Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Gesetz über die Enteignung von Immobilien
Expropriation and Acquisition of Immovable Property Act B.E. 2562 (2019)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das thailändische Gesetz 2562 (2019) über die Entziehung und den Erwerb von Immobilien ermöglicht es dem Staat, Grundstücke für öffentliche Zwecke auf Grundlage eines königlichen Erlasses und eines festgelegten Verfahrens zwangsweise zu erwerben, wobei Eigentümern eine angemessene Entschädigung, das Recht auf Verhandlungen sowie die Möglichkeit der Anfechtung garantiert werden.
s.4 (Definitions / scope): Wesentliche Begriffsbestimmungen und erfasste Vermögensgegenstände
Das Gesetz definiert die zentralen Begriffe: Immobilien, enteignende Behörde, bevollmächtigte Amtsperson sowie Entschädigung. Es erfasst nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch Gebäude, bauliche Anlagen und mehrjährige Bepflanzungen, und legt damit fest, was der Staat erwerben kann und wofür dem Eigentümer eine Zahlung zusteht.
s.7 (Public purposes): Öffentliche Zwecke als Voraussetzung für eine Enteignung
Eine Zwangsenteignung von Grundstücken ist nur für anerkannte öffentliche Zwecke zulässig: kommunale Infrastruktur, Landesverteidigung, Verkehr und Straßenbau, Ressourcen- und Agrareentwicklung, Stadtplanung sowie sonstige staatliche Aufgaben. Privateigentum darf nicht zum Zweck rein kommerzieller Gewinnerzielung außerhalb eines echten öffentlichen Interesses enteignet werden.
s.8 (Royal decree designating the area): Königlicher Erlass zur Bestimmung des zu enteignenden Gebiets
Die Enteignung beginnt mit einem königlichen Erlass, der Amtspersonen ermächtigt, ein bestimmtes Gebiet für den genannten öffentlichen Zweck zu untersuchen. Der Erlass benennt die verantwortliche Behörde, die Grenzen des Grundstücks sowie seine Geltungsdauer und teilt der Öffentlichkeit mit, dass das betreffende Grundstück möglicherweise erworben werden soll.
s.11 (Survey and entry onto land): Betretungs- und Untersuchungsrecht der Amtspersonen
Bevollmächtigte Amtspersonen sind berechtigt, das bezeichnete Grundstück nach vorheriger Benachrichtigung des Eigentümers zu betreten, um Vermessungen, Besichtigungen und Bewertungen vorzunehmen. Sie haben dies zu angemessener Zeit und ohne unnötige Schäden durchzuführen. Für Schäden, die im Rahmen der Untersuchung selbst entstehen, hat die betroffene Person Anspruch auf gesonderten Schadensersatz.
s.19 (Compensation committee): Ausschuss zur Festsetzung der Entschädigung
Ein vom zuständigen Minister eingesetzter Ausschuss setzt die Entschädigungshöhe für jeden einzelnen Gegenstand fest. Er prüft die Besichtigungsprotokolle, örtliche Preisdaten sowie die Lage des Eigentümers und bestimmt anschließend einen Betrag, der als angemessen gelten soll. Die Bewertung des Ausschusses bildet die Ausgangsbasis für Angebote und spätere Einwände.
s.20 (Factors for determining the amount): Bewertungskriterien für eine angemessene Entschädigung
Die Entschädigung muss den Verkehrswert des Gegenstands zum maßgeblichen Zeitpunkt widerspiegeln und dabei Zustand, Lage, aktuelle Nutzung, amtlichen Schätzwert sowie die Vorteile berücksichtigen, die das angrenzende Gebiet durch das Projekt erlangt. Ziel ist ein ausreichender und gerechter Betrag, der die wirtschaftliche Lage des Eigentümers wiederherstellt, ohne ihn zu benachteiligen oder zu begünstigen.
s.21 (Agreement to purchase): Kaufvereinbarung vor der Zwangsenteignung
Bevor eine vollständige Enteignung erfolgt, ist die Behörde verpflichtet, zu versuchen, das Eigentum einvernehmlich zum vom Ausschuss festgesetzten Preis zu erwerben. Stimmt der Eigentümer zu und unterzeichnet den Vertrag, geht das Eigentumsrecht über und die Zahlung erfolgt innerhalb der vorgeschriebenen Frist. Dieser Weg ist vorzuziehen und beschleunigt die Auszahlung im Vergleich zu einem streitigen Verfahren.
s.26 (Payment of compensation): Fristen und Modalitäten der Auszahlung an den Eigentümer
Nach Unterzeichnung der Vereinbarung oder nach endgültiger Festsetzung des Betrags ist die Behörde verpflichtet, dem Eigentümer die Entschädigung innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist auszuzahlen, in der Regel innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen. Auf verspätete Zahlungen werden zugunsten des Eigentümers Zinsen berechnet. Die Zahlung geht in der Regel dem tatsächlichen Besitzübergang des Grundstücks an den Staat voraus.
s.28 (Tenants and other interest-holders): Entschädigung von Mietern und sonstigen berechtigten Nutzern
Personen mit rechtmäßigen Rechten jenseits des Eigentums (eingetragene Mieter, Pfandgläubiger, Inhaber eines Nießbrauchrechts) sind berechtigt, Entschädigung für Verluste aus der Enteignung zu verlangen. Wird ein Mietverhältnis vorzeitig beendet oder ist ein Umzug erforderlich, kann die betroffene Partei einen angemessenen Anteil erhalten, der gesondert von der Zahlung an den Eigentümer festgesetzt wird.
s.31 (Deposit of unclaimed or disputed funds): Hinterlegung der Entschädigung bei Unmöglichkeit der Auszahlung
Kann der Eigentümer nicht ermittelt werden, verweigert er die Annahme des Geldes oder ist der Anspruch darauf streitig, hinterlegt die Behörde die Entschädigung bei einer offiziellen Hinterlegungsstelle oder Bank. Diese Hinterlegung wahrt den Anspruch des Eigentümers, ermöglicht dem Staat rechtmäßiges Handeln, und die Mittel bleiben für denjenigen verfügbar, dessen Anspruch später bestätigt wird.
s.35 (Objection to the Minister): Einspruch des Eigentümers gegen die Entschädigungshöhe
Ein Eigentümer, der die angebotene Entschädigung für unzureichend hält, kann innerhalb der vorgeschriebenen Frist schriftlich Einspruch beim zuständigen Minister einlegen. Der Minister prüft diesen und kann den Betrag neu festsetzen. Diese Verwaltungsstufe ist obligatorisch und muss durchlaufen werden, bevor ein Streit vor Gericht gebracht werden kann.
s.36 (Court appeal): Recht auf gerichtliche Anfechtung der Entschädigung
Ist der Eigentümer nach der Entscheidung des Ministers weiterhin nicht einverstanden oder ergeht innerhalb der Frist keine Entscheidung, kann er innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist ein Gericht anrufen. Das Gericht ist befugt, selbstständig einen angemessenen Betrag festzusetzen. Dieser Rechtsweg schützt Eigentümer vor einer Unterbewertung durch die enteignende Behörde.
s.40 (Transfer and registration to the state): Eigentumsübergang auf den Staat
Nach Zahlung oder ordnungsgemäßer Hinterlegung der Entschädigung geht das Eigentumsrecht an dem enteigneten Grundstück auf die erwerbende Behörde über und im Grundbuch werden die entsprechenden Änderungen eingetragen. Bestehende Belastungen werden im Rahmen des Entschädigungsverfahrens abgewickelt. Der frühere Eigentümer verliert seinen Titel, behält jedoch einen noch nicht erledigten Anspruch auf eine korrekte Entschädigungshöhe.
s.43 (Urgent possession): Dringende Inbesitznahme
Ist ein Projekt dringend und sieht der Erlass dies vor, kann die Behörde das Grundstück vor der endgültigen Abrechnung in Besitz nehmen, sofern die bewertete Entschädigung zuvor ausgezahlt oder hinterlegt wurde. Auch in dringenden Fällen behält der Eigentümer das Recht, den Betrag anzufechten: Die Dringlichkeit beschleunigt die Inbesitznahme, hebt jedoch die angemessene Zahlung nicht auf.
s.50 (Return of unused land): Rückgabe nicht zweckentsprechend genutzten Landes
Wird das enteignete Grundstück nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist für den genannten öffentlichen Zweck genutzt oder wird das Projekt eingestellt, sind der frühere Eigentümer oder seine Erben berechtigt, einen Rückerwerb zu beantragen. Der Rückerwerbspreis wird nach den Regeln des Gesetzes berechnet, was Schutz vor Enteignungen bietet, die dem erklärten Zweck letztlich nicht gedient haben.