Les titres fonciers en Thaïlande : le chanot et les autres titres

Pourquoi s'intéresser aux titres fonciers

En Thaïlande, un 'document foncier' n'est pas une notion uniforme. Le Département foncier (Land Department) et plusieurs autres administrations délivrent différents types de documents, qui se distinguent fondamentalement par l'étendue des droits qu'ils confèrent. L'un garantit la pleine propriété, l'autre ne confère qu'un droit d'usage sur une parcelle qui demeure juridiquement propriété de l'État. Du type de titre dépend la possibilité de vendre la parcelle, de la donner en garantie hypothécaire, de la diviser et d'obtenir un permis de construire. Pour l'acquéreur, c'est le premier et le principal critère de sélection : une erreur à ce stade ne peut être rattrapée par aucun accord ultérieur.

Il convient de préciser d'emblée le cadre applicable à l'étranger. En vertu du Code foncier, un non-résident ne peut pas être propriétaire d'un terrain et ne peut pas figurer dans un titre en qualité de titulaire de la parcelle. En revanche, des droits dérivés peuvent être inscrits sur le titre en sa faveur : bail (lease, art. 540 du Code civil et commercial, CCC), usufruit, droit d'habitation, droit de superficie (superficies) et hypothèque. Ces mécanismes ne fonctionnent que lorsque le titre de base autorise l'inscription de droits, c'est-à-dire en pratique uniquement sur le chanot et sur le 'nor sor 3'.

Le chanot : le seul titre de pleine propriété

Le chanot (officiellement Nor Sor 4 Jor) est le véritable titre de propriété foncière. Lui seul confère à son titulaire des droits complets.

• Les limites de la parcelle sont déterminées par relevé satellitaire (GPS) et matérialisées par des bornes en béton numérotées, ce qui constitue le mode le plus précis de délimitation de la superficie.
• Tout acte juridique peut être accompli immédiatement, sans publication ni délai d'attente : vente, donation, succession, bail, hypothèque.
• La parcelle peut être divisée et les permis de construire sont délivrés sur son fondement.

La seule réserve sérieuse concerne les terrains abandonnés : si un tiers occupe la parcelle de manière ouverte et continue pendant dix ans, il peut en acquérir la propriété par usucapion en vertu du CCC. C'est pourquoi même le titulaire d'un chanot ne doit pas négliger totalement sa parcelle.

Pour les opérations impliquant un étranger, que ce soit par le biais d'un appartement en copropriété ou d'un bail de longue durée, le chanot constitue le minimum souhaitable : c'est sur ce titre que vos droits s'inscrivent sans difficulté.

Le 'nor sor 3' et ses variantes : possession reconnue

Il s'agit du deuxième groupe en termes de fiabilité. Sur le plan juridique, ce titre ne confère pas la propriété mais une possession reconnue sur un terrain qui demeure formellement propriété de l'État. Il permet néanmoins d'inscrire une vente, un bail ou une hypothèque, et d'obtenir un permis de construire.

Au sein de ce groupe, des distinctions importantes existent :

• Nor Sor 3 : les limites sont convenues uniquement avec les voisins, sans rattachement précis aux parcelles adjacentes. La vente est possible, mais requiert une notification publique pendant 30 jours ; la parcelle ne peut pas être divisée ; le risque de litiges frontaliers et d'occupation hostile est plus élevé.
• Nor Sor 3 Gor : même possession reconnue, mais avec un géoréférencement précis par photographie aérienne. Les transactions n'ont pas à être publiées et la parcelle peut être divisée.
• Nor Sor 3 Khor : délivré dans les zones non couvertes par la photographie aérienne ; le bornage est effectué par un fonctionnaire foncier. Aucune publication des transactions n'est requise et la division est autorisée.

En pratique, le 'nor sor 3 gor' est considéré comme quasi équivalent au chanot, et de nombreuses parcelles sont ultérieurement converties en chanot.

Les titres faibles et non cessibles

Viennent ensuite des documents qui soit ne confèrent aucun droit, soit interdisent la vente.

• Sor Kor 1 : simple déclaration de possession effective (généralement à vocation agricole). La terre peut être occupée et transmise par succession, mais il est impossible d'inscrire une transaction, un bail, un usufruit ou une hypothèque ; aucune construction n'est autorisée. Ces documents ne sont plus délivrés depuis 1972 et il n'est plus possible aujourd'hui de les convertir en titre complet.
• Nor Sor 2 : autorisation temporaire d'occupation avec des délais stricts de mise en valeur ; la vente est interdite, seule la transmission par succession est admise.
• Sor Por Kor 4-01 : parcelle attribuée dans le cadre d'une réforme agraire, à usage agricole exclusif, sans aucune possibilité de cession, transmissible uniquement par héritage, et dont l'inscription au Département foncier est impossible.
• Sor Tor Kor : certificat du Département forestier dans une zone de forêt protégée : droit de résider sans pouvoir vendre, transmissible uniquement par succession.
• Por Bor Tor 5 : en substance, un reçu fiscal afférent à l'occupation d'une parcelle, qui ne confère aucun droit officiel sur le terrain.

Ces titres ne présentent aucun intérêt pour un étranger : il est impossible d'y inscrire un bail, un usufruit ou une hypothèque.

Tableau comparatif

La situation de l'étranger

Le terrain sur lequel est construite une villa n'est pas mis au nom de l'étranger, mais d'une partie thaïlandaise (notamment par le biais d'un bail de longue durée en vertu de l'art. 540 du CCC ou d'une combinaison bail et usufruit/superficie). Les appartements relèvent d'un régime distinct : en vertu de la loi sur les copropriétés (Condominium Act), les étrangers peuvent détenir en pleine propriété des fractions d'appartements dans la limite de 49 % de la surface totale de l'immeuble, et les fonds destinés à l'acquisition doivent entrer en Thaïlande en devises étrangères avec confirmation bancaire (formulaire FET / Tor Tor 3). Cela étant, le terrain sur lequel repose l'immeuble doit dans tous les cas faire l'objet d'une vérification du titre.

Points de vérification et points d'attention

• Demandez au Département foncier une copie récente du titre et assurez-vous qu'il s'agit bien d'un chanot ou, au minimum, d'un Nor Sor 3 Gor.
• Vérifiez le verso du titre : y sont portées les charges grevant la parcelle, telles que les hypothèques, baux, usufruits et servitudes.
• Comparez le nom du vendeur figurant sur le titre avec ses documents d'identité et assurez-vous qu'il est habilité à disposer de la parcelle.
• Pour un bail de longue durée, exigez l'inscription du contrat sur le titre ; pour un appartement, vérifiez le solde disponible du quota étranger de 49 % ainsi que la disponibilité du FET/Tor Tor 3.
• Évitez toute transaction portant sur un Sor Kor 1, un Nor Sor 2, un Sor Por Kor, un Sor Tor Kor ou un Por Bor Tor 5 : il est impossible de vendre ou d'inscrire des droits sur un tel terrain.