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Code civil et commercial - superficie
Civil and Commercial Code ss.1410-1416
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En bref
Les articles 1410 à 1416 du Code civil et commercial de Thaïlande consacrent le droit de superficie, permettant à une personne de détenir légalement des bâtiments, des ouvrages ou des plantations sur le fonds d'autrui. Il s'agit du principal mécanisme légal permettant à un étranger de posséder une maison sans être propriétaire du terrain lui-même.
1410: Constitution du droit de superficie
Le propriétaire d'un terrain peut conférer à une autre personne un droit réel autonome de détenir des bâtiments, des ouvrages ou des plantations situés sur ce terrain ou en dessous. Il en résulte une division de la propriété : le terrain demeure la propriété du bailleur, tandis que le titulaire du droit (le superficiaire) est propriétaire des constructions. Ce mécanisme est largement utilisé, permettant à un étranger de posséder légalement une maison en Thaïlande.
1411: Transmission et succession du droit
Sauf stipulation contraire dans l'acte constitutif, le droit de superficie peut être vendu, cédé ou transmis de toute autre manière, et il se transmet aux héritiers au décès du titulaire. Cela confère au droit une valeur économique réelle ainsi qu'une continuité : un propriétaire étranger peut léguer sa maison à sa famille ou vendre la construction séparément du terrain.
1412: Durée : à terme fixe ou viager
Le droit de superficie peut être constitué soit pour un nombre déterminé d'années, soit à titre viager (pour la durée de vie du propriétaire du terrain ou du titulaire du droit). Lorsque la formule à terme fixe est retenue, une durée maximale de trente ans s'applique, à l'instar des droits réels similaires : toute période convenue excédant trente ans est automatiquement réduite à trente ans, un renouvellement restant toutefois possible par la suite.
1412-renewal: Renouvellement du droit de superficie à terme fixe
La durée maximale d'une seule période étant de trente ans, les parties souhaitant une protection plus longue conviennent généralement d'un renouvellement. Ce renouvellement n'acquiert la force d'un droit réel opposable que s'il est enregistré à nouveau auprès du Bureau des terres au moment de l'expiration du terme ou peu avant. Une simple promesse de renouveler ne lie les parties qu'à titre contractuel et ne s'impose pas, en tant que tel, aux acquéreurs ultérieurs du terrain.
1413: Extinction en l'absence de terme convenu
Lorsqu'aucun terme n'a été convenu, chacune des parties peut mettre fin au droit de superficie à tout moment en adressant à l'autre partie un préavis raisonnable. Lorsqu'une redevance est prévue, la partie qui souhaite mettre fin au droit doit donner un préavis d'au moins une année entière ou, à titre d'alternative, verser l'équivalent d'une année de redevance. Cette disposition protège le titulaire contre la perte soudaine d'un accord à durée indéterminée.
1414: Extinction pour violation ou non-paiement
Le propriétaire du terrain peut mettre fin au droit si le titulaire méconnaît les conditions essentielles stipulées lors de sa constitution. Lorsqu'une redevance est prévue, le non-paiement pendant deux années consécutives constitue également un motif d'extinction. Les acquéreurs étrangers doivent respecter toutes les conditions convenues et s'acquitter ponctuellement de la redevance afin de ne pas perdre leur droit sur la construction.
1415: Maintien du droit en cas de destruction de la construction
Le droit de superficie ne s'éteint pas du seul fait que le bâtiment, l'ouvrage ou la plantation a péri, même si cette perte résulte d'un cas de force majeure (incendie, tempête, inondation). Le titulaire conserve le droit lui-même et peut reconstruire dans les limites du terme initial, ce qui constitue une garantie essentielle pour le propriétaire d'une construction édifiée sur le terrain d'autrui.
1416: Démolition de la construction à l'extinction du droit - droit de rachat du propriétaire
À l'extinction du droit, le titulaire peut emporter (démolir) les bâtiments, ouvrages ou plantations, mais il est tenu de remettre le terrain en son état antérieur. Plutôt que d'autoriser la démolition, le propriétaire du terrain peut déclarer son intention de racheter les constructions à leur valeur de marché. Le titulaire ne peut refuser une telle offre qu'en justifiant d'un motif raisonnable.
registration-requirement: Enregistrement en tant que droit réel auprès du Bureau des terres
Le droit de superficie ne devient un véritable droit réel opposable aux tiers qu'après son inscription sur le titre foncier auprès du Département des terres. Un accord non enregistré ne crée que des obligations personnelles entre les parties. Les acquéreurs étrangers doivent exiger l'inscription sur le document de titre de propriété afin que le droit soit maintenu en cas de vente ultérieure du terrain.
foreigner-house-ownership: Propriété d'une maison par un étranger via le droit de superficie
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en Thaïlande, mais ils peuvent légalement être propriétaires d'une maison édifiée sur un terrain thaïlandais en faisant enregistrer un droit de superficie à leur nom. La construction devient alors leur propriété distincte, séparée du terrain. Il s'agit d'une alternative reconnue et étayée par la jurisprudence au recours exclusif au bail à long terme à des fins d'habitation.
land-sale-effect: Conséquences de la vente ultérieure du terrain
Une fois enregistré, le droit de superficie suit le terrain et s'impose à quiconque l'acquiert par la suite : le nouveau propriétaire reçoit le terrain grevé du droit existant. Le droit du titulaire sur la construction n'est donc pas affecté par un changement de propriétaire du terrain, ce qui le rend nettement plus fiable qu'un accord non enregistré.
rent-and-consideration: Redevance et contrepartie au titre du droit
Le droit de superficie peut être constitué à titre gratuit ou moyennant une redevance (périodique ou en capital unique), selon ce que les parties stipulent dans l'acte constitutif. L'existence d'une redevance modifie les règles d'extinction : elle entraîne l'exigence d'un préavis d'un an et ouvre le motif de résiliation en cas de non-paiement pendant deux ans. Les conditions de paiement doivent donc être définies avec précision.