Transfer Fee beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand: Wer zahlt wie viel?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand fällt eine staatliche Übertragungsgebühr an, der sogenannte Transfer Fee. Er beträgt 2% des vom Grundbuchamt festgesetzten Schätzwerts der Immobilie. Das thailändische Recht schreibt nicht vor, welche Partei diesen Betrag übernimmt. Es handelt sich um eine Verhandlungssache, und das Ergebnis hängt von der Art der Transaktion, der Marktlage und der Verhandlungsposition beider Seiten ab.

Auf dem Erstmarkt übernehmen Entwickler in Phuket und Bangkok den Transfer Fee häufig zur Hälfte oder vollständig. Auf dem Zweitmarkt sieht die Verteilung anders aus: Der Verkäufer trägt in der Regel die Ertragsteuern, während der Transfer Fee beim Käufer liegt. Eine universelle Regel existiert nicht. Jeder Kaufvertrag regelt die Kostenaufteilung individuell.

Dieser Artikel erklärt alle Szenarien, konkreten Zahlen und typischen Fehler, damit Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand 2026 genau wissen, was Sie erwartet.

Kurzantwort

• Der Transfer Fee beträgt 2% des vom Land Department (Grundbuchamt) festgesetzten Schätzwerts
• Der Schätzwert liegt häufig 10 bis 30% unter dem Marktpreis, was die tatsächliche Belastung reduziert
• Auf dem Erstmarkt übernimmt der Entwickler den Transfer Fee oft im Verhältnis 50/50 oder vollständig
• Auf dem Zweitmarkt zahlt der Käufer den Transfer Fee in der Regel allein
• Neben dem Transfer Fee gibt es drei weitere Abgabenarten bei der Eigentumsübertragung: Stempelsteuer, Specific Business Tax und Withholding Tax
• Alle Abgaben werden am Tag der Registrierung beim Grundbuchamt fällig, in bar oder per Bankcheck

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf beim Entwickler (Erstmarkt)

Die meisten Entwickler in Phuket und Bangkok regeln die Aufteilung des Transfer Fee direkt im Kaufvertrag. Das gängige Modell lautet: Käufer zahlt 1%, Entwickler zahlt 1%. In Aktionsphasen oder beim Kauf in der frühen Bauphase (Off-Plan) kann der Entwickler beide Prozent übernehmen. Das ist ein starkes Marketinginstrument und sollte aktiv als Verhandlungsargument genutzt werden.

Wichtig: Die Stempelsteuer (Stamp Duty, 0,5%) und die Specific Business Tax (3,3%) trägt beim Erstverkauf der Entwickler. Dem Käufer wird keine Withholding Tax berechnet, da er durch die Transaktion kein Einkommen erzielt.

Szenario 2: Kauf auf dem Zweitmarkt (Resale)

Hier ist die Verteilung freier verhandelbar. In der gängigen Praxis gilt:

• Transfer Fee (2%) - zahlt der Käufer
• Withholding Tax - zahlt der Verkäufer (progressiv berechnet auf Basis von Schätzwert und Haltedauer)
• Specific Business Tax (3,3%) - zahlt der Verkäufer, wenn er die Immobilie weniger als 5 Jahre gehalten hat
• Stamp Duty (0,5%) - zahlt der Verkäufer, wenn die Specific Business Tax nicht greift (Haltedauer über 5 Jahre)

Alles davon ist verhandelbar. Auf einem Käufermarkt mit vielen Angeboten und wenig Nachfrage kann der Verkäufer den Transfer Fee vollständig übernehmen. Auf einem nachfragestarken Markt trägt der Käufer den vollen Betrag.

Szenario 3: Kauf über eine juristische Person

Wird eine Eigentumswohnung auf eine thailändische Gesellschaft eingetragen, was bei Kondominien selten, bei Villen jedoch häufiger vorkommt, ändert sich die steuerliche Struktur. Die Withholding Tax wird anders berechnet, während der Transfer Fee bei 2% bleibt. Ein institutioneller Verkäufer zahlt die Withholding Tax zum Satz von 1% des Schätz- oder Vertragswerts, wobei der höhere Wert gilt. Privatpersonen zahlen nach einem progressiven Tarif, der je nach Situation höher oder niedriger ausfallen kann.

Vergleichstabelle: Steuerverteilung nach Transaktionstyp

*Stamp Duty und Specific Business Tax schließen sich gegenseitig aus: Es wird stets nur eine der beiden Abgaben fällig.

Wie wird der Schätzwert ermittelt?

Das Land Department verwendet eine eigene Bewertungsgrundlage, die alle 4 Jahre aktualisiert wird. Die letzte Überarbeitung fand 2024 statt. Dieser Schätzwert liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Marktpreis. Im Sukhumvit-Gebiet in Bangkok beträgt die Differenz typischerweise 15 bis 25%, in Phuket 10 bis 20%.

Konkret: Bei einem Kaufpreis von 5 Millionen Baht kann der Schätzwert bei 4 Millionen Baht liegen. Der Transfer Fee beläuft sich dann auf 80.000 Baht (rund 2.100 US-Dollar) statt auf 100.000 Baht.

Ein wichtiger Vorbehalt: Liegt der Vertragspreis unterhalb des Schätzwerts, wendet das Land Department stets den höheren der beiden Werte an. Das betrifft vor allem Transaktionen zwischen verbundenen Parteien.

Hauptrisiken und Fehler

1. Kostenverteilung nicht schriftlich im Vertrag verankert. Mündliche Absprachen haben keinen rechtlichen Bestand. Fehlt im Kaufvertrag eine klare Klausel zur Aufteilung des Transfer Fee, kann der Verkäufer am Registrierungstag behaupten, die Zahlung sei Sache des Käufers. Bestehen Sie auf einen separaten Abschnitt 'Tax and Fee Allocation' im Vertrag.

2. Verwechslung von Schätzwert und Kaufpreis. Käufer berechnen die Steuern häufig auf Basis des Vertragspreises. Das führt zu einer Überschätzung der Kosten. Lassen Sie sich vor der Unterzeichnung die aktuelle Schätzung des Land Department von Ihrem Makler oder Anwalt vorlegen.

3. Liquiditätsbedarf am Registrierungstag unterschätzt. Sämtliche Steuern und Gebühren sind bei der Registrierung im Land Office sofort fällig. Sie benötigen die entsprechende Summe in Thai Baht vor Ort. Internationale Überweisungen dauern 3 bis 5 Werktage - planen Sie das frühzeitig ein.

4. Specific Business Tax beim Wiederverkauf nicht einkalkuliert. Wer eine Wohnung nach 3 Jahren wieder veräußern möchte, zahlt 3,3% Specific Business Tax auf den Schätzwert. Das reduziert die Rendite erheblich. Wer erst nach 5 Jahren verkauft, ersetzt diese Steuer durch die deutlich günstigere Stempelsteuer von 0,5%.

5. Versuch, den Kaufpreis im Vertrag künstlich zu senken. Manche Verkäufer schlagen vor, einen niedrigeren Betrag im Vertrag auszuweisen, um Steuern zu sparen. Das ist illegal und kann zu Bußgeldern führen. Zudem wendet das Land Department ohnehin seinen Schätzwert an, sobald dieser höher ist als der angegebene Preis.

FAQ

Wer ist gesetzlich verpflichtet, den Transfer Fee in Thailand zu zahlen? Das thailändische Recht legt keine Zahlungspflicht für eine bestimmte Partei fest. Der Transfer Fee ist eine Gebühr für die Registrierung des Eigentumsübergangs, und die Parteien regeln die Verteilung vertraglich. In der Praxis wird das im Kaufvertrag festgehalten.

Kann der Transfer Fee vermieden werden? Nein. Der Transfer Fee von 2% auf den Schätzwert ist eine obligatorische staatliche Abgabe. Ohne Zahlung nimmt das Land Department die Transaktion nicht in das Grundbuch auf.

Wird der Transfer Fee auf den Kaufpreis oder den Schätzwert berechnet? Auf den Schätzwert des Land Department. Liegt der Vertragspreis über dem Schätzwert, wird der Schätzwert herangezogen. Liegt er darunter, nimmt das Grundbuchamt den höheren Wert als Berechnungsgrundlage.

Welche weiteren Kosten entstehen dem Käufer einer Eigentumswohnung? Neben dem Transfer Fee fallen Anwaltskosten an (üblicherweise 30.000 bis 80.000 Baht), eine einmalige Einlage in den Instandhaltungsfonds (Sinking Fund, flächenabhängig) sowie laufende monatliche Verwaltungsgebühren (Common Area Fee). Diese Posten sind nicht steuerlicher Natur, sollten aber in die Budgetplanung einfließen.

Gilt ein anderer Transfer Fee für Ausländer? Nein. Der Satz von 2% gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers. Für ausländische Eigentümer von Freehold-Eigentumswohnungen sind keine zusätzlichen Gebühren vorgesehen.

Wann wird der Transfer Fee fällig? Am Tag der Registrierung beim Land Department. Die Zahlung erfolgt direkt vor Ort, in der Regel per Bankcheck eines thailändischen Geldinstituts oder in manchen Büros auch in bar.

Wie beeinflusst der Transfer Fee die Investitionsrendite? Bei einem Kaufpreis von 5 Millionen Baht beläuft sich der Transfer Fee auf rund 80.000 bis 100.000 Baht. Bei einer Mietrendite von 5 bis 7% pro Jahr entspricht das etwa 3 bis 4 Monaten Mieteinnahmen. Bei einem Wiederverkauf nach 5 oder mehr Jahren ist der Einfluss auf die Gesamtrendite gering.

Was passiert, wenn der Verkäufer am Registrierungstag seinen Anteil nicht zahlt? Ist die Kostenverteilung vertraglich festgelegt, liegt ein Vertragsbruch vor. Der Käufer hat das Recht, die Transaktion abzulehnen und die Rückgabe der Anzahlung zu verlangen. Genau deshalb ist ein klar formulierter Kaufvertrag auf Englisch oder Thailändisch, geprüft von einem lokalen Anwalt, unverzichtbar.

Gibt es 2026 Steuervergünstigungen für Käufer? Die thailändische Regierung führt gelegentlich befristete Erleichterungen ein. Im Jahr 2024 galt eine Reduzierung des Transfer Fee auf 1% für Objekte bis zu einem Marktwert von 7 Millionen Baht. Ob solche Programme 2026 aktiv sind, sollte vor dem Vertragsabschluss mit einem Anwalt geklärt werden, da diese Regelungen durch separate Kabinettsbeschlüsse in Kraft treten.

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.