Усі витрати при купівлі нерухомості в Таїланді: точні цифри 2026

За кондомініум вартістю 5 млн бат іноземець сплатить від 150 000 до 350 000 бат додаткових витрат понад ціну об'єкта. Ця сума складається з податків, зборів і юридичних послуг, і більшість покупців дізнаються про неї надто пізно.

Таїланд не приховує свої ставки. Вони прописані у Revenue Code та Land Code і доступні на офіційному сайті Департаменту земель (Department of Lands). Проблема в іншому: витрати розподіляються між покупцем і продавцем по-різному в кожній угоді, і без чіткої карти платежів ви ризикуєте переплатити.

Ця стаття розбирає кожен обов'язковий платіж при купівлі, володінні та здачі в оренду - з конкретними ставками та формулами розрахунку.

Швидка відповідь

• Transfer Fee (збір за передачу права власності) - 2% від оціночної вартості об'єкта
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% (якщо продавець володів менше 5 років) або гербовий збір 0,5%
• Withholding Tax (утримання у джерела) - від 1% до 35% залежно від статусу продавця
• Юридичний супровід - від 30 000 до 100 000 бат
• Щорічний податок на землю та будівлі - від 0,02% до 0,7% від оціночної вартості
• Податок на дохід від оренди - прогресивна шкала до 35% для резидентів

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля кондо на первинному ринку

При купівлі квартири безпосередньо у забудовника витрати для покупця зазвичай мінімальні. Більшість девелоперів беруть на себе Specific Business Tax і частину Transfer Fee. Стандартна практика - ділити Transfer Fee навпіл: по 1% від оціночної вартості кожній стороні.

Приклад. Кондо за 5 млн бат:

• Transfer Fee (ваша частка): 50 000 бат
• Sinking Fund (фонд капремонту): 500-800 бат/кв.м (разовий платіж)
• Common Area Fee (обслуговування): 40-80 бат/кв.м на місяць
• Юридична перевірка: 30 000-50 000 бат
• Разом додаткових витрат: приблизно 150 000-250 000 бат

Сценарій 2: купівля кондо на вторинному ринку

Тут розклад складніший. Розподіл податків між сторонами є предметом переговорів. За ринковою практикою продавець, який володів об'єктом менше 5 років, сплачує Specific Business Tax (3,3%). Якщо більше 5 років - гербовий збір (0,5%).

Withholding Tax при продажу фізичною особою розраховується за прогресивною шкалою від оціночної вартості з урахуванням терміну володіння. Департамент земель робить розрахунок автоматично в день реєстрації угоди.

Приклад. Кондо за 8 млн бат, продавець-фізособа, володіння 3 роки:

• Transfer Fee (вся сума або 50/50): 160 000 бат (2%)
• SBT (зазвичай сплачує продавець): 264 000 бат (3,3%)
• Withholding Tax (сплачує продавець): розраховується індивідуально
• Юридичний супровід: 50 000-100 000 бат

Сценарій 3: купівля вілли через тайську компанію

Іноземці не можуть безпосередньо володіти землею в Таїланді. Один із легальних шляхів - реєстрація тайської компанії. До стандартних податків додаються корпоративні витрати:

• Реєстрація компанії: 30 000-50 000 бат
• Щорічна бухгалтерія та аудит: 15 000-40 000 бат
• Щорічна подача звітності: 10 000-20 000 бат

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування оціночної вартості. Податки в Таїланді розраховуються не від ціни угоди, а від оціночної вартості Департаменту земель (appraised value). У популярних районах Пхукета та Бангкока ринкова ціна може перевищувати оціночну на 30-50%. Це працює на вашу користь при розрахунку податків. Але якщо оціночна вартість вища за договірну - податки рахуються від більшої із двох сум.

2. Відсутність письмової домовленості про розподіл податків. Договір купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement) має чітко фіксувати, хто сплачує кожен податок. Усні домовленості не мають юридичної сили в Land Office.

3. Забутий податок на володіння. З 2020 року в Таїланді діє Land and Building Tax Act. Ставки для житлової нерухомості вартістю до 50 млн бат складають 0,02% від оціночної вартості. Для об'єктів понад 50 млн бат ставка зростає до 0,1%. Для комерційної нерухомості - до 0,7%. Перше житло вартістю до 50 млн бат, у якому зареєстрований власник, звільняється від податку.

4. Подвійне оподаткування орендного доходу. Якщо ви є податковим резидентом країни, що має угоду про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом (DTAA), уважно перевірте умови зарахування. За більшістю таких угод дохід від нерухомості оподатковується в країні розташування об'єкта, однак обов'язок декларування у країні резидентства може зберігатися. Сплачений у Таїланді податок, як правило, зараховується при розрахунку зобов'язань у країні резидентства за наявності офіційного підтвердного документа від тайських податкових органів.

5. Неврахований валютний контроль. Для реєстрації кондо на ім'я іноземця необхідно ввезти кошти з-за кордону через тайський банк і отримати Foreign Exchange Transaction Form (FETF). Без цього документа Департамент земель не зареєструє угоду. Переказ має бути в іноземній валюті на суму не менше вартості об'єкта.

FAQ

Який загальний розмір витрат при купівлі кондо в Таїланді іноземцем?

При купівлі на первинному ринку покупець зазвичай сплачує 1-2% від оціночної вартості у вигляді Transfer Fee. На вторинному ринку сукупне навантаження для покупця складає 3-7% залежно від домовленостей з продавцем.

Чи потрібно сплачувати щорічний податок на нерухомість?

Так, з 2020 року діє податок на землю та будівлі. Для житлової нерухомості ставка складає 0,02% від оціночної вартості при вартості до 50 млн бат. Для першого житла, у якому зареєстрований власник, передбачено звільнення від податку.

Як оподатковується дохід від оренди в Таїланді?

За прогресивною шкалою прибуткового податку - від 0% до 35%. Нерезиденти сплачують податок лише з доходу, отриманого в Таїланді. Податковий рік збігається з календарним, декларація подається до 31 березня.

Чи є податок на приріст капіталу при продажу?

Окремого capital gains tax у Таїланді немає. Прибуток від продажу оподатковується Withholding Tax і Specific Business Tax (якщо володіння менше 5 років). Ставка Withholding Tax залежить від терміну володіння та оціночної вартості.

Які витрати при купівлі зазвичай несе продавець?

Specific Business Tax (3,3%) або гербовий збір (0,5%), а також Withholding Tax. Transfer Fee частіше ділиться навпіл, але це предмет переговорів.

Скільки коштує юридичний супровід угоди?

Від 30 000 до 150 000 бат залежно від складності. Перевірка юридичної чистоти об'єкта (due diligence) коштує 15 000-40 000 бат окремо. Економити на юристі при купівлі вілли через тайську компанію не варто.

Чи потрібен FETF для купівлі вілли через компанію?

FETF вимагається лише при реєстрації кондо на ім'я іноземця-фізособи. При купівлі через тайську компанію цей документ формально не потрібен, але банківські перекази з-за кордону однаково мають бути задокументовані.

Кожен відсоток має значення при інвестиції в кілька мільйонів бат. Точний розрахунок усіх витрат до підписання договору - це не перестраховка, а стандарт професійного підходу до купівлі нерухомості в Таїланді.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.