Transfer fee при купівлі кондо в Таїланді: хто платить і скільки у 2026 році

При реєстрації права власності на кондомініум у Таїланді стягується transfer fee у розмірі 2% від оціночної вартості об'єкта, встановленої Земельним департаментом. Питання про те, хто саме сплачує цей збір - покупець чи продавець - законодавчо не врегульоване. Це предмет переговорів, і підсумок залежить від типу угоди, стану ринку та позицій сторін.

На первинному ринку забудовники Пхукета і Бангкока частіше беруть transfer fee на себе або ділять його порівну з покупцем. На вторинному ринку схема інша: продавець зазвичай покриває податки на прибуток, а transfer fee лягає на покупця. Але universal правила немає - кожен контракт фіксує розподіл індивідуально.

Далі розберемо всі варіанти, цифри та підводні камені, щоб ви точно знали, за що платите при купівлі кондо в Таїланді у 2026 році.

Швидка відповідь

• Transfer fee - це 2% від оціночної вартості, визначеної Земельним департаментом (Land Department)
• Оціночна вартість нерідко нижча за ринкову ціну на 10-30%, що зменшує фактичне навантаження
• На первинному ринку забудовник часто ділить transfer fee 50/50 з покупцем або бере його повністю на себе
• На вторинному ринку покупець здебільшого сплачує transfer fee повністю
• Крім transfer fee існують ще 3 види зборів при передачі власності: гербовий збір (stamp duty), specific business tax та withholding tax
• Усі платежі вносяться у день реєстрації в Земельному департаменті - касовим чеком або готівкою

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: купівля у забудовника (первинний ринок)

Більшість девелоперів на Пхукеті та в Бангкоку включають порядок розподілу transfer fee до стандартного договору купівлі-продажу. Типова схема: покупець платить 1%, забудовник платить 1%. Під час акцій або при купівлі на ранній стадії будівництва (off-plan) забудовник може взяти всі 2% на себе. Це потужний маркетинговий інструмент, і його варто використовувати як аргумент на переговорах.

Важливо: гербовий збір (stamp duty, 0,5%) і specific business tax (3,3%) при первинному продажі сплачує забудовник. Withholding tax покупцю не нараховується, оскільки він не отримує доходу від угоди.

Сценарій 2: купівля на вторинному ринку (resale)

Тут розподіл більш гнучкий. Стандартна практика виглядає так:

• Transfer fee (2%) - сплачує покупець
• Withholding tax - сплачує продавець (розраховується за прогресивною шкалою від оціночної вартості та строку володіння)
• Specific business tax (3,3%) - сплачує продавець, якщо він володів об'єктом менше 5 років
• Stamp duty (0,5%) - сплачує продавець, якщо specific business tax не застосовується (володіння понад 5 років)

Але все це договірні умови. Якщо ринок є 'покупецьким' (багато пропозицій, мало попиту), продавець може погодитися сплатити transfer fee повністю. На 'гарячому' ринку покупцю, скоріш за все, доведеться брати весь збір на себе.

Сценарій 3: купівля через юридичну особу

Якщо кондо оформляється на тайську компанію (що рідко для кондомініумів, але трапляється для вілл), податкова структура змінюється. Withholding tax розраховується інакше, а transfer fee залишається тим самим - 2%. Корпоративний продавець сплачує withholding tax за ставкою 1% від оціночної або договірної вартості (береться більша). Фізична особа платить за прогресивною шкалою, яка може дати як меншу, так і більшу суму.

Порівняльна таблиця розподілу витрат

Примітка: stamp duty і specific business tax є взаємовиключними - сплачується лише один із них.

Як розраховується оціночна вартість

Земельний департамент Таїланду використовує власну оцінку, яка оновлюється раз на 4 роки. Останній перегляд відбувся у 2024 році. Ця оцінка, як правило, нижча за ринкову ціну. Для кондомініуму в районі Сукхумвіт (Бангкок) різниця може становити 15-25%, на Пхукеті - 10-20%.

Це означає, що при купівлі кондо за 5 млн бат оціночна вартість може дорівнювати 4 млн бат. Transfer fee у такому випадку складе 80 000 бат (близько 2 100 доларів США), а не 100 000.

Нюанс: якщо договірна ціна нижча за оціночну (що буває при угодах між пов'язаними особами), Земельний департамент застосує більшу з двох сум для розрахунку.

Основні ризики та помилки

1. Розподіл податків не зафіксовано в контракті. Усні домовленості не мають юридичної сили. Якщо в договорі немає чіткого пункту про те, хто платить transfer fee, продавець може в день реєстрації заявити, що це ваш обов'язок. Вимагайте окремий розділ 'Tax and Fee Allocation' у договорі.

2. Плутанина між оціночною та ринковою вартістю. Покупці часто розраховують податки від ціни в контракті - це дає завищену оцінку витрат. Запитайте у агента або юриста актуальну оцінку Земельного департаменту до підписання договору.

3. Непідготовленість до витрат у день реєстрації. Усі податки та збори сплачуються одноразово при реєстрації в Land Office. Вам потрібно мати тайські бати у потрібному обсязі. Банківський переказ з-за кордону займає 3-5 робочих днів - плануйте заздалегідь.

4. Specific business tax при перепродажу не врахований. Якщо ви купили кондо і вирішили продати його через 3 роки, вас чекає 3,3% specific business tax від оціночної вартості. Це суттєво знижує прибутковість. Продаж після 5 років володіння замінює цей податок гербовим збором у розмірі 0,5%.

5. Спроба занизити ціну в контракті. Деякі продавці пропонують вказати в договорі занижену суму, щоб зменшити податки. Це незаконно і загрожує штрафами. До того ж Земельний департамент все одно застосує власну оцінку, якщо вона вища за договірну.

FAQ

Хто зобов'язаний за законом платити transfer fee в Таїланді?

Тайське законодавство не закріплює цей обов'язок за конкретною стороною. Transfer fee - це збір за реєстрацію переходу права власності, і сторони розподіляють його за домовленістю. На практиці це фіксується в договорі купівлі-продажу.

Чи можна уникнути transfer fee?

Ні. Transfer fee у розмірі 2% від оціночної вартості - це обов'язковий державний збір. Без його сплати Земельний департамент не зареєструє угоду.

Від чого рахується transfer fee - від ціни покупки чи від оцінки?

Від оціночної вартості Земельного департаменту. Якщо договірна ціна вища за оціночну, використовується оціночна. Якщо договірна нижча - департамент візьме більшу суму.

Які ще витрати несе покупець кондо?

Окрім transfer fee покупець оплачує послуги юриста (зазвичай 30 000 - 80 000 бат), внесок до амортизаційного фонду (sinking fund, разовий, залежить від площі) та щомісячний збір за обслуговування спільних зон (common area fee). Ці витрати не є податками, але їх необхідно закладати в бюджет.

Чи відрізняється transfer fee для іноземців і тайців?

Ні. Ставка transfer fee однакова - 2% незалежно від громадянства покупця. Жодних додаткових зборів для іноземних власників freehold-кондомініумів не передбачено.

Коли сплачується transfer fee?

У день реєстрації угоди в Земельному департаменті. Оплата здійснюється на місці. Приймаються касові чеки (cashier's cheque) тайських банків і в деяких офісах - готівка.

Як transfer fee впливає на прибутковість інвестиції?

При купівлі кондо за 5 млн бат transfer fee складе близько 80 000 - 100 000 бат. Якщо ви плануєте здавати об'єкт з прибутковістю 5-7% річних, це приблизно 3-4 місяці орендного доходу. При перепродажу через 5 і більше років вплив на загальну прибутковість мінімальний.

Що буде, якщо продавець відмовляється платити свою частку в день реєстрації?

Якщо розподіл зафіксовано в контракті, це порушення умов договору. Покупець має право відмовитися від угоди і вимагати повернення завдатку. Саме тому вкрай важливо мати чіткий контракт англійською або тайською мовою, перевірений юристом.

Чи є податкові пільги для покупців у 2026 році?

Тайський уряд час від часу вводить тимчасові пільги. У 2024 році діяло зниження transfer fee до 1% для об'єктів вартістю до 7 млн бат. Актуальність таких програм на 2026 рік слід уточнювати у юриста перед угодою, оскільки пільги приймаються окремими постановами кабінету міністрів.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.