Usufrutto tra coniuge thailandese e straniero: come proteggere il diritto di godimento su un immobile

Perché il coniuge straniero ha bisogno dell'usufrutto

Quando la casa e il terreno in Thailandia sono intestati al coniuge thailandese, il partner straniero non vanta formalmente alcun diritto su di essi. Lo straniero non può acquisire terreni (Land Code), e l'acquisto congiunto non lo rende comproprietario del fondo: in caso di divorzio o di decesso del coniuge thailandese, lo straniero rischia di restare senza abitazione e senza strumenti giuridici di tutela.

L'usufrutto (in thailandese sidhi-kep-kin, in inglese usufruct, Codice Civile e Commerciale - CCC, §§1417-1428) è un diritto reale che consente di usare un immobile altrui e di trarne i frutti. Viene registrato presso il Dipartimento dei Terreni come vincolo sul titolo (ad esempio Chanote/Nor.Sor.4) e produce pertanto effetti nei confronti dei terzi, non soltanto tra i coniugi.

Cosa garantisce concretamente l'usufrutto

L'usufruttuario (il soggetto a favore del quale il diritto è costituito) ottiene:

• il diritto di abitare la casa e di godere del terreno;
• il diritto di amministrare il bene e di percepirne i proventi, ad esempio concedendolo in locazione e trattenendo il canone;
• il diritto ai frutti (CCC §1417), sia naturali (raccolti) che civili (canoni di locazione).

Ciò che l'usufrutto non conferisce:

• il diritto di proprietà e il diritto di alienare l'immobile, poiché il titolo rimane in capo al coniuge thailandese;
• il diritto di trasferire il terreno allo straniero in deroga alla normativa fondiaria.

Un limite pratico rilevante: lo straniero non può registrare una locazione superiore a 3 anni senza un'apposita autorizzazione. Di conseguenza, l'usufruttuario straniero non potrà comunque stipulare contratti di locazione di lunga durata con registrazione presso il Dipartimento dei Terreni: ciò discende dalle restrizioni applicabili ai diritti degli stranieri, non dalla natura stessa dell'usufrutto.

Durata: fino a 30 anni o a vita

L'usufrutto è costituito per una durata determinata (non superiore a 30 anni, CCC §1418) oppure a vita, ovvero per tutta la durata della vita dell'usufruttuario. In entrambi i casi il diritto si estingue con la morte del titolare: l'usufrutto non è trasmissibile per successione (CCC §§1418, 1426).

A protezione del coniuge straniero si sceglie di norma la soluzione a vita. La logica è semplice: il coniuge thailandese rimane proprietario e può, ad esempio, lasciare la casa in eredità ai figli comuni di cittadinanza thailandese, mentre il coniuge straniero è garantito nel godimento dell'abitazione per tutta la propria vita. Alla morte dell'usufruttuario il vincolo viene cancellato e il proprietario (o i suoi eredi) riacquisisce il bene senza limitazioni.

L'usufrutto può essere costituito anche a favore di più soggetti contemporaneamente.

Obblighi e rischio di perdita del diritto

L'usufruttuario è tenuto a conservare il bene e a trattarlo con la diligenza ordinaria (CCC §§1422-1423). Risponde del deterioramento o della perdita del bene salvo che dimostri che il danno non gli è imputabile. Se a causa di un uso non diligente la casa si deteriora o perde valore, il proprietario ha il diritto di chiedere l'estinzione dell'usufrutto. La manutenzione ordinaria e la cura corrente gravano sull'usufruttuario; le spese straordinarie e le imposte sul patrimonio si ripartiscono secondo le regole di cui ai §§1424-1425.

Usufrutto e regime patrimoniale tra coniugi

Su questo aspetto esiste una sfumatura che viene spesso trascurata. I beni acquistati durante il matrimonio rientrano di regola nel patrimonio comune (sin somros, CCC §1474), e il terreno acquistato con i fondi della coppia potrebbe in linea di principio essere considerato comune. Tuttavia, poiché lo straniero non può essere titolare di terreni, al momento dell'acquisto il coniuge thailandese sottoscrive di norma presso il Dipartimento dei Terreni una dichiarazione con cui attesta che i mezzi impiegati sono suoi personali (sin suan tua) e che il fondo non costituisce patrimonio comune. Ciò rimuove il divieto di registrazione, ma di fatto esclude lo straniero da qualsiasi quota sul terreno. È proprio per questo che l'usufrutto, costituito separatamente, diventa lo strumento principale, e talvolta l'unico, di protezione.

Usufrutto, diritto di superficie, diritto di abitazione e locazione - confronto

Per la coppia che intende costruire una casa sul terreno del coniuge thailandese, il diritto di superficie è spesso più appropriato: consolida il diritto di avere una costruzione propria su suolo altrui. L'usufrutto è invece più efficace quando il bene è già edificato e occorre assicurare il godimento e la percezione dei proventi.

Aspetti da verificare e a cui prestare attenzione

• Registrazione presso il Dipartimento dei Terreni. Un usufrutto non annotato sul titolo è un semplice accordo tra coniugi e non è opponibile agli eredi né agli acquirenti.
• Formulazione della durata. Per una protezione adeguata scegliere 'a vita' (throughout life) anziché un termine fisso di 30 anni.
• Verifica del titolo. L'usufrutto è affidabile su Chanote e Nor.Sor.4; su documenti di titolarità di rango inferiore la registrazione potrebbe non essere possibile.
• Vincoli preesistenti. Richiedere una visura: un'ipoteca o altri diritti già iscritti possono limitare l'usufrutto.
• Dichiarazione di fondi personali. Comprendere il contenuto di quanto il coniuge thailandese sottoscrive al momento dell'acquisto: tale dichiarazione esclude il terreno dal patrimonio comune.
• Costruzione. Se si prevede di edificare, valutare il diritto di superficie in alternativa all'usufrutto o in combinazione con esso.
• Locazione a terzi. Tenere presente il limite di 3 anni per la registrazione della locazione da parte dello straniero.
• Conservazione del bene. La negligenza può costituire causa di estinzione del diritto: documentare lo stato dell'immobile e le spese sostenute.