Chi paga la transfer fee in Thailandia: guida fiscale per l'acquisto di una villa nel 2026

In Thailandia non esiste alcuna norma di legge che stabilisca chi debba pagare la transfer fee. Si tratta di una materia contrattuale, interamente affidata alla trattativa tra le parti. Ed è proprio in questa zona grigia che molti acquirenti internazionali perdono tra 100.000 e 800.000 baht - semplicemente perché non conoscono le regole del gioco.

La prassi di mercato consolidata prevede la suddivisione a metà tra compratore e venditore. Ma 'prassi' non significa 'obbligo'. I promotori immobiliari di ville premium a Phuket trasferiscono sempre più spesso il 100% dei costi sull'acquirente, inserendo questa clausola nel corpo del contratto senza evidenziarla. Di seguito analizziamo ogni imposta nel dettaglio e indichiamo dove si apre concretamente lo spazio per negoziare.

Risposta rapida

• La transfer fee (tassa di trasferimento della proprietà) è pari al 2% del valore catastale determinato dal Department of Lands
• La Specific Business Tax (SBT) è pari al 3,3% e si applica se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni
• La stamp duty (imposta di bollo) è pari allo 0,5% e scatta solo se la SBT non è applicabile
• La withholding tax varia dall'1% al 35% a seconda che il venditore sia una persona fisica o giuridica e del periodo di possesso
• Il carico fiscale complessivo per l'acquisto di una villa oscilla tra il 3,5% e il 6,3% del valore catastale
• La ripartizione delle spese tra le parti è fissata esclusivamente nel contratto: la legge non interviene

Scenari e opzioni

Come si calcola la transfer fee e perché il valore catastale è il tuo punto di forza

La transfer fee del 2% non viene calcolata sul prezzo di acquisto, bensì sul valore catastale definito dal Department of Lands. Per le ville a Phuket, questo valore corrisponde spesso al 50-70% del prezzo di mercato. Significa che per una villa acquistata a 20 milioni di baht, la transfer fee può essere calcolata su una base imponibile di soli 12-14 milioni.

Un dettaglio importante: il valore catastale viene aggiornato ogni 4 anni. L'ultima revisione è avvenuta nel 2024 e nelle zone più richieste di Phuket (Bang Tao, Layan, Rawai) i valori sono aumentati del 15-25%. Il prossimo aggiornamento è previsto per il 2028.

Scenario 1 - Acquisto di villa dal costruttore (mercato primario)

Il costruttore include generalmente la transfer fee nel prezzo pubblicizzato oppure specifica esplicitamente nel contratto che tutte le spese sono a carico dell'acquirente. Questa formula è particolarmente diffusa per ville con prezzo superiore a 15 milioni di baht. La withholding tax è a carico del venditore in quanto soggetto giuridico. Anche la SBT ricade sul costruttore-venditore, poiché svolge attività commerciale.

Riepilogo per l'acquirente: transfer fee 2% più eventuali costi aggiuntivi secondo le condizioni contrattuali.

Scenario 2 - Acquisto di villa sul mercato secondario da privato

In questo contesto la capacità di negoziazione è massima. Lo schema tradizionale prevede la suddivisione a metà ('50/50'): l'acquirente si fa carico dell'1% della transfer fee, il venditore dell'altro 1%. SBT o stamp duty, più la withholding tax, restano a carico del venditore. Nella pratica, però, i venditori stranieri residenti insistono spesso su una formula di 'prezzo netto', con tutti i costi a carico del compratore.

Scenario 3 - Acquisto tramite società thailandese

Se la villa è intestata a una persona giuridica thailandese, l'acquirente può rilevare non l'immobile direttamente, ma la quota societaria. In questo caso la transfer fee al Department of Lands non viene corrisposta affatto. Tuttavia, emergono altri costi: la due diligence legale della società ha un costo compreso tra 50.000 e 150.000 baht, e possono sorgere ulteriori obbligazioni fiscali a livello della stessa società.

Rischi principali ed errori

1. Non leggere il contratto prima di versare il deposito. Molti costruttori indicano la ripartizione delle spese in caratteri ridotti negli allegati al contratto principale. Dopo il versamento di un deposito non rimborsabile, modificare le condizioni diventa impossibile.

2. Confondere valore catastale e valore di mercato. L'acquirente si rallegra di una transfer fee 'bassa', senza considerare che in caso di rivendita il valore catastale potrebbe essere aumentato, con conseguente imposta più elevata per il futuro compratore.

3. Ignorare la withholding tax nell'acquisto sul mercato secondario. Se il venditore è una persona fisica e detiene la villa da meno di 5 anni, la withholding tax si calcola con aliquota progressiva e può raggiungere il 35% del valore catastale. Il venditore tenderà a recuperare questa voce attraverso il prezzo di vendita.

4. Acquistare quote societarie senza due diligence legale. La società potrebbe avere debiti non dichiarati, imposte arretrate o una struttura azionaria irregolare. Il risparmio sulla transfer fee può tradursi in perdite di centinaia di migliaia di baht.

5. Non fissare per iscritto la ripartizione dei costi. Gli accordi verbali in Thailandia non hanno valore legale. Ogni clausola relativa alla distribuzione di imposte e tasse deve essere inserita nel Sale and Purchase Agreement.

6. Dimenticare i costi annuali ricorrenti. Oltre alle tasse una tantum sull'acquisto, il proprietario di una villa è soggetto all'imposta fondiaria annuale e all'imposta sugli immobili. Dal 2020, l'aliquota per le proprietà residenziali con valore superiore a 50 milioni di baht è compresa tra lo 0,02% e lo 0,1% del valore catastale.

FAQ

Chi è legalmente obbligato a pagare la transfer fee in Thailandia? Nessuno in modo specifico. La legge non designa un soggetto pagante. La ripartizione delle spese è definita dall'accordo tra acquirente e venditore. Nella pratica, i costi vengono suddivisi a metà con maggiore frequenza.

A quanto ammonta la transfer fee per una villa a Phuket del valore di 20 milioni di baht? Con un valore catastale di 14 milioni di baht (scarto tipico rispetto al prezzo di mercato), la transfer fee è pari a 280.000 baht (2%). Con suddivisione a metà, ciascuna parte corrisponde 140.000 baht.

È possibile ridurre la transfer fee in modo legale? L'aliquota del 2% è fissa. Si può invece negoziare su chi la corrisponde. In caso di acquisto di quote societarie, la transfer fee non viene applicata.

Qual è la differenza tra Specific Business Tax e stamp duty? Sono mutualmente esclusive. La SBT (3,3%) si applica se il venditore detiene l'immobile da meno di 5 anni o svolge attività commerciale. La stamp duty (0,5%) si applica se la SBT non è dovuta. Le due imposte non vengono mai applicate contemporaneamente.

Quali imposte paga uno straniero acquirente di villa in Thailandia? L'acquirente straniero corrisponde la propria quota di transfer fee (secondo accordo contrattuale) e, eventualmente, una parte degli altri oneri se così stabilito nel contratto. La nazionalità dell'acquirente non incide sulle aliquote applicate.

Come si calcola la withholding tax per un venditore privato? Con aliquota progressiva (dal 5% al 35%) sul valore catastale. L'importo si riduce proporzionalmente agli anni di possesso: maggiore è la durata del possesso, minore è l'imposta.

È necessario pagare la transfer fee in caso di eredità? Sì, ma con aliquota agevolata. Per i discendenti diretti (figli, coniuge) la transfer fee può essere ridotta allo 0,01% del valore catastale.

Quando si pagano le spese: prima o dopo la registrazione? Tutte le spese vengono corrisposte il giorno della registrazione dell'atto al Department of Lands. In assenza di pagamento, il funzionario non procede alla registrazione del trasferimento di proprietà.

Le convenzioni contro la doppia imposizione influiscono sulla transfer fee? No. Le convenzioni contro la doppia imposizione riguardano l'imposta sul reddito e quella sui proventi da locazione, non la transfer fee.

Esistono agevolazioni sulla transfer fee nel 2026? Il governo thailandese introduce periodicamente misure temporanee di riduzione. In passato la transfer fee è stata abbassata allo 0,01% per immobili con prezzo inferiore a 3 milioni di baht. Per le ville nel segmento premium queste agevolazioni generalmente non si applicano.

Prima di firmare qualsiasi contratto per l'acquisto di una villa, richiedete al venditore o al costruttore un prospetto scritto di tutte le imposte e le spese, con indicazione chiara di chi sostiene ciascuna voce. Fate verificare da un legale il valore catastale dell'immobile nelle banche dati del Department of Lands: un'operazione che richiede un giorno lavorativo e costa tra i 5.000 e i 10.000 baht, ma che può far risparmiare centinaia di migliaia di baht in termini di costi non previsti.

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