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Zivil- und Handelsgesetzbuch - Hypothek
Civil and Commercial Code ss.702-746
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das Zivil- und Handelsgesetzbuch Thailands (Artikel 702-746) regelt die Hypothek als eingetragene Sicherheit ohne Besitzübertragung an Immobilien und bestimmten registrierbaren beweglichen Sachen. Der Hypothekengläubiger erhält ein vorrangiges Befriedigungsrecht sowie die Möglichkeit der Zwangsvollstreckung durch gerichtlichen öffentlichen Verkauf, jedoch keinen automatischen Eigentumsübergang.
702: Begriff der Hypothek und Vorrang des Hypothekengläubigers
Die Hypothek ist ein Vertrag, durch den der Eigentümer (Hypothekenschuldner) ein Vermögensgut zur Sicherung einer Verbindlichkeit zugunsten eines Gläubigers (Hypothekengläubigers) belastet, ohne ihm das Gut selbst zu übertragen. Der Hypothekengläubiger wird aus diesem Gut vorrangig vor gewöhnlichen Gläubigern befriedigt, selbst wenn das Objekt später auf einen Dritten übergegangen ist.
703: Gegenstände, die Gegenstand einer Hypothek sein können
Gegenstand einer Hypothek kann unbewegliches Vermögen sein. Bestimmte bewegliche Sachen sind ebenfalls hypothekenfähig, sofern das Gesetz ihre Registrierung vorsieht: Schiffe ab einer bestimmten Tonnage, schwimmende Häuser, eingetragenes Arbeitstier sowie sonstiges bewegliches Vermögen, für das ein Registrierungsverfahren vorgeschrieben ist.
705: Nur der Eigentümer kann eine Hypothek bestellen
Eine wirksame Hypothek kann nur derjenige bestellen, der zum Zeitpunkt des Geschäfts Eigentümer des Vermögensguts ist. Eine Person ohne Eigentumstitel kann das Objekt nicht belasten; daher ist vor Vertragsschluss der aktuelle Eigentümer beim Grundbuchamt zu überprüfen.
708: Angabe des gesicherten Betrags in thailändischer Währung
Im Hypothekenvertrag muss der gesicherte Betrag angegeben werden - entweder als feste Summe oder als Höchstbetrag, ausgedrückt in thailändischer Währung. Dieser Wert bestimmt den Rahmen des vorrangigen Anspruchs des Hypothekengläubigers auf das Vermögensgut, sowohl bei der Eintragung als auch bei der Zwangsvollstreckung.
709: Hypothek am eigenen Vermögen für eine fremde Schuld
Eine Person kann ihr eigenes Vermögen zur Sicherung der Verbindlichkeit eines anderen Schuldners verpfänden. Ein solcher dritter Hypothekenschuldner haftet nicht persönlich für die Schuld: Die Ansprüche des Gläubigers beschränken sich auf das belastete Objekt, sofern keine gesonderte persönliche Bürgschaft übernommen wurde.
711: Verbot des automatischen Eigentumsübergangs auf den Hypothekengläubiger
Jede Vereinbarung, die vor Eintritt des Verzugs getroffen wird und dem Hypothekengläubiger ermöglicht, bei Nichterfüllung durch den Schuldner einfach Eigentümer des Guts zu werden oder darüber außerhalb des vorgeschriebenen Vollstreckungsverfahrens zu verfügen, ist nichtig. Die Zwangsvollstreckung ist nur auf dem gesetzlich vorgesehenen Weg möglich, was den Hypothekenschuldner vor dem Verlust eines etwaigen Mehrwerts schützt.
714: Schriftform und Pflichtregistrierung
Eine Hypothek ist nur wirksam, wenn sie schriftlich abgeschlossen und bei der zuständigen Behörde - in der Praxis beim Grundbuchamt für Immobilien - eingetragen wurde. Eine nicht registrierte Hypothekenvereinbarung begründet kein Pfandrecht; die Eintragung im Grundbuchamt ist daher zwingend erforderlich und keine bloße Formalität.
715: Umfang des gesicherten Anspruchs
Das verpfändete Vermögensgut sichert nicht nur die Hauptschuld, sondern auch aufgelaufene Zinsen, Entschädigung für Nichterfüllung oder Verzug sowie Kosten der Zwangsvollstreckung. Alle diese Beträge können aus dem Erlös bis zur Höhe des eingetragenen Höchstbetrags befriedigt werden.
717: Hypothek am gesamten Grundstück und an jedem abgeteilten Teil
Wird ein verpfändetes Grundstück nachträglich geteilt, lastet die Hypothek weiterhin auf dem gesamten Objekt und auf jedem gebildeten Teil. Ein Käufer eines einzelnen abgeteilten Grundstücks erwirbt es daher mit der eingetragenen Hypothek belastet, solange die Belastung nicht ordnungsgemäß gelöscht wurde.
728: Schriftliche Mahnung vor gerichtlicher Zwangsvollstreckung
Vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung ist der Hypothekengläubiger verpflichtet, dem Schuldner eine schriftliche Mahnung mit einer angemessenen Erfüllungsfrist zuzusenden. Kommt der Schuldner dieser nicht nach, kann der Hypothekengläubiger beim Gericht einen Beschluss zur Pfändung des verpfändeten Vermögensguts und zu dessen Verkauf in einer öffentlichen Versteigerung beantragen.
729: Eigentumsübertragung auf den Gläubiger in eingeschränkten Fällen
Anstelle eines Verkaufs kann der Hypothekengläubiger das Gericht ersuchen, ihm das Vermögensgut selbst zu übertragen, jedoch nur in engen Ausnahmefällen: insbesondere wenn Zinsen seit mindestens fünf Jahren nicht gezahlt wurden, der Wert des Objekts den Restschuldbetrag nicht übersteigt und keine weiteren eingetragenen Belastungen vorhanden sind.
732: Verteilung des Versteigerungserlöses
Der in der öffentlichen Versteigerung erzielte Erlös wird nach der Reihenfolge der Eintragung der Hypothekengläubiger verteilt. Nach Befriedigung aller gesicherten Ansprüche und der Vollstreckungskosten wird der verbleibende Erlös an den Hypothekenschuldner zurückgegeben und verbleibt nicht beim Gläubiger.
735: Benachrichtigung des Erwerbers des verpfändeten Vermögensguts
Ist das verpfändete Vermögensgut auf einen neuen Eigentümer übergegangen, ist der Hypothekengläubiger, der beabsichtigt, die Zwangsvollstreckung gegen diesen einzuleiten, verpflichtet, ihm vorab eine schriftliche Benachrichtigung mit einer Frist von einem Monat zuzusenden. Dies schützt den nachfolgenden Erwerber, der das Objekt bereits mit eingetragener Hypothek belastet erworben hat.
744: Erlöschensgründe der Hypothek
Die Hypothek erlischt aus mehreren Gründen: Erlöschen der gesicherten Verbindlichkeit, schriftlicher Verzicht des Gläubigers auf die Hypothek, Entlassung des Schuldners aus der Belastung, Ablösung, erfolgte Eigentumsübertragung oder gerichtlich angeordneter Verkauf des Vermögensguts. Anschließend ist die Löschung einzutragen, um einen lastenfreien Titel herzustellen.
745: Zwangsvollstreckung trotz Verjährung der Forderung
Der Hypothekengläubiger kann die Zwangsvollstreckung aus der Hypothek auch nach Ablauf der Verjährungsfrist der Hauptforderung betreiben. Dabei werden rückständige Zinsen, die während des Verjährungszeitraums aufgelaufen sind, nur für die letzten fünf Jahre beigetrieben, was den Umfang der durch die Sicherheit abgedeckten rückständigen Zinsen begrenzt.
746: Eintragung von Erfüllung, Erlöschen oder Änderung
Jede vollständige oder teilweise Erfüllung, jedes Erlöschen sowie jede Vereinbarung, die die Hypothek oder die gesicherte Verbindlichkeit abändert, muss von der zuständigen Behörde auf Antrag der betreffenden Person eingetragen werden. Ohne Eintragung kann eine solche Änderung einem Dritten nicht entgegengehalten werden.
foreigner-as-mortgagee: Ausländer kann Hypothekengläubiger sein (Kreditvergabe gegen thailändische Immobilie)
Das Gesetzbuch enthält keine Staatsangehörigkeitsbeschränkung für den Hypothekengläubiger; daher kann ein Ausländer rechtmäßig eine Hypothek an einer thailändischen Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen entgegennehmen und diese beim Grundbuchamt eintragen lassen. Dies unterscheidet sich grundlegend vom Eigentumsrecht an Grundstücken, über das Ausländer in der Regel nicht verfügen.