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Zivil- und Handelsgesetzbuch - Superfizies
Civil and Commercial Code ss.1410-1416
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Die Artikel 1410-1416 des Zivil- und Handelsgesetzbuches von Thailand verankern das Recht der Superfizies, das einer Person gestattet, Gebäude, Bauwerke oder Anpflanzungen auf fremdem Grund und Boden rechtmäßig zu besitzen. Dies ist ein zentrales gesetzliches Instrument, das es einem Ausländer ermöglicht, ein Haus zu besitzen, ohne Eigentümer des Grundstücks selbst zu sein.
1410: Entstehung des Superfiziesrechts
Der Grundstückseigentümer kann einer anderen Person ein selbständiges dingliches Recht einräumen, Gebäude, Bauwerke oder Anpflanzungen auf dem Grundstück oder darunter zu besitzen. Es erfolgt eine Aufspaltung des Eigentums: Das Grundstück verbleibt beim Eigentümer, während der Inhaber des Rechts (Superfiziar) das Bauwerk besitzt. Diese Konstruktion findet breite Anwendung und ermöglicht es einem Ausländer, auf rechtmäßige Weise ein Haus in Thailand zu besitzen.
1411: Übertragung und Vererbung des Rechts
Sofern in der Bestellungsurkunde nichts anderes bestimmt ist, kann die Superfizies verkauft, abgetreten oder auf sonstige Weise übertragen werden; sie geht nach dem Tod des Inhabers außerdem auf dessen Erben über. Dies verleiht dem Recht einen echten wirtschaftlichen Wert und gewährleistet seine Kontinuität: Ein ausländischer Inhaber kann das Haus an die Familie vererben oder das Bauwerk getrennt vom Grundstück veräußern.
1412: Laufzeit: auf bestimmte Zeit oder auf Lebenszeit
Die Superfizies kann entweder auf eine bestimmte Anzahl von Jahren oder auf Lebenszeit (bezogen auf die Lebensdauer des Grundstückseigentümers oder des Rechtsinhabers) bestellt werden. Bei Wahl der befristeten Variante gilt eine Höchstdauer von dreißig Jahren, die auch für vergleichbare dingliche Rechte maßgeblich ist: Jeder vereinbarte Zeitraum von mehr als dreißig Jahren wird automatisch auf dreißig Jahre verkürzt, eine spätere Verlängerung ist jedoch möglich.
1412-renewal: Verlängerung einer befristeten Superfizies
Da die maximale Einzellaufzeit dreißig Jahre beträgt, vereinbaren Parteien, die einen längeren Schutz anstreben, in der Regel eine Verlängerung. Eine Verlängerung erlangt dingliche Wirkung gegenüber Dritten nur dann, wenn sie beim Grundbuchamt (Land Office) zum Zeitpunkt des Ablaufs oder kurz davor erneut eingetragen wird. Ein bloßes Verlängerungsversprechen bindet die Parteien lediglich schuldrechtlich und verpflichtet künftige Grundstückskäufer für sich allein nicht.
1413: Beendigung bei unbestimmter Laufzeit
Ist keine Laufzeit vereinbart, kann jede Partei die Superfizies jederzeit beenden, indem sie der anderen Partei eine angemessene Vorankündigung macht. Wird ein Nutzungsentgelt gezahlt, muss die kündigende Partei mindestens ein volles Jahr im Voraus kündigen oder alternativ ein Jahresentgelt entrichten. Dies schützt den Rechtsinhaber vor dem unvermittelten Verlust einer unbefristeten Vereinbarung.
1414: Beendigung wegen Verletzung oder Nichtzahlung
Der Grundstückseigentümer kann das Recht beenden, wenn der Inhaber wesentliche bei der Bestellung festgelegte Bedingungen verletzt. Wird ein Entgelt gezahlt, stellt auch dessen Nichtzahlung über zwei aufeinanderfolgende Jahre einen Beendigungsgrund dar. Ausländische Käufer sollten alle vereinbarten Bedingungen einhalten und das Entgelt pünktlich entrichten, um das Recht an ihrem Bauwerk nicht zu verlieren.
1415: Fortbestand des Rechts bei Untergang des Bauwerks
Die Superfizies erlischt nicht allein dadurch, dass das Gebäude, das Bauwerk oder die Anpflanzung untergeht, selbst wenn der Untergang durch höhere Gewalt (Brand, Sturm, Überschwemmung) verursacht wurde. Der Inhaber behält das Recht selbst und kann das Bauwerk innerhalb der ursprünglichen Laufzeit wiederherstellen. Dies stellt eine wesentliche Absicherung für den Eigentümer eines Hauses auf fremdem Grund und Boden dar.
1416: Abriss des Bauwerks bei Beendigung des Rechts - Ankaufsrecht des Eigentümers
Bei Beendigung des Rechts kann der Inhaber Gebäude, Bauwerke oder Anpflanzungen wegschaffen (abreißen), ist jedoch verpflichtet, das Grundstück in seinen früheren Zustand zurückzuversetzen. Anstelle der Genehmigung zum Abriss kann der Grundstückseigentümer erklären, diese zum Verkehrswert erwerben zu wollen; der Inhaber kann ein solches Angebot nur aus sachlich gerechtfertigten Gründen ablehnen.
registration-requirement: Eintragung als dingliches Recht beim Grundbuchamt
Die Superfizies wird erst dann zu einem echten, gegenüber Dritten verbindlichen dinglichen Recht, wenn sie in Bezug auf den Grundstückstitel beim Grundbuchamt (Land Department) eingetragen ist. Eine nicht eingetragene Vereinbarung begründet lediglich persönliche Verpflichtungen zwischen den Parteien. Ausländische Käufer sollten darauf bestehen, dass die Eintragung in das Eigentumsdokument vorgenommen wird, damit das Recht bei einer späteren Veräußerung des Grundstücks erhalten bleibt.
foreigner-house-ownership: Hauseigentum von Ausländern durch Superfizies
Ausländer können in Thailand kein Grundstückseigentum erwerben; sie können jedoch auf rechtmäßige Weise ein Haus auf thailändischem Boden besitzen, indem sie eine Superfizies auf ihren Namen eintragen lassen. Das Bauwerk wird dabei zu ihrem gesonderten Eigentum, das vom Grundstück getrennt ist. Dies ist eine anerkannte und durch die Rechtsprechung gestützte Alternative zur ausschließlichen Nutzung eines langfristigen Mietverhältnisses zu Wohnzwecken.
land-sale-effect: Auswirkungen einer späteren Veräußerung des Grundstücks
Nach der Eintragung folgt die Superfizies dem Grundstück und ist für jeden verbindlich, der dieses später erwirbt: Der neue Eigentümer erhält das Grundstück mit der bestehenden Belastung. Das Recht des Inhabers an seinem Bauwerk geht daher bei einem Eigentümerwechsel nicht verloren, was es erheblich zuverlässiger macht als eine nicht eingetragene Vereinbarung.
rent-and-consideration: Entgelt und Gegenleistung für das Recht
Die Superfizies kann unentgeltlich oder gegen ein Entgelt (periodisch oder als Einmalzahlung) gemäß der Vereinbarung der Parteien in der Bestellungsurkunde eingeräumt werden. Das Vorhandensein eines Entgelts verändert die Beendigungsregeln: Es löst das Erfordernis einer einjährigen Kündigungsfrist sowie den Beendigungsgrund bei zweijähriger Nichtzahlung aus. Daher sollten die Zahlungsbedingungen eindeutig festgelegt werden.