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Codice Civile e Commerciale - Ipoteca
Civil and Commercial Code ss.702-746
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In breve
Il Codice Civile e Commerciale della Thailandia (articoli 702-746) disciplina l'ipoteca come garanzia reale registrata senza trasferimento del possesso su beni immobili e su determinati beni mobili registrabili, attribuendo al creditore ipotecario il diritto di soddisfacimento preferenziale e l'esecuzione mediante vendita all'asta pubblica giudiziale, ma non il trasferimento automatico della proprietà.
702: Nozione di ipoteca e privilegio del creditore ipotecario
L'ipoteca è un contratto con cui il proprietario (costituente l'ipoteca) vincola un bene a garanzia di un'obbligazione in favore del creditore (creditore ipotecario), senza trasferirgli il bene stesso. Il creditore ipotecario si soddisfa su tale bene con precedenza rispetto ai creditori ordinari, anche qualora il bene sia successivamente passato a un terzo.
703: Beni che possono essere oggetto di ipoteca
Possono essere oggetto di ipoteca i beni immobili. Anche determinati beni mobili sono ammessi all'ipoteca qualora la legge ne preveda la registrazione: imbarcazioni di determinato tonnellaggio, case galleggianti, bestiame da lavoro registrato, nonché altri beni mobili per i quali sia prevista una procedura di registrazione.
705: Solo il proprietario può costituire l'ipoteca
Solo chi è proprietario del bene al momento della stipula può costituire validamente l'ipoteca. Chi è privo di titolo non può vincolare il bene, pertanto prima della conclusione del contratto è necessario verificare il proprietario attuale presso l'ufficio fondiario.
708: Indicazione della somma garantita in valuta tailandese
Nel contratto di ipoteca deve essere indicata la somma garantita, in misura determinata oppure sotto forma di massimale, espressa in valuta tailandese. Tale importo determina il limite del credito preferenziale del creditore ipotecario sul bene, sia in sede di registrazione sia in sede di esecuzione.
709: Ipoteca sul proprio bene a garanzia del debito altrui
Un soggetto può ipotecare il proprio bene a garanzia dell'obbligazione di un altro debitore. Tale terzo costituente non assume responsabilità personale per il debito: le pretese del creditore sono limitate al bene ipotecato, salvo che sia stata prestata separatamente una garanzia personale.
711: Divieto di trasferimento automatico del bene al creditore ipotecario
È nullo qualsiasi patto, concordato prima della scadenza, che consenta al creditore ipotecario di diventare automaticamente proprietario del bene o di disporne al di fuori della procedura esecutiva stabilita in caso di inadempimento del debitore. L'esecuzione è possibile solo nelle forme previste dalla legge, il che tutela il costituente dalla perdita del valore eccedente.
714: Forma scritta e registrazione obbligatoria
L'ipoteca è valida solo se stipulata in forma scritta e registrata presso il funzionario competente, nella pratica il Dipartimento Fondiario per i beni immobili. Un accordo ipotecario non registrato non costituisce diritto reale di garanzia, pertanto la registrazione presso l'ufficio fondiario è requisito sostanziale e non meramente formale.
715: Estensione del credito garantito
Il bene ipotecato garantisce non solo il debito principale, ma anche gli interessi maturati, il risarcimento per inadempimento o ritardo, nonché le spese di esecuzione. Tutti questi importi possono essere soddisfatti sul ricavato nei limiti del massimale registrato.
717: Ipoteca sull'intero fondo e su ciascuna parte frazionata
Se il fondo ipotecato viene successivamente frazionato, l'ipoteca continua a gravare sull'intero bene e su ciascuna parte risultante. Pertanto, l'acquirente di una singola porzione frazionata la acquista gravata dall'ipoteca registrata, fino a quando il vincolo non sia cancellato nelle forme previste.
728: Diffida scritta prima dell'esecuzione giudiziale
Prima di procedere all'esecuzione, il creditore ipotecario è tenuto a inviare al debitore una diffida scritta con un termine congruo per l'adempimento. Qualora il debitore non adempia, il creditore ipotecario può rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento di sequestro del bene ipotecato e la sua vendita all'asta pubblica.
729: Trasferimento del bene in proprietà in casi limitati
In alternativa alla vendita, il creditore ipotecario può chiedere al giudice di trasferirgli il bene in proprietà, ma solo in casi circoscritti: in particolare, quando gli interessi non siano stati pagati per almeno cinque anni, il valore del bene non superi il residuo debito e non vi siano altri vincoli registrati.
732: Distribuzione del ricavato dell'asta
Le somme ricavate dall'asta pubblica vengono ripartite tra i creditori ipotecari nell'ordine di priorità della loro registrazione. Dopo il soddisfacimento di tutti i crediti garantiti e delle spese di esecuzione, il residuo del ricavato è restituito al costituente e non trattenuto dal creditore.
735: Notifica all'acquirente del bene ipotecato
Qualora il bene ipotecato sia passato a un nuovo proprietario, il creditore ipotecario che intenda procedere all'esecuzione nei suoi confronti è tenuto a inviargli previamente una notifica scritta con un preavviso di un mese. Ciò tutela l'acquirente successivo che abbia acquisito il bene già gravato da ipoteca registrata.
744: Cause di estinzione dell'ipoteca
L'ipoteca si estingue per diverse cause: estinzione dell'obbligazione garantita, rinuncia scritta del creditore all'ipoteca, liberazione del debitore dal vincolo, riscatto, trasferimento della proprietà avvenuto o vendita del bene per ordine del giudice. A seguito dell'estinzione, la cancellazione deve essere registrata per la liberazione del titolo.
745: Esecuzione nonostante la prescrizione del debito
Il creditore ipotecario può procedere all'esecuzione ipotecaria anche dopo il decorso del termine di prescrizione dell'obbligazione principale. Tuttavia, gli interessi scaduti maturati nel periodo di prescrizione sono recuperabili solo per gli ultimi cinque anni, il che limita l'entità degli interessi arretrati coperti dalla garanzia.
746: Registrazione dell'adempimento, dell'estinzione o della modifica
Qualsiasi adempimento totale o parziale, qualsiasi estinzione, nonché qualsiasi accordo che modifichi l'ipoteca o l'obbligazione garantita, devono essere registrati dal funzionario competente su istanza dell'interessato. In assenza di registrazione, tale modifica non è opponibile ai terzi.
foreigner-as-mortgagee: Lo straniero può essere creditore ipotecario (finanziare con garanzia su immobili tailandesi)
Il Codice non prevede limitazioni basate sulla cittadinanza per il creditore ipotecario, pertanto uno straniero può legittimamente ricevere in ipoteca un immobile tailandese a garanzia di un prestito e registrarla presso l'ufficio fondiario. Ciò si distingue nettamente dal diritto di proprietà, di cui gli stranieri non possono generalmente essere titolari per quanto riguarda i terreni.