Wer muss beim Eigentumsübergang im Land Office Thailand anwesend sein

Im Wartebereich des Land Office in Phuket ist es um 9 Uhr morgens bereits voll. Verkäufer, Käufer und Anwälte wechseln zwischen den Schaltern. Ein fehlender Stempel, eine falsch beglaubigte Vollmacht oder eine abwesende Person - und die gesamte Transaktion verschiebt sich um Wochen. Wer genau beim Eigentumsübergang in Thailand anwesend sein muss, ist kein bürokratisches Detail, sondern eine entscheidende Weichenstellung für jeden internationalen Immobilienkauf.

Der Eigentumsübergang in Thailand erfolgt ausschließlich beim Grundbuchamt (Land Office / สำนักงานที่ดิน). Kein unterzeichneter Kaufvertrag, keine Zahlung und keine Schlüsselübergabe macht Sie zum rechtlichen Eigentümer - erst wenn der zuständige Beamte den Eintrag im Chanote (Eigentumsurkundé) vornimmt, ist die Übertragung rechtswirksam abgeschlossen.

Kurzantwort

• Verkäufer oder sein bevollmächtigter Vertreter muss persönlich erscheinen
• Käufer oder sein bevollmächtigter Vertreter muss persönlich erscheinen
• Land-Office-Beamter führt die Registrierung durch, prüft alle Dokumente und trägt die Eigentumsänderung ein
• Anwalt des Käufers ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen
• Dolmetscher ist erforderlich, wenn eine der Parteien kein Thailändisch spricht - Land-Office-Beamte arbeiten ausschließlich auf Thailändisch
• Eine Vollmacht (Power of Attorney) muss entweder beim thailändischen Konsulat im Ausland beglaubigt oder in Thailand notariell beurkundet werden

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf eines Eigentumswohnungsanteils (Freehold) durch einen Ausländer

Dies ist der häufigste Fall für internationale Investoren. Der Käufer erwirbt eine Einheit im Rahmen der 49-Prozent-Ausländerquote. Im Land Office müssen erscheinen:

• Verkäufer (Bauträger oder Vorbesitzer). Handelt es sich um eine juristische Person, erscheint ein bevollmächtigter Direktor mit Firmenstempel, einem aktuellen Registerauszug des DBD (Department of Business Development) sowie einem Vorstandsbeschluss, der den Verkauf genehmigt.
• Ausländischer Käufer mit dem Original seines Reisepasses. Der Beamte fertigt eine Kopie an und prüft den Visastatus.
• FET-Dokument (Foreign Exchange Transaction Form): eine Bankbescheinigung, die belegt, dass die Kaufsumme aus dem Ausland in Thailändischen Baht überwiesen wurde. Ohne gültiges FET verweigert der Beamte die Freehold-Registrierung für Ausländer.

Wichtig: Kann der Käufer nicht persönlich erscheinen, benötigt sein Vertreter das Original der Vollmacht. Bei im Ausland ausgestellten Vollmachten ist eine Legalisierung beim thailändischen Konsulat zwingend erforderlich.

Szenario 2: Kauf über eine thailändische Gesellschaft

Beim Erwerb von Grundstücken oder Villen über eine Thai Co., Ltd. erscheinen im Land Office:

• Direktor der Käufergesellschaft (häufig der ausländische Begünstigte) mit vollständigen Gründungsunterlagen: Gesellschaftsvertrag, Aktionärsliste, Sitzungsprotokoll, Firmenstempel
• Verkäufer oder sein bevollmächtigter Vertreter
• Buchhalter oder Anwalt der Gesellschaft zur Bestätigung der Vertretungsbefugnis

Der Beamte prüft die Eigentümerstruktur sorgfältig. Bestehen Hinweise auf eine Nominee-Struktur (Scheineigentümer), kann die Registrierung ausgesetzt werden.

Szenario 3: Kauf per Vollmacht (beide Parteien abwesend)

Es ist rechtlich zulässig, dass beide Seiten durch Vertreter handeln. In der Praxis erhöht dies das Risiko von Verzögerungen, da Beamte Vollmachten ausländischer Käufer besonders genau prüfen. Jede Vollmacht muss enthalten:

• Vollständige Objektbeschreibung (Chanote-Nummer, Grundstücksfläche, Adresse)
• Klare Befugnis zur Unterzeichnung aller Dokumente und zur Zahlung aller Gebühren
• Reisepasskopie des Vollmachtgebers
• Konsularische Beglaubigung (bei im Ausland ausgestellten Dokumenten)

Szenario 4: Weiterverkauf zwischen zwei Ausländern

Verkäufer und Käufer sind beide Ausländer und treffen sich im Land Office. Zusätzlich zum Standardpaket muss der Käufer ein aktuelles FET vorlegen, der Verkäufer das Original des Chanote. Ist die Eigentumsurkunde verloren gegangen, ist ein Wiederherstellungsverfahren erforderlich, das 30 bis 60 Tage in Anspruch nimmt.

Vergleichstabelle: Registrierungsoptionen im Überblick

Hauptrisiken und Fehler

1. Fehlendes FET-Dokument. Der Käufer überweist Gelder über ein lokales Konto und vergisst, das FET beim Bankwechsel anzufordern. Am Registrierungstag verweigert der Beamte die Beurkundung. Lösung: Das FET unmittelbar bei der Konvertierung im Thai-Bank beantragen.

2. Fehlerhaft ausgestellte Vollmacht. Eine Vollmacht ohne professionelle Übersetzung ins Thailändische und ohne konsularische Beglaubigung wird vom Land Office nicht akzeptiert. Für internationale Käufer ist eine zertifizierte Übersetzung unerlässlich.

3. Juristisches Person ohne Vorstandsbeschluss. Der Direktor erscheint, aber das Board Resolution fehlt. Die Transaktion wird um mindestens einen Tag verschoben.

4. Abgelaufener Reisepass oder abgelaufenes Visum. Beamte prüfen die Gültigkeit aller Dokumente. Ein abgelaufenes Dokument führt zur sofortigen Ablehnung der Registrierung.

5. Ungeklärte Kostenverteilung der Transfer Fee. Die anfallenden Gebühren umfassen: Transfer Fee (2 Prozent des Bewertungswerts), Stempelsteuer (0,5 Prozent) oder Specific Business Tax (3,3 Prozent) sowie die Quellensteuer. Wurde die Kostenteilung nicht im Voraus vertraglich geregelt, entsteht am Tag der Übertragung ein Konflikt.

6. Kein Dolmetscher vor Ort. Alle Formulare im Land Office sind auf Thailändisch. Dokumente zu unterzeichnen, deren Inhalt man nicht versteht, schafft potenzielle rechtliche Probleme.

7. Falsches Grundbuchamt aufgesucht. Die Registrierung findet ausschließlich in dem Büro statt, das für den jeweiligen Bezirk zuständig ist. Ein Objekt in Phuket kann nicht in Bangkok eingetragen werden.

FAQ

Kann ein Ausländer ohne Anwalt ins Land Office gehen? Ja, ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Aber ohne Anwalt und Dolmetscher unterzeichnet man Dokumente auf Thailändisch, ohne deren Inhalt vollständig zu verstehen. Bei Transaktionen über 3 Millionen Baht amortisiert sich die rechtliche Begleitung deutlich.

Wie lange dauert die Registrierung im Land Office? Bei vollständigem Dokumentenpaket: 1 bis 4 Stunden. In der Hauptsaison (Dezember bis Februar) auf Phuket kann die Wartezeit einen gesamten Arbeitstag einnehmen. Voranmeldungen sind nicht möglich - es gilt striktes Warteschlangenprinzip.

Muss der Ehegatte des Verkäufers erscheinen? Wurde die Immobilie während der Ehe erworben, muss der Ehegatte die Zustimmung zum Verkauf unterzeichnen. Die persönliche Anwesenheit ist nicht zwingend, wenn eine notariell beglaubigte schriftliche Zustimmung vorliegt - viele Land Offices bevorzugen jedoch die persönliche Erscheinung.

Ist eine Registrierung am Wochenende möglich? Nein. Das Land Office ist montags bis freitags von 8:30 bis 16:30 Uhr geöffnet. An thailändischen Feiertagen bleibt das Büro geschlossen.

Was passiert, wenn der Verkäufer nicht erscheint? Die Transaktion findet nicht statt. Der Käufer kann gemäß dem Kaufvertrag Schadensersatz fordern. Daher sollten im Vertrag immer Vertragsstrafen bei Nichterscheinen festgelegt werden.

Welche Dokumente muss der Käufer mitbringen?

• Original des Reisepasses (Restgültigkeit mindestens 6 Monate)
• FET-Formular der thai. Bank
• Unterzeichneter Kaufvertrag (2 Exemplare)
• Zahlungsmittel für Steuern und Gebühren (in der Regel Bankcheck oder Überweisung)

Prüft das Land Office die Herkunft der Mittel? Der Beamte führt keine AML-Prüfung durch. Die Bank, die das FET ausgestellt hat, hat die Mittelherkunft jedoch bereits bei der Konvertierung geprüft. Bei Beträgen über 2 Millionen Baht kann die Bank ergänzende Nachweise anfordern.

Kann eine Transaktion nach Unterzeichnung im Land Office rückgängig gemacht werden? Nach der Eintragung im Chanote gilt die Transaktion als abgeschlossen. Eine Rückabwicklung ist nur auf dem Rechtsweg möglich - bei nachgewiesenem Betrug oder wesentlicher Vertragsverletzung.

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