Permis de construire en Thaïlande : loi, procédure et risques

Quelle loi régit la construction

La construction en Thaïlande est régie en premier lieu par deux textes. Le Building Control Act (B.E. 2522 / 1979) est la loi fondamentale sur le contrôle des constructions : il instaure l'obligation d'obtenir un permis, prévoit des inspections et des sanctions en cas de violation. Le Town and City Planning Act le complète et régit le zonage, c'est-à-dire ce qu'il est effectivement autorisé d'ériger sur une parcelle donnée.

Ces deux lois sont complétées par des arrêtés ministériels (Ministerial Regulations) qui fixent les normes techniques : hauteur des bâtiments, densité de construction, reculs par rapport aux limites parcellaires, exigences structurelles. S'y ajoutent des restrictions environnementales relevant de la législation forestière, littorale et de protection de la nature.

Un régime distinct s'applique aux relations contractuelles. Le lien entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur est régi par le contrat d'entreprise et par les dispositions du Code civil et commercial (CCC) relatives au 'louage d'ouvrage' (hire of work, articles de la section sur le contrat d'entreprise). Lorsque l'entrepreneur intervient en qualité de promoteur immobilier résidentiel agréé, des clauses obligatoires issues de la législation sur la protection des consommateurs viennent s'ajouter au contrat.

Qui délivre le permis

Le permis de construire (building permit) est délivré par l'autorité administrative locale. Il s'agit le plus souvent de l'Or Bor Tor (OrBorTor), administration de sous-district ou administration locale, et plus rarement de la municipalité (Tessaban) dans les villes. Cet organe :

• vérifie la conformité du projet au zonage et aux normes techniques ;
• effectue les inspections en cours de chantier ;
• délivre le document attestant la régularité de la construction.

Le permis doit être obtenu avant le début des travaux. Le permis lui-même n'est pas une simple formalité : c'est le document principal prouvant que le bâtiment a été édifié légalement et que le maître d'ouvrage dispose d'un droit sur cette construction.

Le terrain et la maison sont des biens distincts

Point essentiel pour l'acheteur étranger : les restrictions à la propriété en Thaïlande ne portent que sur le terrain, et non sur les constructions ni sur les appartements enregistrés au titre du Condominium Act. Il est donc juridiquement possible que le terrain et la maison qui y est érigée appartiennent à des personnes différentes.

En pratique, l'étranger procède le plus souvent comme suit :

• il prend le terrain en bail (lease) de longue durée, soit jusqu'à 30 ans selon le CCC, avec possibilité de renouvellement ;
• il constitue sur ce terrain un droit réel complémentaire, généralement un droit de superficie (superficies), c'est-à-dire le droit de posséder une construction sur le terrain d'autrui ;
• il devient propriétaire de la maison elle-même en tant que bien distinct.

Il convient de comprendre que le droit de propriété sur la maison est 'adossé' au droit d'usage du terrain et ne peut lui survivre. Si le bail est conclu pour 30 ans, les droits sur la construction ne dureront pas au-delà. Les conditions du contrat de bail ou du droit de superficie constituent donc le véritable fondement de la sécurité de votre détention de la maison.

Le nom sur le permis : l'erreur la plus fréquente

Dans les montages locatifs, le permis de construire doit être établi (ou modifié auprès de l'OrBorTor en cours de chantier) au nom de celui qui prend le terrain à bail, c'est-à-dire au nom du futur propriétaire étranger de la maison. Si le permis est libellé au nom du propriétaire du terrain ou du promoteur, le droit sur la construction n'est pas juridiquement attaché à votre nom.

La rectification du nom sur le permis doit intervenir avant l'achèvement de la construction. Plus cette démarche est tardive, plus elle est complexe et coûteuse.

Documents requis pour la vente d'une maison séparée du terrain

Lorsqu'une maison est vendue en tant que bien autonome (sans le terrain), la ré-immatriculation requiert généralement :

• le permis de construire délivré par l'administration locale ;
• le livret de maison Tabien Baan ;
• le titre de propriété du terrain (par exemple un Chanote) ;
• les pièces d'identité des parties ;
• les justificatifs de paiement des droits de mutation.

Le transfert du droit sur la construction nécessite au minimum 30 jours entre la première visite au bureau foncier et la délivrance du document de vente, suivie d'une période obligatoire de publication de 30 jours. Prévoyez donc au minimum deux mois pour le traitement administratif.

Ce qu'il faut prendre en compte selon les zones

La hauteur, la densité et l'implantation d'un bâtiment dépendent de la zone. Dans les zones côtières et de protection de l'environnement (certaines parties de Samui, Phuket et d'autres stations balnéaires), des notifications ministérielles supplémentaires s'appliquent : elles peuvent interdire de construire au-delà d'une certaine altitude au-dessus du niveau de la mer ou en deçà d'une certaine distance du rivage, indépendamment du type de titre foncier. La détention d'un Chanote en bonne et due forme n'efface pas ces restrictions.

Comparatif : maison sur terrain en pleine propriété et maison en bail

Responsabilité en cas de violation

Le Building Control Act prévoit des sanctions sévères : amendes importantes et même peines d'emprisonnement. Les autorités sont habilitées à émettre un ordre de suspension des travaux, à exiger la mise en conformité de l'ouvrage ou à ordonner la démolition de la construction irrégulière. Construire 'de fait' en comptant régulariser ensuite est une stratégie coûteuse et risquée.

Points de vigilance

• Avant l'achat, vérifiez que le zonage autorise la construction résidentielle et que la parcelle n'est pas incluse dans une zone côtière ou de protection de l'environnement soumise à des restrictions de hauteur ou de recul.
• Le nom sur le building permit doit correspondre à celui qui sera propriétaire de la maison (pour un étranger : le preneur à bail du terrain).
• Vérifiez que le permis a été obtenu avant le début des travaux et qu'il correspond au projet effectivement réalisé.
• Contrôlez la durée du bail ou du droit de superficie : les droits sur la maison ne survivront pas aux droits sur le terrain.
• Demandez le Tabien Baan (livret de maison) et assurez-vous que la construction y est bien enregistrée.
• Prévoyez au minimum 2 mois pour le traitement du transfert de la construction et la période de publication obligatoire.
• Stipulez dans le contrat d'entreprise les délais, les garanties et les modalités de reprise des défauts conformément aux dispositions du CCC relatives au contrat d'entreprise.