Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Treuhandgesetz (Escrow-Gesetz)
Escrow Act B.E. 2551 (2008)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das thailändische Escrow-Gesetz B.E. 2551 (2008) ermöglicht es Käufer und Verkäufer, auf freiwilliger Basis einen lizenzierten, unabhängigen Escrow-Agenten einzuschalten, der Gelder und Eigentumsrechte verwahrt und diese erst bei Erfüllung der Vertragsbedingungen überträgt (einschließlich Baufertigstellung und Eigentumsumschreibung). Die Escrow-Mittel sind dabei vor dem Zugriff von Gläubigern und vor einer Insolvenz des Agenten selbst geschützt.
Section 3: Grundlegende Definitionen: Escrow-Tätigkeit, Vertrag, Agent und Konto
Das Gesetz führt grundlegende Begriffe ein. Die Escrow-Tätigkeit bezeichnet die Arbeit einer unabhängigen Partei, die gegen Vergütung die Erfüllung von Verpflichtungen durch die Vertragsparteien überwacht. Der Escrow-Agent ist eine Person mit entsprechender Lizenz. Das Escrow-Konto ist ein Bankkonto, das der Agent im eigenen Namen zugunsten der Parteien führt. Als Parteien gelten der Käufer, der Geldmittel einzahlt, und der Verkäufer, der das Eigentum überträgt.
Section 5: Die Nutzung von Escrow ist freiwillig
Beim Abschluss eines gegenseitigen Kaufvertrags sind die Parteien berechtigt, aber nicht verpflichtet, einen Escrow-Agenten hinzuzuziehen, indem sie einen gesonderten Escrow-Vertrag abschließen und die Vorgaben des Gesetzes einhalten. Escrow ist ein ergänzender Schutzmechanismus, den Käufer und Verkäufer nach eigenem Ermessen nutzen können, und kein verpflichtender Bestandteil jedes Rechtsgeschäfts.
Section 6: Schriftlicher Escrow-Vertrag und zwingend vorgeschriebene Inhalte
Der Escrow-Vertrag ist schriftlich abzufassen und von beiden Parteien sowie dem Agenten zu unterzeichnen. Er muss Namen und Adressen der Beteiligten, das Datum, den zugrundeliegenden Kaufvertrag, Fristen oder Bedingungen für die Übertragung von Eigentum und Geldmitteln, Regelungen zur Auszahlung, Rechte und Pflichten der Parteien sowie die Vergütung und sonstige Zahlungen an den Agenten enthalten.
Section 7: Pflichten des Escrow-Agenten
Der Agent ist verpflichtet, die Erfüllung der Verpflichtungen jeder Partei innerhalb der vereinbarten Fristen und zu den vereinbarten Bedingungen zu überwachen, die ihm anvertrauten Gelder, Vermögensgegenstände und Eigentumsurkunden sicher zu verwahren und anschließend die Mittel auszuzahlen sowie die Eigentumsübertragung auf die berechtigte Partei zu veranlassen. Mit Zustimmung der Parteien kann der Agent auch zusätzliche ergänzende Dienstleistungen erbringen.
Sections 9-10: Lizenzierung: Escrow darf nur von zugelassenen Personen betrieben werden
Für die Ausübung der Escrow-Tätigkeit ist eine Lizenz des Finanzministers erforderlich, die auf Empfehlung des Ausschusses erteilt wird. Anspruchsberechtigt sind ausschließlich Finanzinstitute oder sonstige juristische Personen, die durch untergesetzliche Rechtsvorschriften bestimmt werden und denen gegenüber Anforderungen an Kapital, Sicherheiten und finanzielle Stabilität gestellt werden können. Rechtsanwälte, Makler und Bauträger sind nicht berechtigt, Escrow-Mittel ohne eine gesonderte Lizenz zu verwahren.
Section 12: Verbot von Interessenkonflikten
Einem Escrow-Agenten, der ein unmittelbares oder mittelbares Interesse an einer der Vertragsparteien hat, ist es untersagt, als Escrow-Agent dieser Partei zu handeln. Dies sichert die tatsächliche Unabhängigkeit des Agenten: So kann beispielsweise ein mit einem Bauträger verbundenes Unternehmen nicht die Rolle eines vermeintlich unabhängigen Escrow-Treuhänders für Käufer desselben Bauträgers übernehmen.
Section 14: Trennung von Kundenmitteln
Der Agent ist verpflichtet, die Gelder und Vermögensgegenstände jeder Partei strikt getrennt von seinem eigenen Vermögen zu verwahren und gemäß den Vorgaben des Ausschusses für jede Partei sowie für sich selbst gesonderte Aufzeichnungen zu führen. Gerade diese buchhalterische Trennung ermöglicht es, die Escrow-Mittel zu schützen, sollte der Agent in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Section 17: Einzahlung von Geldern und Sperrung beim Grundbuchamt
Nach seiner Bestellung eröffnet der Agent ein Escrow-Konto und schreibt die Gelder des Käufers innerhalb eines Werktags gut, wobei er dem Käufer eine Quittung als Zahlungsnachweis ausstellt und den Verkäufer benachrichtigt. Bei Grundstücken mit Eigentumsurkunde benachrichtigt der Agent das Grundbuchamt, das die Escrow-Eintragung vermerkt, woraufhin die Eigentumsumschreibung bis zur schriftlichen Benachrichtigung der Parteien gesperrt wird.
Section 19: Auszahlung der Mittel bei vollständiger Erfüllung und Eigentumsübergang
Sobald beide Parteien die Bedingungen des Escrow-Vertrags vollständig erfüllt haben, zahlt der Agent die Gelder einschließlich der aufgelaufenen Zinsen an die Partei aus, die zur Eigentumsübertragung verpflichtet ist, und veranlasst die Übergabe des Eigentums oder der Eigentumsurkunden an den Einzahler. Verweigert eine der Parteien die Erfüllung ihrer Verpflichtungen, kommen die Streitbeilegungsregelungen nach Section 23 zur Anwendung.
Section 22: Rückzahlung an den Käufer bei Auflösung
Bei Auflösung des Escrow-Vertrags ist der Agent verpflichtet, die Gelder zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen vom Escrow-Konto gemäß dem Vertrag an die berechtigte Partei auszuzahlen: In der Regel werden die Mittel an den einzahlenden Käufer zurückgezahlt oder in den vertraglich vorgesehenen Fällen an den Verkäufer ausgezahlt. Der Ausschuss legt die Frist fest, innerhalb derer eine solche Auszahlung zu erfolgen hat.
Section 23: Einfrieren von Mitteln während eines Streitfalls
Sofern der Escrow-Vertrag nichts anderes vorsieht, ist es dem Agenten bei Entstehen eines Streits über Rechte und Pflichten der Parteien untersagt, Gelder oder Vermögensgegenstände an eine der Parteien zu übertragen, bis die Parteien eine Einigung erzielt haben oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil ergangen ist. Dies schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor einer vorzeitigen einseitigen Auszahlung während eines ungeklärten Konflikts.
Section 25: Schutz der Escrow-Mittel bei Insolvenz des Agenten
Wird der Agent unter gerichtliche Verwaltung gestellt, für insolvent erklärt oder ihm die Einstellung seiner Tätigkeit auferlegt, sind die Escrow-Gelder und -Vermögensgegenstände geschützt: Sie dürfen weder gepfändet noch mit Vollstreckungsmaßnahmen belegt noch an die Gläubiger des Agenten verteilt werden. Der Insolvenzverwalter und der Ausschuss sondern diese Vermögenswerte ab und geben sie entweder an die Parteien zurück oder übertragen die laufenden Verträge auf einen anderen Agenten.
Section 16: Tätigkeitseinstellung und Übertragung von Verträgen
Ein Agent, der seine Tätigkeit einstellen möchte, muss mindestens sechzig Tage vor der Einstellung einen Antrag beim Minister stellen und nachweisen, dass er alle Parteien benachrichtigt, die Übertragung laufender Escrow-Verträge auf einen anderen lizenzierten Agenten veranlasst und Gelder oder Vermögensgegenstände an die Parteien zurückgegeben hat, sofern eine Übertragung nicht möglich ist oder die Parteien eine Vertragsauflösung wünschen. Danach wird die Lizenz zurückgegeben.
Sections 26-28: Escrow-Regulierungsausschuss und Aufsicht
Das System wird vom Escrow-Regulierungsausschuss überwacht, dessen Sekretariatsaufgaben vom Amt für Fiskalpolitik wahrgenommen werden. Der Ausschuss legt Betriebsregeln und Gebührenordnungen fest, empfiehlt die Erteilung von Lizenzen, beaufsichtigt die Agenten und ist berechtigt, Berichte und Unterlagen anzufordern. Bevollmächtigte Amtsträger können Agenten prüfen, was eine fortlaufende staatliche Aufsicht sicherstellt und nicht nur eine einmalige Lizenzerteilung darstellt.
Sections 44-48: Haftung für Verstöße und unerlaubten Betrieb ohne Lizenz
Die Ausübung der Escrow-Tätigkeit ohne Lizenz oder die unbefugte Verwendung der Bezeichnung 'Escrow-Agent' ist mit Bußgeldern bewehrt, und für den Betrieb ohne Lizenz kann auch eine Freiheitsstrafe verhängt werden. Für Verstöße gegen die Vorschriften zur Tätigkeitseinstellung und sonstige Pflichten sind Verwaltungsbußgelder vorgesehen, und verantwortliche Direktoren, Geschäftsführer oder Mitarbeiter einer juristischen Person können für Rechtsverstöße des Unternehmens persönlich zur Verantwortung gezogen werden.