Таїланд посилює контроль у 2026 році: що змінилося для іноземних покупців нерухомості

У червні 2026 року Земельний департамент Таїланду та Департамент розвитку бізнесу синхронізували бази даних і оновили спільні регламенти перевірки угод за участю іноземців. Це не косметична правка, а системний удар по схемах, якими іноземні інвестори користувалися десятиліттями.

Номінальні структури, тайські компанії з підставними акціонерами, оформлення землі на тайського чоловіка чи дружину без реального контролю, 'сірі' трасти - усе це тепер перебуває під посиленим наглядом. Хто не перебудувався, ризикує втратити актив.

Головний висновок простий: купівля кондомініуму у власне ім'я залишається єдиним по-справжньому прозорим шляхом для іноземця. Усе інше вимагає бездоганної юридичної підготовки.

Ключові факти

• З 2025-2026 року Таїланд посилив не самі закони, а їх застосування. Акцент зроблено на виявленні номінальних (підставних) акціонерних структур.

• Земельний департамент і Департамент розвитку бізнесу (DBD) розширили міжвідомчу співпрацю та оновили спільні інструкції з перевірки реального бенефіціарного володіння, обмінюючись даними майже в реальному часі.

• Іноземець і надалі може купити кондомініум на своє ім'я за умови, що іноземна квота у проєкті не перевищує 49% від загальної площі будівлі (Department of Lands перевіряє відповідність квоти для кожного об'єкта).

• Пряме володіння землею іноземцями заборонене згідно з Section 86 Земельного кодексу BE 2497. Стандартна схема для вілли: leasehold на землю строком на 30 років плюс freehold на саму будівлю.

• У 2025-2026 роках з'явилося судове уточнення щодо продовжень оренди на 60 і 90 років, що додатково ускладнює довгострокове планування через leasehold-структури.

• Оформлення землі на тайського чоловіка чи дружину більше не сприймається як автоматично легітимне: регулятори перевіряють джерело коштів і реальну волю сторін.

• За виявлення номінальної схеми санкції варіюються від примусового продажу активу до кримінального переслідування за законом про іноземний бізнес (Foreign Business Act, 1999).

Історія та контекст

Щоб зрозуміти масштаб перемін, варто повернутися на 15 років назад. У 2010-х роках тайський ринок нерухомості переживав бум іноземних інвестицій. Пхукет, Паттайя, Самуї - у цих локаціях до половини угод із землею проходили через так звані 'компанії-пустушки'. Схема була простою: іноземець реєстрував тайське ТОВ із двома-трьома номінальними тайськими акціонерами, які володіли 51% акцій на папері, але не мали ні реальної участі у бізнесі, ні вкладених коштів. Компанія купувала землю, а фактичним власником залишався іноземець.

Тайська влада знала про це. Час від часу лунали попередження, але системних перевірок не було. Ситуація почала змінюватися приблизно з 2020-2021 років, коли Департамент розвитку бізнесу став активніше вимагати від зареєстрованих компаній підтвердження реальної діяльності акціонерів. До 2024 року з'явилися перші гучні випадки примусової ліквідації компаній, визнаних номінальними.

Але справжній перелом стався у 2025-2026 роках. Два ключові відомства, Земельний департамент (Krom Thi Din) і Департамент розвитку бізнесу (DBD), налагодили прямий обмін даними. Тепер під час реєстрації угоди із землею система автоматично перевіряє склад акціонерів компанії-покупця, історію змін у реєстрі та джерела капіталу. Якщо тайські акціонери не можуть довести реальну участь і фінансовий внесок, угоду блокують.

Для іноземного інвестора це означає конкретні речі. По-перше, старі структури з номінальними тайцями - це бомба уповільненої дії: навіть якщо угода відбулася 5 років тому, ревізія може торкнутися і її. По-друге, купівля вілли через тайську компанію тепер вимагає не просто 'правильних документів', а реально працюючого бізнесу з тайськими партнерами, які вносять власні кошти та ухвалюють рішення.

Є й третій аспект, який часто випускають з уваги. Оформлення землі на тайську дружину чи чоловіка завжди було сірою зоною. Формально тайський громадянин має право володіти землею, але Земельний департамент ще з 2006 року вимагає від тайського партнера письмового підтвердження, що кошти на купівлю не належать іноземному чоловіку чи дружині. У 2026 році перевірка цього пункту стала жорсткішою: запитують виписки з рахунків, історію переказів, іноді проводять співбесіду.

Важливо розуміти контекст регіону. В'єтнам з 2015 року дозволив іноземцям купувати квартири (до 30% у проєкті), але з жорсткими обмеженнями на перепродаж. Камбоджа дозволяє володіти поверхами вище першого. Малайзія через програму MM2H прив'язує право на купівлю до мінімального порогу вартості (від 600 000 рингітів у більшості штатів). На цьому тлі Таїланд не лібералізує ринок, а навпаки, зміцнює контроль. Це свідома політика захисту земельного фонду країни.

Практичний висновок для 2026 року: якщо ви плануєте придбати нерухомість у Таїланді, кондомініум у власне ім'я, це чиста та перевірена схема. Усе, що пов'язано із землею, вимагає обов'язкової консультації з ліцензованим тайським юристом, який спеціалізується на property law. Заощаджувати на юристі під час купівлі земельної ділянки означає заощаджувати на фундаменті власного дому.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

Ні. Пряме володіння землею іноземцями і надалі заборонене згідно з Section 86 Земельного кодексу BE 2497. Структури через тайські компанії формально можливі, але з 2025-2026 років підлягають посиленій перевірці на номінальність.

Що таке номінальна структура і чому вона небезпечна?

Це схема, за якої тайські громадяни числяться акціонерами компанії (володіють 51% і більше), але фактично не беруть участі у бізнесі та не вкладають коштів. Земельний департамент і DBD тепер спільно виявляють такі структури. Наслідки: від ліквідації компанії до кримінальної справи.

Чи можна оформити землю на тайську дружину чи чоловіка?

Технічно так, але Земельний департамент вимагає доказів, що гроші на купівлю належать тайському партнеру, а не іноземцю. У 2026 році перевірки стали суттєво жорсткішими: запитують банківські виписки та проводять співбесіди.

Який варіант купівлі нерухомості залишається найбезпечнішим?

Кондомініум (квартира) у власне ім'я іноземця. Умова: іноземна квота у проєкті не має перевищувати 49% від загальної площі всіх юнітів будівлі.

Чи торкнуться зміни тих, хто купив нерухомість раніше?

Так. Посилення контролю стосується не лише нових угод. Компанії, зареєстровані раніше, також можуть бути перевірені на предмет номінальності. Рекомендується провести юридичний аудит наявних структур.

Чи потрібен юрист під час купівлі кондомініуму?

Наполегливо рекомендується. Юрист перевірить статус іноземної квоти у проєкті, документи забудовника та умови договору. Вартість юридичного супроводу угоди зазвичай становить від 30 000 до 80 000 бат.

Чи є для вілли альтернатива leasehold-структурі?

Стандарт для вілл, це leasehold на землю строком на 30 років у поєднанні з freehold на саму будівлю. У 2025-2026 роках з'явилося судове уточнення щодо продовжень оренди на 60 і 90 років, тому кожен контракт варто перевіряти окремо з юристом.

Чи планує Таїланд дозволити іноземцям купувати землю?

Станом на червень 2026 року жодних законопроєктів про лібералізацію земельного володіння для іноземців не ухвалено. Тренд протилежний: посилення контролю та закриття лазівок.

Джерело: aiproperty-phuket.com

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.