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Code civil et commercial - hypothèque
Civil and Commercial Code ss.702-746
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En bref
Le Code civil et commercial thaïlandais (articles 702 à 746) régit l'hypothèque en tant que sûreté enregistrée sans dépossession portant sur des immeubles et certains biens meubles susceptibles d'inscription, conférant au créancier hypothécaire un droit de préférence et la faculté de poursuivre la vente aux enchères publiques par voie judiciaire, à l'exclusion de tout transfert automatique de propriété.
702: Définition de l'hypothèque et droit de préférence du créancier hypothécaire
L'hypothèque est un contrat par lequel le propriétaire (le constituant) grève un bien en garantie d'une obligation au profit d'un créancier (le créancier hypothécaire), sans lui en remettre la possession. Le créancier hypothécaire est désintéressé sur ce bien par préférence aux créanciers chirographaires, même si le bien a été ultérieurement transmis à un tiers.
703: Biens susceptibles de faire l'objet d'une hypothèque
L'hypothèque peut porter sur des biens immobiliers. Certains biens meubles sont également admis en hypothèque lorsque la loi prévoit leur inscription : les navires d'un certain tonnage, les maisons flottantes, le bétail de travail immatriculé, ainsi que tout autre bien meuble soumis à une procédure d'enregistrement.
705: Seul le propriétaire peut constituer une hypothèque
Seul celui qui est propriétaire du bien au moment de l'acte peut valablement constituer une hypothèque. Une personne dépourvue de titre ne peut grever le bien, de sorte qu'il convient de vérifier l'identité du propriétaire actuel auprès du bureau foncier avant la conclusion de l'acte.
708: Indication du montant garanti en monnaie thaïlandaise
Le contrat d'hypothèque doit mentionner le montant garanti, soit sous la forme d'une somme fixe, soit sous la forme d'un plafond maximum exprimé en monnaie thaïlandaise. Ce montant détermine la limite de la créance préférentielle du créancier hypothécaire sur le bien, aussi bien lors de l'inscription qu'en cas de réalisation.
709: Hypothèque de son propre bien en garantie de la dette d'autrui
Une personne peut hypothéquer son propre bien en garantie de l'obligation d'un autre débiteur. Ce constituant tiers n'encourt aucune responsabilité personnelle pour la dette : les recours du créancier sont limités au bien hypothéqué, sauf engagement personnel de cautionnement distinct.
711: Interdiction du transfert automatique de propriété au créancier hypothécaire
Toute clause convenue avant l'échéance permettant au créancier hypothécaire de devenir simplement propriétaire du bien ou d'en disposer en dehors des voies d'exécution légales en cas de défaillance du débiteur est nulle. L'exécution forcée ne peut emprunter que les voies légales, ce qui protège le constituant contre la perte de la valeur excédentaire.
714: Forme écrite et inscription obligatoire
L'hypothèque n'est valable que si elle est constatée par écrit et inscrite auprès de l'officier compétent, en pratique le département foncier pour les immeubles. Une convention hypothécaire non inscrite ne crée aucun droit réel de garantie, de sorte que l'inscription au bureau foncier est une formalité substantielle et non purement formelle.
715: Étendue de la créance garantie
Le bien hypothéqué garantit non seulement le capital, mais également les intérêts courus, les indemnités pour inexécution ou retard, ainsi que les frais de réalisation. Toutes ces sommes peuvent être prélevées sur le produit de la vente dans la limite du plafond inscrit.
717: Hypothèque sur la parcelle entière et sur chaque lot détaché
Si la parcelle hypothéquée est ultérieurement divisée, l'hypothèque continue de grever l'ensemble du bien et chacun des lots issus du partage. L'acquéreur d'un lot détaché l'acquiert donc grevé de l'hypothèque inscrite, jusqu'à mainlevée régulière de la sûreté.
728: Mise en demeure écrite préalable à la réalisation judiciaire
Avant de procéder à la réalisation, le créancier hypothécaire est tenu d'adresser au débiteur une mise en demeure écrite lui impartissant un délai raisonnable pour s'exécuter. À défaut d'exécution, le créancier hypothécaire peut saisir le tribunal afin d'obtenir une ordonnance de saisie du bien hypothéqué et sa vente aux enchères publiques.
729: Attribution du bien en propriété dans des cas limités
Au lieu de la vente, le créancier hypothécaire peut demander au tribunal de lui attribuer le bien en propriété, mais seulement dans des cas étroitement définis : notamment lorsque les intérêts n'ont pas été payés depuis au moins cinq ans, que la valeur du bien n'excède pas le solde de la dette et qu'aucune autre sûreté inscrite ne grève le bien.
732: Répartition du produit des enchères
Les sommes réalisées lors des enchères publiques sont distribuées aux créanciers hypothécaires selon l'ordre de priorité de leur inscription. Après désintéressement de toutes les créances garanties et paiement des frais de réalisation, le solde éventuel est restitué au constituant et ne demeure pas entre les mains du créancier.
735: Notification à l'acquéreur du bien hypothéqué
Lorsque le bien hypothéqué a été transmis à un nouveau propriétaire, le créancier hypothécaire qui entend exercer ses recours contre lui est tenu de lui adresser préalablement une notification écrite avec un préavis d'un mois. Cette exigence protège l'acquéreur ultérieur qui a reçu le bien déjà grevé d'une hypothèque inscrite.
744: Causes d'extinction de l'hypothèque
L'hypothèque s'éteint pour plusieurs causes : extinction de l'obligation garantie, renonciation écrite du créancier à l'hypothèque, mainlevée accordée au débiteur, rachat de la sûreté, attribution judiciaire de la propriété ou vente du bien par décision de justice. La mainlevée doit ensuite être inscrite afin d'apurer le titre.
745: Réalisation nonobstant la prescription de la créance principale
Le créancier hypothécaire peut réaliser l'hypothèque même après l'expiration du délai de prescription applicable à l'obligation principale. Toutefois, les intérêts échus au cours de la période prescrite ne sont recouvrables que pour les cinq dernières années, ce qui limite le montant des arriérés d'intérêts couverts par la sûreté.
746: Inscription de l'exécution, de l'extinction ou de la modification
Tout paiement total ou partiel, toute extinction, ainsi que tout accord modifiant l'hypothèque ou l'obligation garantie, doivent être inscrits par l'officier compétent à la demande de toute partie intéressée. À défaut d'inscription, une telle modification est inopposable aux tiers.
foreigner-as-mortgagee: Un étranger peut être créancier hypothécaire (prêter avec garantie sur un immeuble thaïlandais)
Le Code ne pose aucune restriction de nationalité à l'égard du créancier hypothécaire : un étranger peut donc légalement accepter une hypothèque sur un immeuble thaïlandais en garantie d'un prêt et la faire inscrire au bureau foncier. Cette situation se distingue fondamentalement du droit de propriété sur un terrain, dont les étrangers sont en règle générale exclus.