Wer zahlt die Transfer Fee beim Villakauf in Thailand: Zahlen und Taktik 2026

Beim Immobilienkauf in Thailand gibt es kein Gesetz, das eindeutig vorschreibt, welche Partei die Transfer Fee übernimmt. Diese Frage ist Verhandlungssache. Und genau hier verlieren Villakaüfer zwischen 100.000 und 800.000 Baht, einfach weil sie die Spielregeln nicht kannten. Wer eine Villa auf Phuket kauft, sollte jeden Steuerposten kennen und wissen, wo Verhandlungsspielraum besteht.

Kurzantwort

• Transfer Fee beträgt 2 % des vom Land Department festgelegten Katasterwerts
• Specific Business Tax (SBT) liegt bei 3,3 % und gilt, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre gehalten hat
• Stempelsteuer (Stamp Duty) beträgt 0,5 % und wird nur erhoben, wenn die SBT nicht anfällt
• Withholding Tax liegt je nach Status des Verkäufers (Privatperson oder Unternehmen) und Haltedauer zwischen 1 % und 35 %
• Die Gesamtbelastung beim Villakauf beträgt je nach Konstellation 3,5 % bis 6,3 % des Katasterwerts
• Die Kostenverteilung zwischen den Parteien wird ausschließlich im Kaufvertrag geregelt - das Gesetz schweigt dazu

Szenarien und Optionen

Wie sich die Transfer Fee berechnet und warum der Katasterwert entscheidend ist

Die Transfer Fee von 2 % wird nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den vom Department of Lands festgelegten Katasterwert berechnet. Dieser liegt bei Villen auf Phuket häufig bei 50 bis 70 % des Marktwerts. Bei einem Kaufpreis von 20 Millionen Baht kann die Bemessungsgrundlage also bei 12 bis 14 Millionen Baht liegen.

Wichtig: Der Katasterwert wird alle vier Jahre überprüft. Die letzte Überprüfung fand 2024 statt, wobei die Bewertungen in gefragten Lagen wie Bang Tao, Layan und Rawai um 15 bis 25 % gestiegen sind. Die nächste Anpassung ist für 2028 geplant.

Szenario 1: Neubau-Villa vom Entwickler

Entwickler schließen die Transfer Fee häufig in den beworbenen Kaufpreis ein oder legen im Vertrag fest, dass alle Gebühren vom Käufer getragen werden. Das ist besonders bei Villen über 15 Millionen Baht üblich. Die Withholding Tax übernimmt der Entwickler als juristische Person. Die SBT fällt ebenfalls auf Seite des Entwicklers an, da dieser gewerblich tätig ist.

Fazit für den Käufer: in der Regel 2 % Transfer Fee plus eventuelle Vertragszusätze.

Szenario 2: Gebrauchtmarkt - Privatverkäufer

Hier ist der Verhandlungsspielraum am größten. Die gängige Aufteilung ist das sogenannte 50/50-Modell: Der Käufer übernimmt 1 % der Transfer Fee, der Verkäufer ebenfalls 1 %. SBT oder Stempelsteuer sowie die Withholding Tax trägt der Verkäufer. In der Praxis bestehen ausländische Privatverkäufer aber häufig auf einer 'netto'-Formel, bei der der Käufer sämtliche Kosten übernimmt.

Szenario 3: Kauf über eine thailändische Gesellschaft

Ist die Villa auf eine thailändische Gesellschaft eingetragen, kann der Käufer statt der Immobilie selbst Anteile an dieser Gesellschaft erwerben. In diesem Fall fällt beim Land Department keine Transfer Fee an. Dafür entstehen andere Kosten: Eine rechtliche Prüfung der Gesellschaft (Due Diligence) kostet zwischen 50.000 und 150.000 Baht, und es können steuerliche Verpflichtungen auf Unternehmensebene entstehen.

Hauptrisiken und Fehler

1. Den Vertrag erst nach der Anzahlung lesen. Viele Entwickler legen die Kostenverteilung in Anhängen zum Hauptvertrag fest, oft in kleiner Schrift. Nach einer nicht rückerstattbaren Anzahlung lassen sich Bedingungen kaum noch ändern.

2. Katasterwert und Marktwert verwechseln. Wer sich über eine 'niedrige' Transfer Fee freut, übersieht, dass der Katasterwert beim Weiterverkauf steigen kann. Der künftige Käufer trägt dann eine höhere Last.

3. Withholding Tax beim Gebrauchtmarktkauf ignorieren. Hat der Verkäufer als Privatperson die Villa weniger als 5 Jahre gehalten, kann die Withholding Tax nach dem progressiven Steuertarif bis zu 35 % des Katasterwerts erreichen. Der Verkäufer wird versuchen, diesen Betrag über den Kaufpreis auszugleichen.

4. Gesellschaftsanteile ohne rechtliche Prüfung kaufen. Die Gesellschaft kann versteckte Schulden, unbezahlte Steuern oder eine fehlerhafte Gesellschafterstruktur aufweisen. Die Ersparnis bei der Transfer Fee kann sich dann in Verluste von mehreren Hunderttausend Baht verwandeln.

5. Kostenverteilung nicht schriftlich festhalten. Mündliche Absprachen haben in Thailand keine Rechtswirkung. Jede Regelung zur Aufteilung von Steuern und Gebühren muss im Sale and Purchase Agreement stehen.

6. Laufende Kosten vergessen. Neben den einmaligen Kaufgebühren zahlt der Villabesitzer jährlich Grundsteuer und Gebäudesteuer. Seit 2020 beträgt der Satz für Wohnimmobilien mit einem Katasterwert über 50 Millionen Baht 0,02 bis 0,1 % des Katasterwerts pro Jahr.

FAQ

Wer ist gesetzlich verpflichtet, die Transfer Fee in Thailand zu zahlen? Niemand im Besonderen. Das Gesetz benennt keinen Zahlungspflichtigen. Die Aufteilung wird ausschließlich durch den Kaufvertrag geregelt. In der Praxis wird die Belastung meistens geteilt.

Wie hoch ist die Transfer Fee bei einer Villa auf Phuket für 20 Millionen Baht? Bei einem Katasterwert von 14 Millionen Baht (typische Abweichung vom Marktwert) beträgt die Transfer Fee 280.000 Baht (2 %). Bei gleichmäßiger Aufteilung zahlt jede Seite 140.000 Baht.

Kann die Transfer Fee legal reduziert werden? Der Prozentsatz (2 %) ist festgeschrieben. Verhandeln lässt sich jedoch, welche Partei ihn trägt. Beim Kauf von Gesellschaftsanteilen entfällt die Transfer Fee vollständig.

Was ist der Unterschied zwischen Specific Business Tax und Stempelsteuer? Beide Steuern schließen sich gegenseitig aus. Die SBT (3,3 %) gilt, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat oder gewerblich tätig ist. Die Stempelsteuer (0,5 %) greift, wenn die SBT nicht anfällt. Beide Steuern fallen nie gleichzeitig an.

Welche Steuern zahlt ein Ausländer beim Villakauf in Thailand? Als Käufer zahlt der Ausländer seinen vertraglich vereinbarten Anteil an der Transfer Fee sowie gegebenenfalls weitere Gebühren laut Vertrag. Die Staatsbürgerschaft des Käufers hat keinen Einfluss auf die Steuersätze.

Wie wird die Withholding Tax für einen privaten Verkäufer berechnet? Nach dem progressiven Einkommensteuertarif (5 % bis 35 %) auf Basis des Katasterwerts. Der Betrag reduziert sich proportional mit der Haltedauer. Je länger die Immobilie gehalten wurde, desto geringer die Steuer.

Fällt beim Erbe einer Villa Transfer Fee an? Ja, jedoch zu einem ermäßigten Satz. Für direkte Erben (Kinder, Ehepartner) kann die Transfer Fee auf 0,01 % des Katasterwerts gesenkt werden.

Wann werden alle Gebühren bezahlt - vor oder nach der Registrierung? Alle Gebühren werden am Tag der Registrierung beim Land Department gezahlt. Ohne Zahlung führt der Sachbearbeiter die Eigentumsübertragung nicht durch.

Gelten 2026 besondere Ermäßigungen bei der Transfer Fee? Die thailändische Regierung führt gelegentlich befristete Vergünstigungen ein. In früheren Jahren wurde die Transfer Fee für Objekte unter 3 Millionen Baht auf 0,01 % reduziert. Für Premiumvillen gelten solche Erleichterungen in der Regel nicht.

Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollten Käufer vom Verkäufer oder Entwickler eine schriftliche Aufstellung aller Steuern und Gebühren einfordern, einschließlich der Angabe, welche Partei welchen Anteil übernimmt. Ein Anwalt kann den Katasterwert im System des Land Department in etwa einem Tag überprüfen - zu Kosten von 5.000 bis 10.000 Baht - und damit potenziell Hunderttausende Baht einsparen.

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