Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Закон про забудову/розподіл земель
Land Allocation Act B.E. 2543 (2000)
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Закон Таїланду про розподіл (освоєння) земель B.E. 2543 (2000) регулює поділ земельної ділянки на 10 і більше наділів з подальшим їх продажем, зобов'язуючи забудовника отримати ліцензію, створити та утримувати спільну інфраструктуру і передати місця загального користування юридичній особі мешканців, захищаючи таким чином покупців у котеджних селищах.
Section 4: Визначення розподілу (освоєння) земель
Закон застосовується, коли власник ділить одну ділянку або кілька суміжних ділянок на менші наділи та пропонує їх до продажу за гроші або іншу вигоду. Режим діє, якщо спільно виставлено не менше десяти наділів, що охоплює більшість проєктів котеджних селищ.
Sections 7, 13: Комітети з розподілу земель
Нагляд здійснюють Центральний комітет у Бангкоку на чолі з постійним секретарем Міністерства внутрішніх справ і провінційні комітети під керівництвом губернаторів. До їх складу входять чиновники та експерти від бізнесу. Комітети встановлюють стандарти, розглядають заявки, затверджують плани і контролюють виконання забудовниками зобов'язань щодо інфраструктури та захисту покупців.
Sections 21-23: Заявка на ліцензію та необхідні документи
Будь-яка особа, яка має намір розподіляти землі, зобов'язана отримати ліцензію до початку продажів. До заявки додаються підтвердження права власності, план з розбивкою на всі наділи, проєкти доріг та інженерних мереж, програма утримання спільних об'єктів, умови продажу, проєкт договору купівлі-продажу і фінансова гарантія завершення проєкту.
Sections 25-26: Строки розгляду та оскарження
Комітет зобов'язаний розглянути повну заявку приблизно за сорок п'ять днів; у разі порушення строку схвалення вважається отриманим. Заявник, якому відмовлено, має право оскаржити рішення до Центрального комітету протягом тридцяти днів. Ліцензія видається невдовзі після схвалення, до початку просування проєкту.
Sections 34-35: Типовий договір купівлі-продажу та квитанції
Договори на землі, що розподіляються, повинні відповідати типовій формі Центрального комітету; будь-яка умова, що несправедливо перекладає зобов'язання на покупця, є нікчемною. Продавець зобов'язаний видавати письмову квитанцію на кожен платіж, забезпечуючи покупцеві документальне підтвердження сплачених за наділ сум.
Sections 36-37: Передача без іпотеки та обтяжень
Після повної оплати забудовник зобов'язаний передати наділ, звільнений від іпотеки та переважних прав. Якщо забудовник не знімає наявне обтяження, покупець може самостійно погасити борг перед кредитором і вирахувати цю суму із залишку ціни, що захищає від ризику заставленого селища.
Section 43: Обов'язок утримувати спільні об'єкти
Після завершення селища забудовник зобов'язаний підтримувати дороги, дренаж, освітлення, парки та інші спільні об'єкти у первісно обіцяному стані. Цей обов'язок зберігається до законної передачі відповідальності, щоб мешканці не залишились із занедбаною інфраструктурою невдовзі після купівлі.
Section 44: Звільнення забудовника від обов'язку щодо утримання
Забудовник звільняється від утримання спільних об'єктів лише встановленими способами: мешканці створюють юридичну особу для прийняття об'єктів, комітет затверджує інший порядок утримання або спільне майно передається державному органу. Це виключає односторонню відмову забудовника від обслуговування.
Sections 45-46: Створення юридичної особи селища
Власники, які володіють більш ніж половиною розподілених наділів, мають право створити юридичну особу розподілу земель для прийняття місць загального користування та управління селищем. Вони затверджують статут і реєструються в земельному органі, після чого організація офіційно володіє спільною інфраструктурою та управляє нею від імені мешканців.
Sections 47-48: Членство та повноваження юридичної особи
Кожен власник наділу автоматично стає членом, а забудовник залишається членом за непроданими наділами. Юридична особа має право встановлювати правила користування об'єктами та пересування, стягувати внески на утримання, надавати спільні послуги, а також пред'являти або захищати вимоги, що стосуються спільних інтересів членів селища.
Sections 49-50: Внески на утримання та управління
Власники сплачують регулярний внесок за утримання та управління спільними об'єктами, як правило щомісяця. Розмір внеску залежить від виду та площі наділу і визначається загальними зборами членів або, за відсутності рішення, комітетом. Внески фінансують дороги, охорону, озеленення та інші спільні послуги селища.
Sections 51-53: Стягнення несплачених внесків
На прострочені внески нараховується надбавка, а при тривалій несплаті можливі призупинення окремих послуг селища і встановлене законом переважне право вимоги щодо наділу боржника. Земельний орган також може відмовити в реєстрації правочинів до погашення заборгованості, що надає селищу дієвий важіль стягнення.
Sections 32-33: Заборона відступу від затвердженого плану
Ліцензований забудовник не має права змінювати затверджений план, скорочувати площу, відведену під спільні об'єкти, або перепрофілювати спільну землю без згоди комітету. Земля, зарезервована під дороги, мережі та об'єкти благоустрою, повинна використовуватися за призначенням, що зберігає спільні простори, на які розраховував покупець.
Section 59: Діяльність без ліцензії
Продаж земель, що розподіляються, без попереднього отримання ліцензії є кримінальним злочином, що карається позбавленням волі на строк до двох років і значним штрафом. Ця санкція стримує незаконне розбиття ділянок і орієнтує покупців на офіційно схвалені селища із забезпеченою інфраструктурою та гарантованою передачею правового титулу.
Sections 60-61: Неправдиві відомості та реклама, що вводить в оману
Надання неправдивих відомостей у заявці на ліцензію карається позбавленням волі або штрафом. Реклама селища, що не відповідає затвердженому проєкту (наприклад, обіцянка об'єктів, відсутніх у плані), тягне за собою значний штраф. Маркетингові матеріали повинні відповідати тому, що фактично схвалив комітет.