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Gesetz über die Erschließung und Aufteilung von Grundstücken
Land Allocation Act B.E. 2543 (2000)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das thailändische Gesetz über die Aufteilung (Erschließung) von Grundstücken B.E. 2543 (2000) regelt die Teilung eines Grundstücks in zehn oder mehr Parzellen mit anschließendem Verkauf. Es verpflichtet den Erschließer zur Einholung einer Genehmigung, zur Errichtung und Unterhaltung gemeinschaftlicher Infrastruktur sowie zur Übertragung von Gemeinschaftsflächen auf eine juristische Person der Bewohner, und schützt damit Käufer in Wohnsiedlungen.
Section 4: Definition der Grundstücksaufteilung (Erschließung)
Das Gesetz findet Anwendung, wenn ein Eigentümer ein einzelnes Grundstück oder mehrere angrenzende Grundstücke in kleinere Parzellen aufteilt und diese gegen Geld oder sonstige Gegenleistung zum Verkauf anbietet. Das Regime gilt, wenn mindestens zehn Parzellen gemeinsam angeboten werden, was die Mehrzahl der Wohnsiedlungsprojekte erfasst.
Sections 7, 13: Ausschüsse für die Grundstücksaufteilung
Die Aufsicht obliegt dem Zentralausschuss in Bangkok unter Vorsitz des Ständigen Sekretärs des Innenministeriums sowie den Provinzausschüssen unter Leitung der Gouverneure. Diesen gehören Beamte und Wirtschaftsexperten an. Die Ausschüsse legen Standards fest, prüfen Anträge, genehmigen Pläne und überwachen die Erfüllung der Infrastrukturverpflichtungen und des Käuferschutzes durch die Erschließer.
Sections 21-23: Genehmigungsantrag und erforderliche Unterlagen
Jede Person, die Grundstücke aufteilen möchte, hat vor Beginn des Verkaufs eine Genehmigung einzuholen. Dem Antrag sind beizufügen: Eigentumsnachweis, ein alle Parzellen ausweisender Lageplan, Entwürfe für Straßen und Versorgungsnetze, ein Unterhaltskonzept für Gemeinschaftsanlagen, Verkaufsbedingungen, ein Kaufvertragsentwurf sowie eine finanzielle Sicherheit für die Fertigstellung des Projekts.
Sections 25-26: Bearbeitungsfristen und Rechtsmittel
Der Ausschuss hat einen vollständigen Antrag innerhalb von etwa fünfundvierzig Tagen zu prüfen. Bei Fristüberschreitung gilt die Genehmigung als erteilt. Ein abgelehnter Antragsteller kann die Entscheidung innerhalb von dreißig Tagen beim Zentralausschuss anfechten. Die Genehmigungsurkunde wird kurz nach der Bewilligung ausgestellt, noch vor Beginn der Projektvermarktung.
Sections 34-35: Musterkaufvertrag und Zahlungsbelege
Kaufverträge über aufgeteilte Grundstücke müssen dem vom Zentralausschuss vorgesehenen Mustervertrag entsprechen. Jede Klausel, die Pflichten in unangemessener Weise auf den Käufer verlagert, ist nichtig. Der Verkäufer hat über jede Zahlung eine schriftliche Quittung auszustellen, sodass der Käufer über einen urkundlichen Nachweis der für die Parzelle geleisteten Beträge verfügt.
Sections 36-37: Lastenfreie Eigentumsübertragung
Nach vollständiger Zahlung hat der Erschließer die Parzelle frei von Hypotheken und Vorkaufsrechten zu übereignen. Beseitigt der Erschließer eine bestehende Belastung nicht, kann der Käufer die Schuld selbst gegenüber dem Gläubiger ablösen und diesen Betrag vom verbleibenden Kaufpreis abziehen. Dies schützt vor dem Risiko einer bereits verpfändeten Siedlung.
Section 43: Pflicht zur Unterhaltung von Gemeinschaftsanlagen
Nach Fertigstellung der Siedlung hat der Erschließer Straßen, Entwässerung, Beleuchtung, Grünanlagen und sonstige Gemeinschaftsanlagen in dem ursprünglich zugesagten Zustand zu erhalten. Diese Pflicht besteht bis zur rechtmäßigen Übertragung der Verantwortung fort, damit die Bewohner nicht kurz nach dem Kauf mit einer verfallenden Infrastruktur konfrontiert werden.
Section 44: Befreiung des Erschließers von der Unterhaltungspflicht
Der Erschließer wird von der Unterhaltung der Gemeinschaftsanlagen nur auf dem gesetzlich vorgesehenen Weg befreit: Die Bewohner gründen eine juristische Person zur Übernahme der Anlagen, der Ausschuss genehmigt eine anderweitige Unterhaltsregelung, oder das Gemeinschaftseigentum wird auf eine Behörde übertragen. Ein einseitiger Rückzug des Erschließers aus der Unterhaltung ist damit ausgeschlossen.
Sections 45-46: Gründung einer juristischen Person der Siedlung
Eigentümer, die mehr als die Hälfte der aufgeteilten Parzellen halten, können eine juristische Person der Grundstücksaufteilung gründen, um Gemeinschaftsflächen zu übernehmen und die Siedlung zu verwalten. Sie verabschieden eine Satzung und lassen sich bei der Grundbuchbehörde eintragen. Die Organisation ist anschließend offiziell Eigentümerin der gemeinschaftlichen Infrastruktur und verwaltet diese im Namen der Bewohner.
Sections 47-48: Mitgliedschaft und Befugnisse der juristischen Person
Jeder Parzelleninhaber wird automatisch Mitglied; der Erschließer bleibt für unverkaufte Parzellen Mitglied. Die juristische Person kann Nutzungs- und Verkehrsordnungen für die Anlagen erlassen, Unterhaltsgebühren erheben, gemeinschaftliche Dienste erbringen sowie Ansprüche, die gemeinsame Interessen der Siedlungsmitglieder betreffen, geltend machen oder abwehren.
Sections 49-50: Unterhaltsgebühren und Verwaltung
Die Eigentümer entrichten regelmäßige, in der Regel monatliche Gebühren für den Unterhalt und die Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen. Die Höhe richtet sich nach Art und Größe der Parzelle und wird von der Mitgliederversammlung festgesetzt; fehlt ein solcher Beschluss, setzt sie der Ausschuss fest. Die Gebühren finanzieren Straßen, Bewachung, Begrünung und sonstige gemeinschaftliche Leistungen der Siedlung.
Sections 51-53: Beitreibung rückständiger Gebühren
Auf ausstehende Gebühren wird ein Aufschlag erhoben; bei anhaltender Nichtzahlung können einzelne Siedlungsleistungen ausgesetzt und ein gesetzliches Vorzugsrecht an der Parzelle des Schuldners begründet werden. Die Grundbuchbehörde kann die Eintragung von Transaktionen bis zur Begleichung der Rückstände verweigern, was der Siedlung ein wirksames Beitreibungsinstrument verschafft.
Sections 32-33: Verbot der Abweichung vom genehmigten Plan
Ein genehmigter Erschließer darf den genehmigten Plan nicht ändern, die für Gemeinschaftsanlagen vorgesehene Fläche nicht verringern und Gemeinschaftsland nicht ohne Zustimmung des Ausschusses umwidmen. Flächen, die für Straßen, Versorgungsnetze und Einrichtungen reserviert sind, müssen plangemäß genutzt werden, damit die Gemeinschaftsbereiche erhalten bleiben, auf die der Käufer vertraut hat.
Section 59: Tätigkeit ohne Genehmigung
Der Verkauf aufgeteilter Grundstücke ohne vorherige Einholung einer Genehmigung ist eine Straftat und wird mit Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren und einer empfindlichen Geldstrafe geahndet. Diese Sanktion soll illegale Aufteilungen abschrecken und Käufer auf offiziell genehmigte Siedlungen mit gesicherter Infrastruktur und gewährleisteter Eigentumsübertragung lenken.
Sections 60-61: Falsche Angaben und irreführende Werbung
Das Machen falscher Angaben im Genehmigungsantrag wird mit Freiheitsstrafe oder Geldstrafe geahndet. Werbung für eine Siedlung, die nicht dem genehmigten Projekt entspricht (etwa das Versprechen von Einrichtungen, die im Plan nicht vorgesehen sind), zieht eine empfindliche Geldstrafe nach sich. Das Marketing muss mit dem übereinstimmen, was der Ausschuss tatsächlich genehmigt hat.