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Legge sull'Escrow
Escrow Act B.E. 2551 (2008)
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In breve
La legge thailandese sull'escrow B.E. 2551 (2008) consente all'acquirente e al venditore di avvalersi, su base volontaria, di un agente escrow indipendente e autorizzato, il quale trattiene il denaro e il titolo di proprietà trasferendoli soltanto al verificarsi delle condizioni contrattuali (inclusi il completamento della costruzione e la registrazione del trasferimento di proprietà); i fondi in escrow sono protetti dai creditori e dall'eventuale fallimento dell'agente stesso.
Section 3: Definizioni fondamentali: attività escrow, contratto, agente e conto
La legge introduce i concetti di base. L'attività escrow consiste nell'operato di una parte indipendente che, dietro compenso, supervisiona l'adempimento delle obbligazioni da parte dei contraenti. L'agente escrow è il soggetto titolare di licenza; il conto escrow è il conto bancario aperto dall'agente a proprio nome nell'interesse delle parti; le parti sono l'acquirente che deposita il denaro e il venditore che trasferisce il bene.
Section 5: Il ricorso all'escrow è volontario
Nel concludere un contratto di compravendita reciproco, le parti hanno la facoltà, ma non l'obbligo, di avvalersi di un agente escrow, stipulando un separato contratto di escrow e rispettando le disposizioni della legge. L'escrow costituisce un meccanismo di tutela aggiuntivo che acquirente e venditore utilizzano per propria scelta, e non una fase obbligatoria di qualsiasi transazione.
Section 6: Contratto di escrow in forma scritta e clausole obbligatorie
Il contratto di escrow è redatto in forma scritta e firmato da entrambe le parti e dall'agente. Esso indica i nomi e gli indirizzi dei soggetti coinvolti, la data, il contratto di compravendita principale, i termini o le condizioni per il trasferimento del bene e del denaro, le modalità di accredito dei fondi, i diritti e gli obblighi delle parti, nonché il compenso e gli altri pagamenti spettanti all'agente.
Section 7: Obblighi dell'agente escrow
L'agente è tenuto a verificare l'adempimento delle obbligazioni di ciascuna parte nei termini concordati e alle condizioni stabilite, a garantire la custodia del denaro, dei beni e dei documenti di titolo a lui affidati, e a provvedere successivamente all'accredito dei fondi e al trasferimento della proprietà in favore della parte avente diritto. Su accordo delle parti, l'agente può prestare anche servizi accessori complementari.
Sections 9-10: Autorizzazione: l'attività escrow è riservata ai soggetti abilitati
Per esercitare l'attività escrow è necessaria una licenza rilasciata dal Ministro delle Finanze su raccomandazione del Comitato. Il diritto a ottenerla spetta esclusivamente agli istituti finanziari o ad altre persone giuridiche individuate da atti regolamentari, ai quali possono essere imposti requisiti in materia di capitale, garanzie e solidità finanziaria. Avvocati, mediatori e promotori immobiliari non possono detenere fondi in escrow in assenza di apposita licenza.
Section 12: Divieto di conflitto di interessi
All'agente escrow che abbia un interesse diretto o indiretto in una delle parti del contratto è vietato agire come agente escrow di tale parte. Ciò garantisce la reale indipendenza dell'agente: ad esempio, una società collegata a un promotore immobiliare non può svolgere il ruolo di depositario escrow apparentemente indipendente per gli acquirenti del medesimo promotore.
Section 14: Segregazione dei fondi della clientela
L'agente è obbligato a conservare il denaro e i beni di ciascuna parte in modo rigorosamente separato dai propri, tenendo un inventario distinto per ciascuna parte e per sé stesso, in conformità alle disposizioni del Comitato. Proprio questa separazione contabile consente, in un momento successivo, di proteggere i fondi in escrow qualora l'agente incontri difficoltà finanziarie.
Section 17: Deposito del denaro e blocco presso l'Ufficio del Catasto
Dopo la nomina, l'agente apre il conto escrow e accredita il denaro dell'acquirente entro un giorno lavorativo, rilasciando all'acquirente una ricevuta quale prova del pagamento e notificando il venditore. Per gli immobili dotati di documento di titolo, l'agente informa l'Ufficio del Catasto, che registra l'escrow; la registrazione del trasferimento di proprietà rimane bloccata fino alla notifica scritta alle parti.
Section 19: Trasferimento dei fondi a pieno adempimento e al trasferimento di proprietà
Quando entrambe le parti hanno interamente adempiuto le condizioni del contratto di escrow, l'agente accredita il denaro unitamente agli interessi maturati alla parte tenuta al trasferimento del bene, e organizza la consegna del bene o dei documenti di titolo al soggetto che ha effettuato il pagamento. Qualora una delle parti si rifiuti di adempiere, si applicano le disposizioni sulle controversie previste dalla Section 23.
Section 22: Restituzione all'acquirente in caso di risoluzione
In caso di risoluzione del contratto di escrow, l'agente è tenuto a restituire il denaro con gli interessi maturati sul conto escrow alla parte avente diritto, conformemente al contratto: di regola, i fondi vengono restituiti all'acquirente che li ha depositati, oppure corrisposti al venditore nei casi previsti dal contratto. Il Comitato stabilisce il termine entro il quale tale pagamento deve essere effettuato.
Section 23: Blocco dei fondi durante la controversia
Salvo diversa previsione del contratto di escrow, in caso di controversia sui diritti e sugli obblighi delle parti, all'agente è vietato trasferire il denaro o i beni a qualsiasi parte fino al raggiungimento di un accordo tra i contraenti o alla pronuncia di una sentenza definitiva del giudice. Ciò tutela tanto l'acquirente quanto il venditore da un pagamento unilaterale prematuro nel corso di un conflitto irrisolto.
Section 25: Protezione dei fondi in escrow in caso di fallimento dell'agente
Qualora l'agente venga sottoposto ad amministrazione giudiziaria, sia dichiarato fallito o gli venga ordinato di cessare l'attività, il denaro e i beni in escrow sono protetti: non possono essere sequestrati, pignorati o distribuiti tra i creditori dell'agente. Il curatore fallimentare e il Comitato segregano tali attivi e provvedono a restituirli alle parti oppure a trasferire i contratti in corso a un altro agente.
Section 16: Cessazione dell'attività e trasferimento dei contratti
L'agente che intenda cessare l'attività deve presentare istanza al Ministro con un preavviso di almeno sessanta giorni, confermando di aver notificato tutte le parti, di aver organizzato il trasferimento dei contratti di escrow in corso a un altro agente autorizzato, e di aver restituito il denaro o i beni alle parti nei casi in cui il trasferimento non sia possibile o le parti intendano recedere dal contratto. A seguito di tali adempimenti, la licenza viene restituita.
Sections 26-28: Comitato di regolazione dell'escrow e vigilanza
Il sistema è vigilato dal Comitato di regolazione dell'escrow, la cui segreteria è affidata all'Ufficio della politica fiscale. Il Comitato stabilisce le norme operative e le tariffe, raccomanda il rilascio delle licenze, esercita la vigilanza sugli agenti e ha il potere di richiedere relazioni e documenti. I funzionari incaricati possono effettuare ispezioni presso gli agenti, garantendo una supervisione statale continuativa e non limitata al solo momento del rilascio della licenza.
Sections 44-48: Responsabilità per violazioni e per esercizio abusivo dell'attività
L'esercizio dell'attività escrow senza licenza o l'uso indebito della denominazione di agente escrow comporta sanzioni pecuniarie, e per l'esercizio abusivo dell'attività è prevista anche la pena detentiva. Per la violazione delle norme sulla cessazione dell'attività e degli altri obblighi sono previste sanzioni amministrative, mentre gli amministratori, i dirigenti o i dipendenti responsabili di una persona giuridica possono essere perseguiti personalmente per le infrazioni commesse dalla società.