Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Gesetz über die Devisenkontrolle (FET)
Exchange Control Act B.E. 2485 (1942)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das Devisenkontrollgesetz B.E. 2485 (1942) ist ein Rahmengesetz, das dem Finanzministerium und der Bank of Thailand die Befugnis einräumt, den Devisenverkehr zu regulieren. Nach den auf seiner Grundlage erlassenen Vorschriften wird jede eingehende Überweisung zum Erwerb eines Kondominiums durch ein Devisentransaktionsformular (früher Tor.Tor.3) bestätigt, das das Grundbuchamt für die Registrierung auf den Namen eines Ausländers verlangt und das später den rechtmäßigen Rücktransfer des Verkaufserlöses ins Ausland belegt.
Section 3: Wesentliche Begriffsbestimmungen (Währung, Devisen, Devisenmittel)
Das Gesetz definiert die regulierten Begriffe. Währung bezeichnet das gesetzliche Zahlungsmittel Thailands; Devisen bezeichnen das Zahlungsmittel eines anderen Landes einschließlich der dazugehörigen Devisenaktiva. Zu letzteren zählen Bankguthaben, Schecks, Wechsel, Überweisungen und Zahlungsanweisungen, die im Ausland zahlbar sind. Diese Definitionen grenzen den Kreis der Mittel ab, die ein Ausländer zum Erwerb eines Kondominiums einführt.
Section 4: Befugnis zur Regulierung von Devisengeschäften
Der Minister ist berechtigt, Ministerialvorschriften zu erlassen, die Devisengeschäfte kontrollieren, einschränken oder untersagen, darunter den Kauf, Verkauf und die Kreditgewährung von Devisen, die Ausfuhr von Geld und Wertpapieren, Wechselkurse sowie die Erteilung von Lizenzen an Banken für Devisengeschäfte. Dies bildet die Rechtsgrundlage für alle nachfolgenden Regelungen zu eingehenden Zahlungen im Immobilienbereich.
Section 4(10): Vorschriften über Entgegennahme und Verwendung eingehender Überweisungen
Ein gesonderter Absatz ermächtigt den Minister, das Verfahren und die Bedingungen für die Entgegennahme und Verwendung von Mitteln festzulegen, die aus dem Ausland eingehen. Genau diese Bestimmung bildet die Grundlage für die Anforderung, dass die Gelder eines ausländischen Käufers vor der Eintragung des Eigentumsrechts an einer Wohnung über eine zugelassene thailändische Bank überwiesen, umgetauscht und abgewickelt worden sein müssen.
Section 4(6): Benennung von Banken als zugelassene Agenten
Der Minister kann Banken und sonstige Personen zur Durchführung von Devisengeschäften ermächtigen. In der Praxis benennt die Bank of Thailand Geschäftsbanken als zugelassene Agenten. Nur eine solche Bank ist befugt, die eingegangenen Devisen des Käufers in Baht umzutauschen und das offizielle Transaktionsdokument auszustellen, ohne das eine Registrierung des Kondominiums nicht möglich ist.
Section 4 bis: Pflicht der Banken zur Befolgung der Weisungen des Ministers
Beim Kauf oder Verkauf von Devisen oder eines Akkreditivs sowie bei der Auslandsüberweisung von Geld sind die zugelassene Bank oder die betreffende Person verpflichtet, strikt gemäß den Bekanntmachungen und Weisungen des Ministers zu handeln. Dies verpflichtet die Bank des Käufers, die Melde-, Schwellenwert- und Dokumentationsvorschriften einheitlich auf jede immobilienbezogene Überweisung anzuwenden.
Section 5: Befugnis zur Anordnung des Verkaufs von Devisen
Der Minister kann Inhabern vorschreiben, Gold, ausländische Kreditforderungen, Devisen oder ausländische Wertpapiere an eine zugelassene Person zum festgesetzten Kurs zu verkaufen, wobei die Anordnung innerhalb der angegebenen Frist zu erfüllen ist. Diese Befugnis stellte historisch die obligatorische Umrechnung eingeführter Mittel in Baht sicher.
Section 6/1: Anmeldepflicht für Bargeld an der Grenze (Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsbekämpfung)
Zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung kann der Minister die Ein- und Ausfuhr von Währung, Devisen und Inhaberpapieren regulieren und diese dem Zollrecht gleichstellen. Personen, die Bargeld oberhalb festgelegter Grenzwerte physisch befördern, sind zur Anmeldung verpflichtet, was für Käufer von Bedeutung ist, die erwägen, Mittel persönlich einzuführen.
Section 7: Zugelassene Beamte und Anforderung von Unterlagen
Der Minister ernennt zugelassene Beamte und legt deren Befugnisse fest, einschließlich des Rechts, die Vorlage einschlägiger Bücher, Konten und Dokumente zu verlangen. Dieser Kontrollmechanismus ermöglicht die Überprüfung, ob die Mittel eines ausländischen Käufers tatsächlich aus dem Ausland eingegangen und über die vorgesehenen Kanäle umgetauscht worden sind.
Section 7 bis: Bank of Thailand als Vollzugsbehörde
Nachdem der Minister den Gesetzesvollzug der Bank of Thailand übertragen hat, ist deren Gouverneur befugt, Mitarbeiter der Bank als zugelassene Personen zu ernennen. Die alltäglichen Devisenkontrollvorschriften, einschließlich des beim Immobilienerwerb verwendeten Formulars, werden daher von der Bank of Thailand und nicht unmittelbar vom Ministerium erlassen und überwacht.
Section 8: Haftung bei Verstößen
Eine Person, die gegen die auf Grundlage des Gesetzes erlassenen Vorschriften, Bekanntmachungen oder Weisungen verstößt, kann mit einer Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht, einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren oder beiden Strafen belegt werden. Die Verschleierung des Zwecks oder der Herkunft einer immobilienbezogenen eingehenden Überweisung sowie die Verwendung unzulässiger Kanäle kann strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Section 8 bis: Währung als verkehrsbeschränkte Ware
Um den unerlaubten grenzüberschreitenden Geldtransfer zu unterbinden, werden Währung, Devisen, ausländische Banknoten und Wertpapiere dem Zollrecht als Waren gleichgestellt. Ihre Verbringung unter Verstoß gegen die Vorschriften gilt als Umgang mit beschränkten Gegenständen, was die Einziehung der Gegenstände sowie die Anwendung zollrechtlicher Maßnahmen, Durchsuchung und Strafverfolgung gegen den Zuwiderhandelnden nach sich zieht.
FET-Form-Reg-19: FET-Formular (früher Tor.Tor.3) für die Registrierung eines Kondominiums auf einen Ausländer
Nach den auf Grundlage des Gesetzes erlassenen Vorschriften und dem Wohnungseigentumsgesetz ist ein Ausländer verpflichtet, den vollen Kaufpreis in ausländischer Währung nach Thailand einzuführen. Die zugelassene Bank stellt ein Devisentransaktionsformular (früher Tor.Tor.3) aus, das die Umrechnung in Baht dokumentiert. Dieses Formular verlangt das Grundbuchamt für die Eintragung der Wohnung auf den Namen des Ausländers.
FET-Threshold-USD50k: Meldepflichtige Schwellenwerte und Angabe des Verwendungszwecks
Nach den Vorschriften der Bank of Thailand ist jede eingehende Devisentransaktion ab einem Gegenwert von 50.000 US-Dollar meldepflichtig und durch ein Devisentransaktionsformular zu belegen. Im Verwendungszweck der Überweisung sollten der Erwerb des Kondominiums und der Name des Käufers angegeben werden, damit die Mittel dem einzutragenden Objekt eindeutig zugeordnet werden können.
FET-Buyer-Name-Match: Mittel müssen den Käufer als Auftraggeber oder Empfänger ausweisen
Die überwiesenen Mittel müssen den ausländischen Käufer als Auftraggeber oder Empfänger ausweisen, und das FET-Formular muss diesen Namen widerspiegeln. Überweisungen, die ausschließlich in Baht innerhalb Thailands erfolgen, begründen kein Recht des Ausländers auf Eigentumsregistrierung. Bei Ratenzahlung müssen mehrere FET-Formulare in ihrer Gesamtheit den vollständigen für das Objekt gezahlten Betrag abdecken.
FET-Repatriation: Rücktransfer des Verkaufserlöses ins Ausland
Bei einem späteren Verkauf belegt das ursprüngliche FET-Formular (oder Tor.Tor.3) den rechtmäßigen Rücktransfer des Erlöses in ausländischer Währung ins Ausland. Die Bank fordert in der Regel den FET-Nachweis sowie den Kaufvertrag aus dem Grundbuchamt, den Steuerbeleg, eine Kopie der Eigentumsurkunde und den Reisepass, um den ursprünglichen Eingang der Mittel zu bestätigen, bevor diese ausgezahlt werden.
Section 9: Finanzministerium verantwortet den Gesetzesvollzug
Der Finanzminister ist für den Vollzug des Gesetzes verantwortlich und befugt, Ministerialvorschriften zur Umsetzung seiner Bestimmungen zu erlassen, die mit der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft treten. Dies bestätigt, dass die detaillierten Devisenkontrollvorschriften, die Immobilienkäufer betreffen, ihre Grundlage in diesem knapp gefassten Rahmengesetz finden.