Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat agréé avant toute transaction.
Loi sur le séquestre (escrow)
Escrow Act B.E. 2551 (2008)
Les informations sont vérifiées et mises à jour chaque mois selon les sources officielles.
En bref
La loi thaïlandaise sur le séquestre B.E. 2551 (2008) permet à l'acheteur et au vendeur de faire appel, s'ils le souhaitent, à un agent séquestre indépendant et agréé, qui détient les fonds et le titre de propriété et ne les transfère qu'une fois les conditions de la transaction remplies (notamment l'achèvement de la construction et l'enregistrement du transfert de propriété). Les fonds placés en séquestre sont protégés contre les créanciers et contre la faillite de l'agent lui-même.
Section 3: Définitions fondamentales : activité de séquestre, contrat, agent et compte
La loi introduit les notions de base. L'activité de séquestre consiste, pour une partie indépendante, à contrôler l'exécution des obligations des parties moyennant rémunération. L'agent séquestre est une personne titulaire d'un agrément. Le compte séquestre est un compte bancaire ouvert par l'agent en son propre nom dans l'intérêt des parties. Les parties sont l'acheteur qui dépose les fonds et le vendeur qui transfère le bien.
Section 5: Le recours au séquestre est facultatif
Lorsqu'ils concluent un contrat de vente réciproque, les parties ont la faculté, sans y être obligées, de faire appel à un agent séquestre en signant un contrat de séquestre distinct et en respectant les dispositions de la loi. Le séquestre constitue un mécanisme de protection complémentaire que l'acheteur et le vendeur utilisent selon leur propre choix, et non une étape obligatoire de toute transaction.
Section 6: Contrat de séquestre écrit et mentions obligatoires
Le contrat de séquestre est établi par écrit et signé par les deux parties ainsi que par l'agent. Il mentionne les noms et adresses des participants, la date, le contrat de vente principal, les délais ou conditions de transfert du bien et des fonds, les règles de versement des sommes, les droits et obligations des parties, ainsi que la rémunération et les autres sommes dues à l'agent.
Section 7: Obligations de l'agent séquestre
L'agent est tenu de surveiller l'exécution des obligations de chaque partie dans les délais convenus et selon les conditions stipulées, d'assurer la conservation des fonds, des biens et des titres de propriété qui lui sont remis, puis de virer les sommes et d'organiser le transfert de propriété au profit de la partie concernée. Par accord entre les parties, l'agent peut également fournir des services accessoires complémentaires.
Sections 9-10: Agrément : seules les personnes autorisées peuvent exercer l'activité de séquestre
L'exercice de l'activité de séquestre est soumis à un agrément délivré par le ministre des Finances sur recommandation du Comité. Seuls les établissements financiers ou d'autres personnes morales désignées par un acte réglementaire peuvent en bénéficier, et des exigences en matière de capital, de garanties et de solidité financière peuvent leur être imposées. Les avocats, les courtiers et les promoteurs immobiliers ne peuvent pas détenir des fonds en séquestre sans disposer d'un agrément distinct.
Section 12: Interdiction des conflits d'intérêts
Il est interdit à l'agent séquestre ayant un intérêt direct ou indirect dans l'une des parties au contrat d'agir en qualité d'agent séquestre pour cette partie. Cette règle préserve l'indépendance réelle de l'agent : par exemple, une société affiliée à un promoteur ne peut pas jouer le rôle de séquestre prétendument indépendant pour les acheteurs de ce même promoteur.
Section 14: Ségrégation des fonds des clients
L'agent est tenu de conserver les fonds et les biens de chaque partie strictement séparés des siens propres, en tenant un inventaire distinct pour chaque partie et pour lui-même conformément aux règles du Comité. C'est précisément cette ségrégation comptable qui permet ensuite de protéger les fonds placés en séquestre si l'agent rencontre des difficultés financières.
Section 17: Dépôt des fonds et blocage auprès du service foncier
Une fois désigné, l'agent ouvre un compte séquestre et crédite les fonds de l'acheteur dans un délai d'un jour ouvré, en remettant à l'acheteur un reçu valant preuve de paiement et en informant le vendeur. Pour les biens immobiliers disposant d'un titre de propriété, l'agent notifie le service foncier, qui enregistre le séquestre, et l'enregistrement du transfert de propriété est bloqué jusqu'à notification écrite des parties.
Section 19: Transfert des fonds en cas d'exécution complète et de transfert de propriété
Lorsque les deux parties ont pleinement rempli les conditions du contrat de séquestre, l'agent vire les fonds ainsi que les intérêts cumulés à la partie tenue de transférer le bien, et organise la remise du bien ou des titres de propriété au déposant des fonds. Si l'une des parties refuse d'exécuter ses obligations, les règles relatives aux litiges prévues à l'article 23 s'appliquent.
Section 22: Restitution à l'acheteur en cas de résiliation
En cas de résiliation du contrat de séquestre, l'agent est tenu de restituer les fonds avec les intérêts courus depuis le compte séquestre à la partie habilitée conformément au contrat : en règle générale, les sommes sont restituées à l'acheteur qui les a déposées ou versées au vendeur dans les cas prévus par le contrat. Le Comité fixe le délai dans lequel ce versement doit intervenir.
Section 23: Gel des fonds pendant la durée d'un litige
Sauf stipulation contraire dans le contrat de séquestre, en cas de litige portant sur les droits et obligations des parties, il est interdit à l'agent de remettre les fonds ou les biens à quelque partie que ce soit jusqu'à ce que les parties parviennent à un accord ou qu'un tribunal rende une décision définitive. Cette disposition protège à la fois l'acheteur et le vendeur contre tout versement unilatéral prématuré en cours de conflit non résolu.
Section 25: Protection des fonds en séquestre en cas de faillite de l'agent
Si l'agent est placé sous administration judiciaire, déclaré en faillite ou contraint de cesser son activité, les fonds et les biens placés en séquestre sont protégés : ils ne peuvent pas faire l'objet d'une saisie, d'une exécution forcée ou d'une distribution entre les créanciers de l'agent. L'administrateur chargé de la procédure de faillite et le Comité isolent ces actifs et soit les restituent aux parties, soit transfèrent les contrats en cours à un autre agent.
Section 16: Cessation d'activité et transfert des contrats
L'agent souhaitant cesser son activité doit déposer une demande auprès du ministre au moins soixante jours à l'avance et attester qu'il a notifié toutes les parties, organisé le transfert des contrats de séquestre en cours à un autre agent agréé, et restitué les fonds ou les biens aux parties lorsque le transfert est impossible ou que celles-ci souhaitent résilier le contrat. L'agrément est ensuite restitué.
Sections 26-28: Comité de régulation du séquestre et contrôle
Le système est supervisé par le Comité de régulation du séquestre, dont le secrétariat est assuré par le Bureau de la politique fiscale. Le Comité établit les règles de fonctionnement et les tarifs, recommande la délivrance des agréments, exerce la surveillance des agents et peut exiger des rapports et des documents. Les agents habilités peuvent procéder à des inspections des agents séquestres, garantissant ainsi un contrôle public permanent et non un simple agrément ponctuel.
Sections 44-48: Responsabilité en cas de manquements et d'exercice sans agrément
L'exercice de l'activité de séquestre sans agrément ou l'utilisation abusive de la dénomination d'agent séquestre expose à des amendes, et l'exercice sans agrément peut également donner lieu à une peine d'emprisonnement. Des amendes administratives sont prévues en cas de manquement aux règles de cessation d'activité et aux autres obligations. Les directeurs, gérants ou salariés responsables d'une personne morale peuvent être poursuivis à titre personnel pour les infractions commises par la société.