Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.
Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer
Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019)
Die Informationen werden monatlich anhand amtlicher Quellen geprüft und aktualisiert.
Kurz gesagt
Das thailändische Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer B.E. 2562 (2019) führt eine jährliche lokale Vermögensteuer für Eigentümer und Besitzer von Grundstücken, Gebäuden und Eigentumswohnungen ein, die auf Basis des amtlichen Schätzwerts nach Höchststeuersätzen je nach Nutzungsart (Landwirtschaft, Wohnen, Gewerbe, brachliegende Flächen) berechnet wird, mit Vergünstigungen für selbst genutztes Wohneigentum und einem progressiven Zuschlag für dauerhaft ungenutzte Grundstücke.
Section 5: Wesentliche Definitionen: Steuerpflichtiger, Grundstück, Gebäude, Eigentumswohnung
Das Gesetz gilt für natürliche und juristische Personen, die Grundstücke oder Gebäude besitzen oder staatliche Immobilien nutzen. Als Gebäude gilt jede Konstruktion, die zum Wohnen, zur Lagerung, für industrielle oder gewerbliche Zwecke geeignet ist; ausdrücklich eingeschlossen ist die Eigentumswohnung, für die ein Eigentumsnachweis ausgestellt wurde. Ausländische Eigentümer von Eigentumswohnungen fallen damit unter den Anwendungsbereich des Gesetzes.
Section 8: Von der Steuer befreite Objekte
Bestimmte Objekte sind vollständig steuerbefreit: nicht kommerziell genutztes Staatsvermögen, Räumlichkeiten der Vereinten Nationen und ausländischer Botschaften (auf Gegenseitigkeit), Eigentum des Thailändischen Roten Kreuzes, religiöses und gemeinnütziges Eigentum ohne Gewinnerzielungsabsicht, öffentliche Friedhöfe sowie das Gemeinschaftseigentum von Eigentumswohnanlagen. Gemeinschaftsflächen, die den Miteigentümern einer Eigentumswohnanlage gehören, unterliegen daher keiner gesonderten Besteuerung.
Section 9: Steuerpflicht zum Stand 1. Januar
Die Pflicht zur Entrichtung der Steuer für ein bestimmtes Jahr trifft denjenigen, der am 1. Januar dieses Jahres Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes ist. Allein der Eigentümerstatus zu diesem Stichtag bestimmt den Steuerpflichtigen, unabhängig von einem späteren Verkauf oder einer Übertragung im Laufe des Jahres. Die Steuerzahlung begründet keinerlei zusätzliche Rechte.
Section 35: Steuerbemessungsgrundlage: amtlicher Schätzwert
Die Steuer wird auf Basis des Gesamtwerts des Grundstücks oder Gebäudes berechnet, der anhand des amtlichen Schätzwerts ermittelt wird, der für Eintragungsgebühren nach dem Grundgesetzbuch verwendet wird. Für Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen werden die jeweiligen Schätzwerte herangezogen; liegt keine Schätzung vor, wird der Wert durch eine untergesetzliche Regelung bestimmt. Markt- oder Kaufpreis werden nicht berücksichtigt.
Section 37: Höchststeuersätze nach Nutzungsart
Das Gesetz legt Höchststeuersätze je nach Nutzungsart fest: landwirtschaftliche Flächen bis zu 0,15 Prozent, Wohnimmobilien bis zu 0,30 Prozent, sonstige Nutzungsarten einschließlich gewerblicher Nutzung bis zu 1,20 Prozent sowie brachliegende oder ungenutzte Flächen bis zu 1,20 Prozent. Die tatsächlichen Sätze werden durch königliches Dekret oder lokale Satzung innerhalb dieser Grenzen festgelegt und können nach dem Wert progressiv gestaffelt sein.
Section 38: Gemischte Nutzung wird anteilig besteuert
Wird ein Grundstück oder Gebäude gleichzeitig für mehrere Zwecke genutzt, teilt die lokale Behörde die Steuer proportional zum Anteil jeder Nutzungsart auf, und zwar nach gemeinsamen Regelungen des Finanz- und des Innenministeriums. Ein Objekt, das sowohl als Wohnraum als auch als Ladengeschäft genutzt wird, wird demnach teilweise nach dem Wohnsatz und teilweise nach dem höheren Gewerbesatz besteuert.
Section 40: Landwirtschaftliche Vergünstigung für natürliche Personen (50 Millionen Baht)
Nutzt eine natürliche Person ein Grundstück oder Gebäude für landwirtschaftliche Zwecke innerhalb einer bestimmten Gemeinde, wird der Schätzwert für Steuerzwecke in dieser Gemeinde um bis zu fünfzig Millionen Baht gemindert. Die Vergünstigung schützt landwirtschaftlich tätige natürliche Personen erheblich, gilt jedoch nicht für Unternehmen und landwirtschaftliche Flächen in gesellschaftsrechtlichem Eigentum.
Section 41: Vergünstigung für selbst genutztes Wohneigentum (50 / 10 Millionen Baht)
Eine natürliche Person, die gleichzeitig Eigentümerin eines Hauses und des dazugehörigen Grundstücks ist und am 1. Januar im Einwohnermelderegister eingetragen ist, erhält eine Minderung der Steuerbemessungsgrundlage um bis zu fünfzig Millionen Baht. Wer lediglich das Gebäude ohne das darunter liegende Grundstück besitzt, erhält eine Minderung um bis zu zehn Millionen Baht. Die Vergünstigung gilt für den eingetragenen Hauptwohnsitz.
Section 42: Berechnung der Steuerschuld
Der Steuerbetrag wird ermittelt, indem die Vergünstigung nach Section 40 oder 41 vom Schätzwert abgezogen, anschließend der maßgebliche Steuersatz angewendet und bei gemischter Nutzung eine proportionale Aufteilung vorgenommen wird. Besitzt ein Eigentümer mehrere aneinandergrenzende Grundstücke, werden deren Gesamtwerte zu einer einheitlichen Bemessungsgrundlage zusammengefasst, bevor die Berechnung erfolgt.
Section 43: Progressiver Zuschlag für brachliegendes Land
Grundstücke oder Gebäude, die drei Jahre in Folge brach liegen oder ungenutzt sind, werden ab dem vierten Jahr zusätzlich mit 0,30 Prozent über dem für brachliegende Flächen geltenden Satz belastet. Bei weiterem Leerstand erhöht sich der Satz alle drei Jahre um weitere 0,30 Prozent, wobei der Gesamtsatz drei Prozent nicht übersteigen darf. Damit wird spekulativem Horten ungenutzter Flächen entgegengewirkt.
Section 44 and 46: Schätzung im Februar, Zahlung bis April
Die lokale Behörde ist verpflichtet, jedem Steuerpflichtigen jährlich im Laufe des Februar einen Schätzungsbescheid zuzusenden, der Angaben zum Objekt, den Schätzwert, den Steuersatz und den zu zahlenden Betrag enthält. Der Steuerpflichtige hat die festgesetzte Steuer bis Ende April desselben Jahres zu entrichten. Diese gesetzlichen Fristen geben den jährlichen Pflichtenerfüllungszyklus für Eigentümer vor.
Section 52: Steuerzahlung in Raten
Der Steuerpflichtige kann die Zahlung der Steuer in gleichen Teilbeträgen beantragen; die Anzahl der Zahlungen und der Mindestbetrag für die Ratenzahlung werden durch eine untergesetzliche Regelung bestimmt. Wird eine Ratenfrist versäumt, erlischt das Recht auf Ratenzahlung, und auf den ausstehenden Betrag wird ein Zuschlag von einem Prozent pro Monat fällig, wobei ein angefangener Monat als voller Monat gilt.
Section 55: Steuerermäßigung durch königliches Dekret
Zur Berücksichtigung wirtschaftlicher oder sozialer Erfordernisse oder lokaler Gegebenheiten kann durch königliches Dekret eine Steuerermäßigung für bestimmte Kategorien von Grundstücken oder Gebäuden eingeführt werden, die jedoch neunzig Prozent des geschuldeten Betrags nicht übersteigen darf. Auf diesem Mechanismus beruhen die vorübergehenden Erleichterungen, die die Regierung zeitweise zur Entlastung der Eigentümer eingesetzt hat.
Section 58 and 60: Steuerrückstände stehen der Eigentumsübertragung entgegen
Nicht fristgerecht gezahlte Steuer wird zum Steuerrückstand. Bis Juni eines jeden Jahres übermittelt die lokale Behörde Angaben zu Rückständen an das Grundbuchamt, und die Eintragung einer Eigentumsübertragung oder Besitzübertragung kann abgelehnt werden, solange die auf das betreffende Objekt entfallende Steuer nicht beglichen ist. Käufer sollten sich vor Abschluss einer Transaktion vergewissern, dass keine Rückstände bestehen.
Sections 68-70: Bußgelder und monatlicher Verspätungszuschlag
Verspätete Zahlung zieht grundsätzlich ein Bußgeld in Höhe von vierzig Prozent des Rückstands nach sich; es reduziert sich auf zehn Prozent bei Zahlung vor einer schriftlichen Mahnung und auf zwanzig Prozent bei Zahlung innerhalb der in der Mahnung gesetzten Frist. Zusätzlich zum Bußgeld wird auf die ausstehende Steuer ein Zuschlag von einem Prozent pro Monat erhoben (0,5 Prozent bei gewährtem Zahlungsaufschub).