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Legge sulla lottizzazione e distribuzione dei terreni
Land Allocation Act B.E. 2543 (2000)
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In breve
La legge thailandese sulla distribuzione (sviluppo) dei terreni B.E. 2543 (2000) disciplina la suddivisione di un appezzamento in 10 o più lotti destinati alla vendita, obbligando il lottizzatore a ottenere una licenza, a realizzare e mantenere le infrastrutture comuni e a trasferire le parti comuni a una persona giuridica dei residenti, tutelando così gli acquirenti nei complessi residenziali.
Section 4: Definizione di distribuzione (sviluppo) dei terreni
La legge si applica quando il proprietario suddivide uno o più appezzamenti contigui in lotti più piccoli e li offre in vendita dietro corrispettivo in denaro o altro vantaggio. Il regime si attiva qualora siano posti in vendita congiuntamente almeno dieci lotti, coprendo in tal modo la maggior parte dei progetti di complessi residenziali.
Sections 7, 13: Commissioni per la distribuzione dei terreni
La vigilanza è esercitata dalla Commissione Centrale di Bangkok, presieduta dal Segretario Permanente del Ministero dell'Interno, e dalle commissioni provinciali guidate dai governatori. Ne fanno parte funzionari ed esperti del settore privato. Le commissioni stabiliscono gli standard, esaminano le domande, approvano i piani e verificano il rispetto da parte dei lottizzatori degli obblighi in materia di infrastrutture e tutela degli acquirenti.
Sections 21-23: Domanda di licenza e documentazione richiesta
Chiunque intenda procedere alla distribuzione di terreni è tenuto a ottenere una licenza prima dell'avvio delle vendite. La domanda deve essere corredata da: prova della titolarità, planimetria con la suddivisione di tutti i lotti, progetti delle strade e delle reti di servizi, programma di manutenzione delle parti comuni, condizioni di vendita, schema di contratto di compravendita e garanzia finanziaria del completamento del progetto.
Sections 25-26: Termini di istruttoria e impugnazione
La commissione è tenuta a esaminare la domanda completa entro circa quarantacinque giorni; in caso di inutile decorso del termine, l'approvazione si intende concessa. Il richiedente che abbia ricevuto un diniego può impugnare la decisione davanti alla Commissione Centrale entro trenta giorni. La licenza viene rilasciata in tempi brevi dopo l'approvazione, prima dell'avvio della promozione commerciale del progetto.
Sections 34-35: Contratto di compravendita standard e ricevute
I contratti relativi ai terreni distribuiti devono conformarsi al modello standard della Commissione Centrale; qualsiasi clausola che trasferisca iniquamente obblighi a carico dell'acquirente è nulla. Il venditore è tenuto a rilasciare ricevuta scritta per ogni pagamento, garantendo all'acquirente la documentazione degli importi versati per il lotto.
Sections 36-37: Trasferimento privo di ipoteche e vincoli
A seguito del pagamento integrale del prezzo, il lottizzatore è obbligato a trasferire il lotto libero da ipoteche e diritti di prelazione. Qualora il lottizzatore non provveda alla cancellazione del vincolo preesistente, l'acquirente può estinguere autonomamente il debito nei confronti del creditore e detrarne l'importo dal saldo del prezzo, tutelando così dalla situazione in cui il complesso risulti gravato da ipoteca.
Section 43: Obbligo di manutenzione delle parti comuni
A completamento del complesso, il lottizzatore è tenuto a mantenere strade, impianti di drenaggio, illuminazione, parchi e le demás parti comuni nelle condizioni originariamente promesse. Tale obbligo permane fino al trasferimento legale delle responsabilità, affinché i residenti non si trovino con infrastrutture deteriorate poco dopo l'acquisto.
Section 44: Esonero del lottizzatore dall'obbligo di manutenzione
Il lottizzatore è esonerato dalla manutenzione delle parti comuni esclusivamente nei modi previsti dalla legge: i residenti costituiscono una persona giuridica per ricevere i beni, la commissione approva un diverso regime di manutenzione, oppure le parti comuni vengono trasferite a un ente pubblico. Ciò esclude il recesso unilaterale del lottizzatore dagli obblighi di gestione.
Sections 45-46: Costituzione della persona giuridica del complesso
I proprietari che detengono più della metà dei lotti distribuiti possono costituire una persona giuridica di distribuzione fondiaria per ricevere le parti comuni e gestire il complesso. Essi approvano lo statuto e procedono alla registrazione presso l'autorità fondiaria; l'organizzazione diviene quindi titolare ufficiale delle infrastrutture comuni e le gestisce nell'interesse dei residenti.
Sections 47-48: Adesione e poteri della persona giuridica
Ogni proprietario di un lotto diviene automaticamente membro, mentre il lottizzatore rimane membro per i lotti invenduti. La persona giuridica ha facoltà di stabilire regole per l'utilizzo delle strutture e la circolazione, di riscuotere contributi per la manutenzione, di erogare servizi comuni e di proporre o resistere ad azioni giudiziarie che riguardino gli interessi collettivi dei membri del complesso.
Sections 49-50: Quote di manutenzione e gestione
I proprietari versano una quota periodica per la manutenzione e la gestione delle parti comuni, di norma su base mensile. L'importo dipende dalla tipologia e dalla superficie del lotto ed è determinato dall'assemblea dei membri o, in assenza di deliberazione, dalla commissione. Le quote finanziano strade, servizi di vigilanza, verde e gli altri servizi comuni del complesso.
Sections 51-53: Recupero delle quote non pagate
Sulle quote scadute si applica una maggiorazione e, in caso di morosità protratta, è possibile la sospensione di determinati servizi del complesso nonché il riconoscimento per legge di un diritto di prelazione sul lotto del debitore. L'autorità fondiaria può altresì rifiutare la registrazione di atti di trasferimento fino all'integrale pagamento del debito, conferendo al complesso un efficace strumento di riscossione.
Sections 32-33: Divieto di variazione del piano approvato
Il lottizzatore titolare di licenza non può modificare il piano approvato, ridurre la superficie destinata alle parti comuni o mutarne la destinazione d'uso senza il preventivo consenso della commissione. I terreni riservati a strade, reti e servizi devono essere utilizzati conformemente alla loro destinazione, preservando gli spazi comuni sui quali l'acquirente aveva fatto affidamento.
Section 59: Attività svolta senza licenza
La vendita di terreni in lottizzazione senza il preventivo ottenimento della licenza costituisce reato penale, punito con la reclusione fino a due anni e una sanzione pecuniaria significativa. Tale previsione sanzionatoria scoraggia le lottizzazioni abusive e orienta gli acquirenti verso complessi ufficialmente approvati, con infrastrutture garantite e trasferimento del titolo assicurato.
Sections 60-61: Dichiarazioni false e pubblicità ingannevole
La presentazione di dichiarazioni false nella domanda di licenza è punita con la reclusione o con una sanzione pecuniaria. La pubblicità del complesso non conforme al progetto approvato, ad esempio la promessa di strutture non previste nel piano, comporta una sanzione amministrativa elevata. Il materiale di marketing deve corrispondere a quanto effettivamente approvato dalla commissione.