Tutte le spese per acquistare casa in Thailandia: cifre precise per il 2026

Per un condominio da 5 milioni di baht, un acquirente straniero affronta costi aggiuntivi compresi tra 150.000 e 350.000 baht oltre al prezzo di acquisto. Questa somma include imposte, diritti amministrativi e onorari legali. La maggior parte degli acquirenti internazionali lo scopre solo quando è troppo tardi per negoziare.

La Thailandia non nasconde le proprie aliquote fiscali: sono codificate nel Revenue Code e nel Land Code, e pubblicate dal Department of Lands. Il problema reale è un altro: la ripartizione dei costi tra acquirente e venditore varia in ogni transazione. Senza una mappa chiara dei pagamenti, il rischio di spendere più del necessario è concreto.

Questo articolo analizza ogni singolo onere obbligatorio legato all'acquisto, al possesso e alla locazione di un immobile in Thailandia, con aliquote precise e formule di calcolo.

Risposta rapida

• Transfer Fee (imposta di trasferimento della proprietà) - 2% del valore catastale dell'immobile
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3% se il venditore ha posseduto l'immobile per meno di 5 anni, oppure imposta di bollo dello 0,5%
• Withholding Tax (ritenuta alla fonte) - dall'1% al 35% a seconda dello status del venditore
• Assistenza legale - da 30.000 a 100.000 baht
• Imposta annuale su terreni e fabbricati - dallo 0,02% allo 0,7% del valore catastale
• Imposta sul reddito da locazione - scala progressiva fino al 35% per i residenti fiscali

Scenari e opzioni

Scenario 1: acquisto di un condominio sul mercato primario

Acquistare direttamente da un costruttore è generalmente l'opzione meno onerosa per il compratore. La maggior parte dei developer copre la Specific Business Tax e una parte della Transfer Fee. La prassi consolidata prevede la divisione della Transfer Fee al 50%: ciascuna parte versa l'1% del valore catastale.

Esempio concreto. Condominio da 5 milioni di baht:

• Transfer Fee (quota acquirente): 50.000 baht
• Sinking Fund (fondo di manutenzione straordinaria): 500-800 baht/mq (pagamento una tantum)
• Common Area Fee (spese condominiali): 40-80 baht/mq al mese
• Due diligence legale: 30.000-50.000 baht
• Totale costi aggiuntivi stimati: circa 150.000-250.000 baht

Scenario 2: acquisto di un condominio sul mercato secondario

Le dinamiche cambiano nel mercato di rivendita. La ripartizione delle imposte tra le parti è oggetto di negoziazione. Nella prassi corrente, il venditore che ha detenuto l'immobile per meno di 5 anni paga la SBT al 3,3%; oltre i 5 anni si applica invece l'imposta di bollo dello 0,5%.

La Withholding Tax per i venditori privati viene calcolata su una scala progressiva in base al valore catastale e agli anni di possesso. Il Department of Lands esegue il calcolo automaticamente al momento della registrazione.

Esempio concreto. Condominio da 8 milioni di baht, venditore persona fisica, possesso di 3 anni:

• Transfer Fee (intera o ripartita al 50%): 160.000 baht (2%)
• SBT (di norma a carico del venditore): 264.000 baht (3,3%)
• Withholding Tax (a carico del venditore): calcolata individualmente al Land Office
• Assistenza legale: 50.000-100.000 baht

Scenario 3: acquisto di una villa tramite società thailandese

Gli stranieri non possono detenere terreni direttamente in Thailandia. Una delle vie legali percorribili è la costituzione di una società thailandese. Alle imposte standard si aggiungono i costi societari ricorrenti:

• Costituzione della società: 30.000-50.000 baht
• Contabilità e revisione annuale: 15.000-40.000 baht
• Deposito annuale dei bilanci: 10.000-20.000 baht

Rischi principali ed errori

1. Ignorare il valore catastale. In Thailandia le imposte si calcolano non sul prezzo contrattuale ma sul valore catastale (appraised value) del Department of Lands. Nelle zone più richieste di Phuket e Bangkok, il prezzo di mercato può superare il valore catastale del 30-50%, il che riduce il carico fiscale effettivo. Tuttavia, se il valore catastale supera il prezzo concordato, le imposte vengono calcolate sul valore più alto.

2. Assenza di accordi scritti sulla ripartizione delle imposte. Il contratto di compravendita (Sale and Purchase Agreement) deve specificare chiaramente chi paga ogni singola imposta. Gli accordi verbali non hanno valore giuridico presso il Land Office.

3. Dimenticare l'imposta annuale sul possesso. Dal 2020 è in vigore il Land and Building Tax Act. Per gli immobili residenziali con valore catastale fino a 50 milioni di baht, l'aliquota è dello 0,02%. Oltre 50 milioni di baht, sale fino allo 0,1%. Per gli immobili commerciali si arriva allo 0,7%. La prima abitazione fino a 50 milioni di baht in cui il proprietario risulta registrato è esente.

4. Doppia imposizione sul reddito da locazione. Chi detiene la residenza fiscale in un paese che ha firmato un trattato contro la doppia imposizione con la Thailandia (DTAA) deve verificare le regole di coordinamento. In base all'articolo 6 del modello di convenzione OCSE adottato dalla Thailandia, il reddito immobiliare è tassato nel paese in cui si trova l'immobile. I residenti fiscali di altri paesi devono dichiarare il reddito globale nel loro paese di residenza, ma l'imposta pagata in Thailandia è generalmente deducibile.

5. Valuta estera e documentazione bancaria. Per registrare un condominio a nome di uno straniero, i fondi devono essere trasferiti dall'estero attraverso una banca thailandese. La banca rilascia il Foreign Exchange Transaction Form (FETF), documento indispensabile per la registrazione presso il Land Office. Il bonifico deve essere denominato in valuta estera e coprire almeno il prezzo di acquisto dell'immobile.

FAQ

Qual è il carico fiscale totale per uno straniero che acquista un condominio in Thailandia? Sul mercato primario, l'acquirente paga di norma l'1-2% del valore catastale come Transfer Fee. Sul mercato secondario, il totale per l'acquirente si colloca tra il 3% e il 7% a seconda degli accordi con il venditore.

È necessario pagare un'imposta annuale sull'immobile? Sì. Dal 2020 si applica la Land and Building Tax. Per gli immobili residenziali fino a 50 milioni di baht l'aliquota è dello 0,02% del valore catastale. La prima abitazione in cui il proprietario è registrato è esente.

Come viene tassato il reddito da locazione in Thailandia? Sulla base di una scala progressiva che va dallo 0% al 35%. I non residenti pagano le imposte solo sul reddito generato in Thailandia. L'anno fiscale coincide con l'anno solare e la dichiarazione dei redditi va presentata entro il 31 marzo.

Esiste un'imposta sulle plusvalenze in Thailandia? Non esiste una capital gains tax separata. Il profitto realizzato sulla vendita è soggetto alla Withholding Tax e, se il possesso è inferiore a 5 anni, alla Specific Business Tax. L'aliquota della Withholding Tax dipende dalla durata del possesso e dal valore catastale.

Quali costi sostiene di norma il venditore? La Specific Business Tax (3,3%) o l'imposta di bollo (0,5%), oltre alla Withholding Tax. La Transfer Fee viene spesso suddivisa tra le parti, ma resta materia di negoziazione.

Quanto costa l'assistenza legale per una compravendita? Da 30.000 a 150.000 baht in base alla complessità dell'operazione. La due diligence giuridica sull'immobile costa separatamente 15.000-40.000 baht. Per l'acquisto di una villa tramite società thailandese, risparmiare sugli onorari legali è una scelta rischiosa.

Il FETF è necessario anche per l'acquisto tramite società thailandese? Il FETF è richiesto solo per la registrazione di un condominio a nome di un acquirente straniero persona fisica. Per l'acquisto tramite una società thailandese il documento non è formalmente obbligatorio, ma i bonifici internazionali devono comunque essere documentati dalla banca.

Ogni punto percentuale conta quando si investe diversi milioni di baht. Calcolare con precisione tutti i costi prima di firmare il contratto non è una precauzione eccessiva: è lo standard professionale per chiunque operi sul mercato immobiliare thailandese.

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