Thailande 2026 : durcissement des regles pour les acheteurs etrangers, ce qui change vraiment

En juin 2026, le Land Department thailandais et le Department of Business Development (DBD) ont synchronise leurs bases de donnees et actualise leurs procedures conjointes de controle des transactions impliquant des etrangers. Il ne s'agit pas d'un simple ajustement administratif, mais d'un coup porte directement aux montages utilises depuis des annees par des investisseurs internationaux pour contourner l'interdiction de propriete fonciere.

Les structures nominale, societes thaïlandaises avec actionnaires prete-noms, terrains enregistres au nom d'un conjoint thailandais sans controle reel, trusts opaques, sont desormais sous surveillance renforcee. Ceux qui n'ont pas mis leurs montages en conformite s'exposent a un risque reel de perte d'actif.

Le message central est simple : l'achat d'un condominium en nom propre reste la voie la plus transparente pour un etranger. Tout ce qui touche au foncier exige desormais une preparation juridique irreprochable.

Faits cles

• Depuis 2025-2026, la Thailande ne modifie pas ses lois mais durcit leur application, avec un accent mis sur la detection des actionnariats nominale (prete-noms).

• Le Land Department et le Department of Business Development ont renforce leur cooperation interinstitutionnelle et actualise leurs directives communes sur la verification du beneficiaire economique reel.

• Un etranger peut toujours acheter un condominium en nom propre, a condition que le quota etranger du projet ne depasse pas 49% de la surface totale de l'immeuble, une regle confirmee egalement pour les projets a Phuket.

• L'achat direct de terrain par un etranger reste interdit (Section 86 du Code foncier B.E. 2497). Le montage classique via une SARL thailandaise avec actionnaires prete-noms fait desormais l'objet de controles approfondis.

• Pour les villas, le schema standard reste un bail (leasehold) de 30 ans sur le terrain combine a la pleine propriete (freehold) du batiment. En 2025-2026, des clarifications judiciaires ont porte sur les renouvellements de bail a 60 ou 90 ans.

• L'enregistrement d'un terrain au nom d'un conjoint thailandais n'est plus considere comme automatiquement legitime : les autorites verifient desormais l'origine des fonds.

• En cas de structure nominale averee, les sanctions vont de la vente forcee de l'actif aux poursuites penales en vertu du Foreign Business Act de 1999.

Histoire et contexte

Pour mesurer l'ampleur du changement, il faut remonter 15 ans en arriere. Dans les annees 2010, le marche immobilier thailandais connaissait un boom d'investissements etrangers. A Phuket, Pattaya ou Koh Samui, jusqu'a la moitie des transactions foncieres passaient par des societes dites 'coquilles vides'. Le montage etait simple : un etranger enregistrait une SARL thailandaise avec deux ou trois actionnaires thailandais prete-noms, detenant 51% des parts sur le papier, sans participation reelle ni apport de capital. La societe achetait le terrain, mais le proprietaire de fait restait l'etranger.

Les autorites thailandaises connaissaient ce systeme depuis longtemps. Des avertissements ponctuels etaient emis, mais sans controle systematique. La situation a commence a evoluer vers 2020-2021, lorsque le DBD a exige plus activement des preuves d'activite reelle de la part des actionnaires enregistres. Vers 2024, les premiers cas retentissants de liquidation forcee de societes jugees nominale sont apparus.

Mais le veritable tournant s'est produit en 2025-2026. Deux institutions cles, le Land Department (Krom Thi Din) et le DBD, ont instaure un echange de donnees quasi en temps reel. Desormais, lors de l'enregistrement d'une transaction fonciere, le systeme verifie automatiquement la composition actionnariale de la societe acheteuse, l'historique des modifications du registre et l'origine des capitaux. Si les actionnaires thailandais ne peuvent prouver une participation reelle et un apport financier, la transaction est bloquee.

Pour un investisseur international, cela a des consequences concretes. D'abord, les anciennes structures avec des prete-noms thailandais constituent une bombe a retardement : meme une transaction conclue il y a cinq ans peut faire l'objet d'un audit retroactif. Ensuite, l'achat d'une villa via une societe thailandaise exige desormais bien plus que des 'documents en regle', il faut une activite commerciale reelle avec des partenaires thailandais qui investissent leurs propres fonds et participent aux decisions.

Un troisieme aspect, souvent neglige, concerne l'enregistrement d'un terrain au nom d'un conjoint thailandais. Formellement, un citoyen thailandais peut posseder un terrain. Mais depuis 2006, le Land Department exige du conjoint thailandais une attestation ecrite confirmant que les fonds ne proviennent pas du partenaire etranger. En 2026, ce controle s'est durci : releves bancaires, historique des virements, parfois meme entretien personnel sont desormais demandes.

Le contexte regional eclaire aussi ce choix politique. Le Vietnam autorise depuis 2015 les etrangers a acheter des appartements (jusqu'a 30% d'un projet), mais avec des restrictions strictes a la revente. Le Cambodge permet la propriete des etages superieurs au rez-de-chaussee. La Malaisie, via le programme MM2H, conditionne l'achat a un seuil de valeur minimum (a partir de 600 000 ringgits dans la plupart des Etats). Face a cela, la Thailande ne liberalise pas son marche, elle renforce au contraire son controle. Il s'agit d'une politique deliberee de protection du foncier national.

La conclusion pratique pour 2026 est claire : pour qui envisage d'acquerir un bien en Thailande, le condominium en nom propre demeure la formule la plus sure et la plus eprouvee. Tout projet lie au foncier necessite imperativement l'avis d'un avocat thailandais specialise en droit immobilier. Economiser sur les honoraires juridiques lors de l'achat d'un terrain revient a economiser sur les fondations meme de sa maison.

Source: Calinka Thailand

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FAQ

Un etranger peut-il acheter un terrain en Thailande en 2026 ?

Non. La propriete directe d'un terrain par un etranger reste interdite. Les montages via des societes thailandaises sont formellement possibles, mais font l'objet, depuis 2025-2026, de controles renforces contre les structures nominale.

Qu'est-ce qu'une structure nominale et pourquoi est-ce risque ?

Il s'agit d'un montage ou des citoyens thailandais figurent comme actionnaires (detenant 51% ou plus) sans participer reellement a l'entreprise ni investir de fonds. Le Land Department et le DBD identifient desormais conjointement ces structures. Les consequences vont de la liquidation de la societe aux poursuites penales.

Peut-on enregistrer un terrain au nom d'une epouse ou d'un epoux thailandais ?

Techniquement oui, mais le Land Department exige la preuve que les fonds appartiennent bien au conjoint thailandais et non a l'etranger. En 2026, les verifications se sont nettement durcies, avec demande de releves bancaires et parfois entretiens.

Quelle option d'achat reste la plus sure ?

Le condominium en nom propre de l'etranger, a condition que le quota etranger du projet ne depasse pas 49% de la surface totale des unites.

Les changements concernent-ils aussi les acheteurs anterieurs ?

Oui. Le renforcement des controles ne se limite pas aux nouvelles transactions. Les societes enregistrees precedemment peuvent egalement faire l'objet d'une verification de leur caractere nominal. Un audit juridique des structures existantes est recommande.

Un avocat est-il necessaire pour acheter un condominium ?

Fortement recommande. L'avocat verifie le statut du quota etranger du projet, les documents du promoteur et les conditions du contrat. Les honoraires d'accompagnement juridique se situent generalement entre 30 000 et 80 000 bahts.

La Thailande prevoit-elle d'autoriser les etrangers a acheter des terrains ?

A la date de juin 2026, aucun projet de loi de liberalisation de la propriete fonciere pour les etrangers n'a ete adopte. La tendance est inverse : renforcement des controles et fermeture des failles existantes.