Ferrovia ad Alta Velocità dei Tre Aeroporti in Thailandia: il progetto si blocca, prezzi immobiliari a rischio

Charoen Pokphand Group, il più grande conglomerato della Thailandia, ha richiesto la risoluzione del contratto per la costruzione della ferrovia ad alta velocità che collega i tre aeroporti di Bangkok. Il progetto, del valore di 224 miliardi di baht (circa 6,4 miliardi di dollari), era considerato la locomotiva dell'Eastern Economic Corridor (EEC). Ora gli investitori che hanno puntato su immobili lungo il tracciato si trovano in una zona di turbolenza.

La causa dell'uscita di CP dal progetto è il mancato ottenimento della promozione dal Board of Investment thailandese (BOI) e l'impossibilità di emettere il Notice to Proceed. Secondo Nation Thailand, la questione sarà sottoposta al comitato politico dell'EEC entro agosto 2026, mentre EECO e la State Railway of Thailand (SRT) stanno esaminando i termini della risoluzione a partire da metà luglio 2026. Di fatto, il progetto è bloccato in un vicolo cieco burocratico, e con esso le aspettative di crescita dei prezzi immobiliari nelle province di Chonburi, Rayong e Chachoengsao.

Risposta rapida

• Charoen Pokphand ha inviato una lettera alla State Railway of Thailand (SRT) chiedendo la risoluzione del contratto per la ferrovia ad alta velocità dei 'tre aeroporti'

• Il progetto doveva collegare Don Mueang, Suvarnabhumi e U-Tapao con una linea di 220 km a velocità fino a 250 km/h

• Valore del contratto: 224 miliardi di baht, concessione di 50 anni

• La promozione BOI non è stata ottenuta, privando il progetto di agevolazioni fiscali chiave

• Il comitato dell'EEC deve decidere entro agosto 2026 se rinegoziare o risolvere il contratto, con una riunione chiave prevista per il 15 luglio 2026

• La zona EEC, dove si concentrano decine di progetti residenziali e commerciali, perde il suo principale motore di crescita dei prezzi

Fatti chiave

• Il contratto è stato firmato nel 2019 tra il consorzio CP e la SRT. Da allora i lavori di costruzione non sono mai partiti su vasta scala

• L'aeroporto di U-Tapao, nella provincia di Rayong, doveva diventare il terzo hub internazionale di Bangkok. Senza la ferrovia ad alta velocità, il suo traffico passeggeri resterà minimo

• Secondo Colliers Thailand, il prezzo medio dei condomini nella zona EEC della provincia di Chonburi è cresciuto del 18-22% tra il 2019 e il 2023, in gran parte sulle aspettative legate ai progetti infrastrutturali

• Secondo il quotidiano thailandese Thansettakij, il valore dei terreni nell'area EEC di Chachoengsao, Chonburi e Rayong era arrivato fino a decine di milioni di baht per rai, contro poche unità di milioni in precedenza, un rialzo oggi messo in discussione dai ritardi del progetto

• La promozione BOI garantisce l'esenzione dall'imposta sulle società fino a 8 anni. Senza di essa, l'equazione economica del progetto non regge per un investitore privato

• La State Railway of Thailand non ha ancora confermato ufficialmente l'accettazione della richiesta di risoluzione

• Nel 2026 il governo thailandese sta valutando schemi di finanziamento alternativi, inclusa la suddivisione del progetto in più tratte separate

• Il valore complessivo degli investimenti nella zona EEC, secondo stime di mercato, supera 1,7 trilioni di baht, includendo parchi industriali, edilizia residenziale e infrastrutture commerciali

FAQ

Cos'è il progetto della ferrovia ad alta velocità dei tre aeroporti di Bangkok?

È una linea ferroviaria ad alta velocità di 220 km che dovrebbe collegare gli aeroporti di Don Mueang, Suvarnabhumi e U-Tapao. Il tempo di percorrenza tra Bangkok e U-Tapao si ridurrebbe a 45 minuti, contro le attuali 2,5-3 ore in auto.

Perché CP sta uscendo dal contratto?

La causa ufficiale è l'impossibilità di ottenere la promozione dal BOI (Board of Investment thailandese), che fornisce agevolazioni fiscali cruciali. Senza di esse, un investitore privato non può garantire il ritorno del progetto sull'orizzonte di una concessione di 50 anni.

Come inciderà questo sui prezzi immobiliari a Pattaya?

Pattaya ha una domanda propria e solida da parte di turisti ed expat. Tuttavia, il premio speculativo incorporato nei prezzi dei nuovi progetti lungo il tracciato previsto della ferrovia potrebbe correggersi del 5-15%. Gli immobili raggiungibili a piedi dalle stazioni pianificate saranno i più colpiti.

Conviene ancora comprare immobili nella zona EEC?

La zona EEC resta un centro industriale reale della Thailandia, con domanda produttiva concreta. Ma comprare 'sulle aspettative' dell'infrastruttura non conviene più. Meglio scegliere immobili che generano reddito già oggi, con rendimento da locazione non inferiore al 5-6% annuo, senza contare eventuali bonus infrastrutturali futuri.

Il progetto può ripartire con un altro appaltatore?

Teoricamente sì. Il governo potrebbe indire una nuova gara o suddividere il progetto in lotti. Ma la procedura richiederà almeno 2-3 anni, e l'avvio effettivo dei lavori slitterebbe ulteriormente. Per gli investitori immobiliari questo significa congelare il 'premio infrastrutturale' a tempo indeterminato.

Quali aree di Bangkok risentiranno di più dello stop al progetto?

Il quartiere di Makkasan, nel centro di Bangkok, dove era previsto il terminal urbano della ferrovia ad alta velocità, e la zona di Lat Krabang vicino a Suvarnabhumi. Makkasan, tuttavia, dispone già di infrastrutture e collegamenti propri sufficienti, quindi la correzione lì sarà minima.

Dove è più sicuro investire ora, a Bangkok o sulla costa?

Bangkok dipende meno da un singolo progetto infrastrutturale. Le zone servite dalle linee BTS e MRT già operative mantengono una domanda stabile. Sulla costa, meglio scegliere località con un'infrastruttura turistica consolidata, Phuket, Pattaya centrale, Hua Hin, piuttosto che aree dove la crescita dei prezzi si basava esclusivamente sulle aspettative di nuovi progetti di trasporto.

Come verificare se un immobile è legato alla ferrovia ad alta velocità?

Esaminate i materiali di marketing dello sviluppatore. Se la pubblicità del progetto menziona la 'vicinanza a una stazione dell'alta velocità' o il 'collegamento diretto con l'aeroporto di U-Tapao', è un segnale che il prezzo include un premio infrastrutturale ora messo in discussione.

Lo stop al progetto della ferrovia ad alta velocità dei tre aeroporti non è una catastrofe per il mercato immobiliare thailandese nel suo complesso, ma è un segnale serio per chi ha comprato 'pensando al futuro'. La lezione principale: investite in rendimenti reali, non nelle promesse dei megaprogetti governativi. Vale la pena ricordare che, secondo IPS News, solo a Phuket tra il 2021 e il 2025 sono state lanciate circa 45.066 nuove unità residenziali per un valore di circa 469,7 miliardi di baht (circa 13 miliardi di dollari USA), a conferma che la domanda internazionale in Thailandia si sta spostando verso mercati con fondamentali solidi e non più solo sulle aspettative infrastrutturali.

Source: Nation Thailand

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