Alle Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Thailand 2026: genaue Zahlen

Wer in Thailand eine Eigentumswohnung für 5 Millionen Baht kauft, zahlt zusätzlich zum Kaufpreis zwischen 150.000 und 350.000 Baht an Steuern, Gebühren und Anwaltskosten. Die meisten Käufer erfahren davon zu spät - nämlich erst am Tag der Eigentumsübertragung.

Thailand veröffentlicht seine Steuersätze transparent. Sie sind im Revenue Code und im Land Code verankert und auf der Website des Department of Lands einsehbar. Das eigentliche Problem liegt woanders: Die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer wird in jeder Transaktion individuell ausgehandelt. Ohne eine klare Übersicht riskieren Käufer, erheblich mehr zu zahlen als nötig.

Dieser Artikel schlüsselt jeden verpflichtenden Zahlungsposten beim Kauf, beim Halten und bei der Vermietung von Immobilien in Thailand auf - mit konkreten Sätzen und Berechnungsformeln.

Kurzantwort

• Transfer Fee (Eigentumsübertragungsgebühr): 2 % des vom Department of Lands festgesetzten Schätzwerts
• Specific Business Tax (SBT): 3,3 % bei einem Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb, alternativ Stempelsteuer von 0,5 %
• Withholding Tax (Quellensteuer): zwischen 1 % und 35 %, abhängig vom steuerlichen Status des Verkäufers
• Anwaltskosten: ab 30.000 bis 100.000 Baht
• Jährliche Land and Building Tax: zwischen 0,02 % und 0,7 % des Schätzwerts
• Steuer auf Mieteinnahmen: progressiver Steuertarif bis 35 % für Steuerresidenten

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Entwickler

Beim Kauf direkt vom Bauträger sind die Nebenkosten für den Käufer in der Regel am niedrigsten. Die meisten Entwickler übernehmen die Specific Business Tax und oft die Hälfte der Transfer Fee. Marktüblich ist eine hälftige Aufteilung: jede Seite trägt 1 % des Schätzwerts.

Beispielrechnung für eine Wohnung im Wert von 5 Millionen Baht:

• Transfer Fee (Käuferanteil): 50.000 Baht
• Sinking Fund (einmalige Instandhaltungsrücklage): 500 bis 800 Baht pro Quadratmeter
• Common Area Fee (monatliches Hausgeld): 40 bis 80 Baht pro Quadratmeter
• Rechtliche Due Diligence: 30.000 bis 50.000 Baht
• Gesamte Nebenkosten für den Käufer: ca. 150.000 bis 250.000 Baht

Szenario 2: Kauf einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt

Hier wird die Kostenverteilung komplexer. Welche Partei welche Steuer trägt, ist Verhandlungssache. In der Marktpraxis zahlt ein Verkäufer, der die Immobilie weniger als 5 Jahre gehalten hat, die Specific Business Tax von 3,3 %. Bei einer Haltedauer von mehr als 5 Jahren fällt stattdessen die Stempelsteuer von 0,5 % an.

Die Withholding Tax für natürliche Personen wird vom Department of Lands anhand des Schätzwerts und der Haltedauer am Tag der Eigentumsübertragung automatisch berechnet.

Beispielrechnung für eine Wohnung im Wert von 8 Millionen Baht, Verkäufer ist eine Privatperson mit 3 Jahren Haltedauer:

• Transfer Fee (ganz oder hälftig): 160.000 Baht (2 %)
• SBT (üblicherweise vom Verkäufer): 264.000 Baht (3,3 %)
• Withholding Tax (Verkäufer): wird individuell berechnet
• Anwaltskosten (Käufer): 50.000 bis 100.000 Baht

Szenario 3: Kauf einer Villa über eine thailändische Gesellschaft

Ausländer dürfen in Thailand kein Land direkt besitzen. Eine legale Gestaltungsmöglichkeit ist die Gründung einer thailändischen Gesellschaft (Thai Limited Company). Zu den üblichen Transaktionskosten kommen laufende Unternehmenskosten hinzu:

• Gesellschaftsgründung: 30.000 bis 50.000 Baht
• Jährliche Buchhaltung und Prüfung: 15.000 bis 40.000 Baht
• Jährliche Berichterstattung und Compliance: 10.000 bis 20.000 Baht

Diese Struktur bietet rechtliche Sicherheit, erfordert aber eine sorgfältige Dokumentation und qualifizierte Steuerberatung.

Vergleichstabelle: Kaufnebenkosten nach Transaktionstyp

Hauptrisiken und Fehler

1. Den Schätzwert ignorieren. Steuern in Thailand werden nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den vom Department of Lands festgesetzten Appraised Value erhoben. In gefragten Lagen auf Phuket und in Bangkok kann der Marktwert diesen Schätzwert um 30 bis 50 % übersteigen - was die Steuerlast reduziert. Liegt der Schätzwert jedoch über dem vereinbarten Kaufpreis, wird der höhere Wert für die Steuerberechnung herangezogen.

2. Keine schriftliche Vereinbarung zur Kostenverteilung. Der Sale and Purchase Agreement muss klar regeln, welche Partei welche Steuer trägt. Mündliche Absprachen haben vor dem Land Office keine rechtliche Wirkung.

3. Die jährliche Grundsteuer vergessen. Seit 2020 gilt der Land and Building Tax Act. Für Wohnimmobilien bis 50 Millionen Baht beträgt der Satz 0,02 % des Schätzwerts. Ab 50 Millionen Baht steigt der Satz auf bis zu 0,1 %. Für gewerbliche Immobilien gilt ein Satz von bis zu 0,7 %. Selbst genutzter Erstbesitz bis 50 Millionen Baht mit eingetragenem Wohnsitz des Eigentümers ist von der Steuer befreit.

4. Steuer auf Mieteinnahmen nicht einplanen. Mieteinnahmen unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif von 0 % bis 35 %. Nichtresidenten zahlen Steuer nur auf Einkommen aus Thailand. Das Steuerjahr entspricht dem Kalenderjahr, die Erklärung ist bis zum 31. März einzureichen.

5. Den FETF-Nachweis übersehen. Um eine Eigentumswohnung auf den Namen eines Ausländers zu registrieren, müssen die Kaufmittel aus dem Ausland über eine thailändische Bank eingehen. Die Bank stellt dann das Foreign Exchange Transaction Form (FETF) aus. Ohne dieses Dokument nimmt das Department of Lands die Eigentumsübertragung nicht vor. Der Auslandsüberweisung muss mindestens dem Kaufpreis in Fremdwährung entsprechen.

FAQ

Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten für einen Ausländer beim Wohnungskauf in Thailand?

Bei Neubauprojekten trägt der Käufer in der Regel 1 bis 2 % des Schätzwerts als Transfer Fee. Auf dem Sekundärmarkt beläuft sich die Gesamtbelastung für den Käufer je nach Verhandlungsergebnis auf 3 bis 7 % des Kaufpreises.

Gibt es eine jährliche Grundsteuer in Thailand?

Ja, seit 2020 gilt der Land and Building Tax Act. Für Wohnimmobilien beträgt der Satz 0,02 % des Schätzwerts bis 50 Millionen Baht. Für selbst genutzten Erstbesitz mit eingetragenem Wohnsitz gilt eine Steuerbefreiung.

Wie werden Mieteinnahmen in Thailand besteuert?

Nach dem progressiven Einkommensteuertarif von 0 % bis 35 %. Nichtresidenten zahlen Steuer nur auf in Thailand erzielte Einkünfte. Die Steuererklärung ist bis zum 31. März des Folgejahres einzureichen.

Gibt es eine Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf in Thailand?

Eine separate Capital Gains Tax existiert nicht. Gewinne aus dem Verkauf werden über die Withholding Tax und die Specific Business Tax (bei einer Haltedauer unter 5 Jahren) erfasst. Die Höhe der Withholding Tax hängt von Haltedauer und Schätzwert ab.

Welche Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer?

Der Verkäufer übernimmt in der Regel die Specific Business Tax (3,3 %) oder die Stempelsteuer (0,5 %) sowie die Withholding Tax. Die Transfer Fee wird häufig hälftig geteilt, bleibt aber Verhandlungssache.

Was kostet eine anwaltliche Begleitung der Transaktion?

Zwischen 30.000 und 150.000 Baht, abhängig von der Komplexität des Falls. Eine eigenständige rechtliche Due Diligence kostet 15.000 bis 40.000 Baht zusätzlich. Beim Kauf einer Villa über eine Gesellschaft sollte an anwaltlicher Unterstützung keinesfalls gespart werden.

Ist das FETF auch beim Kauf über eine thailändische Gesellschaft erforderlich?

Das FETF ist nur beim Kauf einer Eigentumswohnung auf den Namen einer ausländischen Privatperson erforderlich. Bei einer thailändischen Gesellschaft als Käuferin entfällt dieser Nachweis formal - allerdings müssen alle Auslandsüberweisungen auch in diesem Fall lückenlos dokumentiert sein.

Jeder Prozentpunkt zählt bei einem Investment von mehreren Millionen Baht. Eine vollständige Kostenkalkulation vor der Vertragsunterzeichnung ist kein übertriebene Vorsicht, sondern professioneller Standard beim Immobilienkauf in Thailand.

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