Hochgeschwindigkeitsbahn der drei Flughäfen Bangkoks: Projektstopp und Folgen für Immobilienpreise

Charoen Pokphand Group, der größte Mischkonzern Thailands, hat die Kündigung des Vertrags über den Bau der Hochgeschwindigkeitsbahn beantragt, die drei Flughäfen Bangkoks verbinden soll. Das Projekt mit einem Volumen von 224 Milliarden Baht (rund 6,4 Milliarden US-Dollar) galt als Motor des Eastern Economic Corridor (EEC). Für internationale Investoren, die entlang der geplanten Trasse in Immobilien investiert haben, bedeutet dies nun erhebliche Unsicherheit.

Grund für den Rückzug von CP ist die ausbleibende Investitionsförderung durch das thailändische Board of Investment (BOI) sowie die Unmöglichkeit, eine offizielle Baufreigabe (Notice to Proceed) zu erhalten. Das Projekt steckt faktisch in einer bürokratischen Sackgasse, und mit ihm die Erwartungen an steigende Immobilienpreise in den Provinzen Chonburi, Rayong und Chachoengsao.

Kurzantwort

• Charoen Pokphand hat der State Railway of Thailand (SRT) offiziell die Kündigung des Vertrags für die Hochgeschwindigkeitsbahn der 'drei Flughäfen' mitgeteilt

• Das Projekt sollte Don Mueang, Suvarnabhumi und U-Tapao über eine 220 km lange Strecke mit bis zu 250 km/h verbinden

• Vertragswert: 224 Milliarden Baht, Konzession über 50 Jahre

• Die BOI-Förderung wurde nicht erteilt, wodurch zentrale Steuervergünstigungen entfallen

• Die EEC-Zone mit Dutzenden Wohn- und Gewerbeprojekten verliert damit ihren wichtigsten Preistreiber

• Der Sekundärmarkt für Condominiums in Si Racha und Pattaya verzeichnet bereits eine Nachfrageabkühlung bei spekulativen Käufern

• Laut Nation Thailand soll das EEC Policy Committee die Angelegenheit bis August 2026 prüfen, mit einer Überprüfung der Kündigungsbedingungen durch EECO und SRT bereits ab Mitte Juli 2026

Wichtige Fakten

• Der Vertrag wurde 2019 zwischen dem CP-Konsortium und der SRT unterzeichnet. Die Bauarbeiten haben seitdem nie in vollem Umfang begonnen

• Flughafen U-Tapao in der Provinz Rayong war als dritter internationaler Hub Bangkoks geplant. Ohne die Hochgeschwindigkeitsbahn bleibt sein Passagieraufkommen minimal

• Laut Colliers Thailand stiegen die durchschnittlichen Condominium-Preise in der EEC-Zone der Provinz Chonburi zwischen 2019 und 2023 um 18-22%, maßgeblich getrieben von Erwartungen an die Infrastrukturprojekte

• Die BOI-Förderung gewährt eine Befreiung von der Körperschaftssteuer für bis zu 8 Jahre. Ohne sie rechnet sich das Projekt für private Investoren wirtschaftlich nicht

• Die State Railway of Thailand hat den Kündigungsantrag bislang nicht offiziell bestätigt

• Ein für den 15. Juli 2026 angesetztes Treffen des EEC-Investitionsvertragsausschusses soll über zwei Optionen entscheiden: Vertragsänderung nach bereits diskutierten Bedingungen oder vollständige Kündigung

• Das gesamte Investitionsvolumen in der EEC-Zone wird von Marktbeobachtern auf über 1,7 Billionen Baht geschätzt, einschließlich Industrieparks, Wohnbebauung und kommerzieller Infrastruktur

• Zum Vergleich: Auf Phuket, einem der wichtigsten Ziele für internationale Käufer, wurden zwischen 2021 und 2025 rund 45.066 neue Wohneinheiten im Wert von etwa 469,7 Milliarden Baht (rund 13 Milliarden US-Dollar) auf den Markt gebracht, was zeigt, wie unterschiedlich sich einzelne thailändische Regionen unabhängig von einem einzelnen Infrastrukturprojekt entwickeln können

FAQ

Was ist das Hochgeschwindigkeitsbahn-Projekt der drei Flughäfen Bangkoks?

Es handelt sich um eine 220 km lange Hochgeschwindigkeitsstrecke, die die Flughäfen Don Mueang, Suvarnabhumi und U-Tapao verbinden soll. Die Fahrzeit zwischen Bangkok und U-Tapao würde sich auf 45 Minuten verkürzen, verglichen mit derzeit 2,5 bis 3 Stunden mit dem Auto.

Warum steigt CP aus dem Vertrag aus?

Offizieller Grund ist die ausbleibende Investitionsförderung durch das BOI, die entscheidende Steuervergünstigungen bietet. Ohne diese kann ein privater Investor die Wirtschaftlichkeit des Projekts über den Zeitraum der 50-jährigen Konzession nicht sicherstellen. Als zusätzliche Faktoren gelten laut lokalen Medien auch eine schwache Bankenfinanzierung und Zweifel an der wirtschaftlichen Rentabilität der Strecke nach der Pandemie.

Wie wirkt sich das auf Immobilienpreise in Pattaya aus?

Pattaya verfügt über eine eigene, stabile Nachfrage von Touristen und Expats. Die spekulative Prämie, die in Neubaupreisen entlang der geplanten Bahntrasse eingepreist war, könnte sich jedoch um 5-15% korrigieren. Objekte in Gehdistanz zu den geplanten Bahnhöfen dürften am stärksten betroffen sein.

Lohnt sich jetzt der Kauf einer Immobilie in der EEC-Zone?

Die EEC-Zone bleibt ein industrielles Zentrum Thailands mit realer, produktionsgetriebener Nachfrage. Ein Kauf 'auf Erwartung' künftiger Infrastruktur ist jedoch nicht mehr ratsam. Wählen Sie Objekte, die bereits jetzt Erträge erwirtschaften, mit Mietrenditen von mindestens 5-6% pro Jahr, ohne zukünftige Infrastrukturprämien einzurechnen.

Kann das Projekt mit einem anderen Auftragnehmer neu gestartet werden?

Theoretisch ja. Die Regierung könnte eine neue Ausschreibung durchführen oder das Projekt in Teilabschnitte gliedern. Das Verfahren würde jedoch mindestens 2-3 Jahre dauern, der tatsächliche Baubeginn würde sich weiter verschieben. Für Immobilieninvestoren bedeutet dies ein Einfrieren der 'Infrastrukturprämie' auf unbestimmte Zeit.

Welche Stadtteile Bangkoks sind vom Projektstopp betroffen?

Der Bezirk Makkasan im Zentrum Bangkoks, wo ein städtisches Terminal der Hochgeschwindigkeitsbahn geplant war, sowie der Bezirk Lat Krabang nahe Suvarnabhumi. Makkasan verfügt jedoch über eine ausreichend eigene Infrastruktur und Verkehrsanbindung, sodass die Korrektur dort minimal ausfallen dürfte.

Wo ist eine Investition derzeit sicherer, in Bangkok oder an der Küste?

Bangkok ist weniger von einem einzelnen Infrastrukturprojekt abhängig. Stadtteile mit bestehenden BTS- und MRT-Linien behalten eine stabile Nachfrage. An der Küste sollten Sie Standorte mit nachgewiesener touristischer Infrastruktur wählen, etwa Phuket, Zentral-Pattaya oder Hua Hin, statt solcher, deren Preiswachstum ausschließlich auf Erwartungen neuer Verkehrsprojekte beruhte.

Wie erkennt man, ob eine Immobilie an die Hochgeschwindigkeitsbahn gekoppelt ist?

Prüfen Sie die Marketingunterlagen des Entwicklers. Wird in der Werbung 'Nähe zur Hochgeschwindigkeitsbahn-Station' oder 'direkte Anbindung an den Flughafen U-Tapao' erwähnt, ist dies ein Hinweis darauf, dass die Preisgestaltung eine Infrastrukturprämie enthält, die nun infrage steht.

Der Stopp des Hochgeschwindigkeitsbahn-Projekts der drei Flughäfen ist keine Katastrophe für den thailändischen Immobilienmarkt insgesamt, aber ein deutliches Warnsignal für alle, die 'auf die Zukunft' gekauft haben. Die zentrale Lehre lautet: Investieren Sie in reale Renditen, nicht in Versprechen staatlicher Megaprojekte.

Quelle: Nation Thailand

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