Хто платить transfer fee при купівлі вілли в Таїланді: цифри і тактика 2026

У Таїланді немає закону, який зобов'язує конкретну сторону сплачувати transfer fee. Це питання переговорів - і саме тут покупці вілл втрачають від 100 000 до 800 000 батів лише тому, що не знають правил гри.

Стандартна ринкова практика передбачає розподіл витрат порівну. Але 'стандартна' не означає 'обов'язкова'. Забудовники преміальних вілл на Пхукеті дедалі частіше перекладають 100% зборів на покупця, маскуючи це в тексті договору. Розберемо кожен податок окремо і покажемо, де є простір для торгу.

Швидка відповідь

• Transfer fee (збір за перехід права власності) становить 2% від оціночної вартості об'єкта за кадастром Land Department
• Specific Business Tax (SBT) - 3,3%, застосовується, якщо продавець володів об'єктом менше 5 років
• Гербовий збір (stamp duty) - 0,5%, нараховується лише якщо SBT не застосовується
• Withholding tax - від 1% до 35% залежно від статусу продавця (фізична або юридична особа) та терміну володіння
• Сумарне податкове навантаження при купівлі вілли коливається від 3,5% до 6,3% від оціночної вартості
• Розподіл витрат між сторонами фіксується виключно в договорі - закон цього не регулює

Сценарії та варіанти

Первинний ринок: купівля вілли у забудовника

Забудовник, як правило, включає transfer fee у рекламну ціну або прямо зазначає в контракті, що всі збори сплачує покупець. Це особливо характерно для вілл вартістю понад 15 мільйонів батів. Withholding tax сплачує забудовник як юридична особа. Specific Business Tax також покладається на продавця-забудовника, оскільки він веде комерційну діяльність.

Підсумок для покупця: 2% transfer fee + можливі доплати за умовами контракту.

Вторинний ринок: купівля вілли у фізичної особи

Тут простір для торгу є максимальним. Традиційна схема - розподіл навпіл ('50/50'): покупець бере на себе 1% transfer fee, продавець - 1%. SBT або stamp duty, а також withholding tax сплачує продавець. На практиці продавці-експати нерідко наполягають на формулі 'ціна чиста, всі витрати на покупцеві' - це важливо помічати ще до підписання попереднього договору.

Купівля частки в тайській компанії

Якщо вілла оформлена на тайську юридичну особу, покупець може придбати не саму нерухомість, а частку в компанії. У такому разі transfer fee у Land Department не сплачується взагалі. Але виникають інші витрати: юридичний аудит компанії (due diligence) коштуватиме 50 000-150 000 батів, плюс можуть з'явитися податкові зобов'язання на рівні компанії.

Як формується transfer fee і чому оціночна вартість - ваш козир

Transfer fee у розмірі 2% нараховується не від ціни угоди, а від оціночної вартості, яку визначає Department of Lands. Для вілл на Пхукеті оціночна вартість часто становить 50-70% від ринкової ціни. Це означає, що при купівлі вілли за 20 мільйонів батів transfer fee може розраховуватися від 12-14 мільйонів.

Важливий нюанс: оціночна вартість переглядається кожні 4 роки. Останній перегляд відбувся у 2024 році, і для популярних районів Пхукета (Банг Тао, Лаян, Раваї) кадастрова оцінка зросла на 15-25%. Наступний перегляд запланований на 2028 рік.

Порівняльна таблиця сценаріїв

Основні ризики та помилки

1. Не читати контракт до внесення депозиту. Багато забудовників зазначають розподіл зборів дрібним шрифтом у додатках до основного договору. Після внесення невідшкодовуваного депозиту змінювати умови вже пізно.

2. Плутати оціночну і ринкову вартість. Покупець радіє 'низькому' transfer fee, не розуміючи, що при перепродажі оціночна вартість може зрости - і майбутній покупець зіткнеться з вищим податком.

3. Ігнорувати withholding tax при купівлі вторинного житла. Якщо продавець - фізична особа і володів віллою менше 5 років, withholding tax розраховується за прогресивною шкалою і може сягати 35% від оціночної вартості. Продавець намагатиметься компенсувати це через ціну.

4. Купувати частку компанії без юридичного аудиту. Компанія може мати приховані борги, несплачені податки або некоректну структуру акціонерів. Економія на transfer fee може обернутися втратами на сотні тисяч батів.

5. Не фіксувати розподіл витрат письмово. Усні домовленості в Таїланді не мають юридичної сили. Кожен пункт щодо розподілу податків і зборів має бути прописаний у Sale and Purchase Agreement.

6. Забувати про щорічні витрати. Крім разових зборів при купівлі, власник вілли сплачує щорічний земельний податок і податок на будівлі. З 2020 року ставка для житлової нерухомості вартістю понад 50 мільйонів батів становить 0,02-0,1% від оціночної вартості.

FAQ

Хто за законом зобов'язаний платити transfer fee в Таїланді?

Ніхто конкретно. Закон не призначає платника. Розподіл зборів визначається договором між покупцем і продавцем. На практиці найчастіше витрати ділять навпіл.

Скільки складає transfer fee при купівлі вілли на Пхукеті за 20 млн батів?

При оціночній вартості в 14 мільйонів батів (типовий розрив із ринковою ціною) transfer fee становитиме 280 000 батів (2%). При розподілі навпіл - по 140 000 батів з кожної сторони.

Чи можна знизити transfer fee легально?

Сам відсоток (2%) фіксований. Але можна торгуватися щодо того, хто його сплачує. Також при купівлі частки в компанії transfer fee не нараховується.

Чим відрізняється SBT від stamp duty?

Вони взаємовиключні. SBT (3,3%) сплачується, якщо продавець володів нерухомістю менше 5 років або веде комерційну діяльність. Stamp duty (0,5%) застосовується, якщо SBT не діє. Обидва податки одночасно не нараховуються.

Які податки сплачує іноземець при купівлі вілли в Таїланді?

Іноземець як покупець сплачує свою частку transfer fee (за договором) і, можливо, частину інших зборів, якщо це прописано в контракті. Громадянство покупця не впливає на розмір ставок.

Як розраховується withholding tax для продавця-фізособи?

За прогресивною шкалою прибуткового податку (від 5% до 35%) від оціночної вартості. Сума зменшується пропорційно кількості років володіння. Що довше тривало володіння - тим менший податок.

Чи потрібно сплачувати transfer fee при успадкуванні вілли?

Так, але за пільговою ставкою. Для прямих спадкоємців (діти, подружжя) transfer fee може бути знижений до 0,01% від оціночної вартості.

Коли сплачуються всі збори - до чи після реєстрації?

Усі збори сплачуються в день реєстрації угоди у Land Department. Без оплати співробітник не зареєструє перехід права власності.

Чи впливає угода про уникнення подвійного оподаткування на transfer fee?

Ні. Угоди про уникнення подвійного оподаткування стосуються прибуткового податку та податку на дохід від оренди, але не transfer fee.

Чи є пільги з transfer fee у 2026 році?

Тайський уряд періодично запроваджує тимчасові пільги. У попередні роки transfer fee знижували до 0,01% для об'єктів дешевше 3 мільйонів батів. Для вілл преміум-сегмента такі пільги, як правило, не діють.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.