Документы на землю в Таиланде: чанот и другие титулы

Зачем разбираться в титулах

В Таиланде «документ на землю» - это не единое понятие. Земельное управление (Land Department) и ряд других ведомств выдают несколько типов бумаг, и они принципиально различаются по объёму прав. Один титул означает полную собственность, другой - лишь право пользоваться участком, который юридически остаётся государственным. От типа титула зависит, можно ли участок продать, заложить под ипотеку, разделить и получить разрешение на строительство. Для покупателя это первый и главный фильтр: ошибка здесь не лечится никакими последующими договорённостями.

Важно сразу зафиксировать рамку для иностранца. По Земельному кодексу нерезидент не может быть собственником земли и не может быть вписан в титул как владелец участка. Но на самом титуле в его пользу регистрируются производные права: аренда (lease, ст. 540 Гражданского и торгового кодекса, ГТК), узуфрукт, право проживания (habitation), право застройки (superficies) и залог. Все эти конструкции работают только тогда, когда базовый титул допускает регистрацию прав - то есть фактически только на чаноте и на «нор сор 3».

Чанот - единственная полная собственность

Чанот (официально Nor Sor 4 Jor) - это и есть настоящее свидетельство о праве собственности на землю. Только он даёт владельцу полные права.

• Границы участка определены спутниковой съёмкой (GPS) и закреплены пронумерованными бетонными межевыми столбами - это самый точный способ установления площади.
• Любые юридические действия совершаются сразу, без публикаций и периодов ожидания: продажа, дарение, наследование, аренда, ипотека.
• Участок можно разделить на части, под него выдают разрешения на строительство.

Единственная серьёзная оговорка касается заброшенной земли: если посторонний открыто и непрерывно владеет участком 10 лет, по ГТК он может приобрести право собственности через приобретательную давность. Поэтому даже владелец чанота не должен полностью игнорировать свою землю.

Для сделок иностранца через кондоминиум или долгосрочную аренду чанот - желаемый минимум: именно на нём чисто регистрируются ваши права.

«Нор сор 3» и его разновидности - подтверждённое владение

Это вторая по надёжности группа. Юридически это не собственность, а подтверждённое право владения землёй, которая формально остаётся государственной. Тем не менее на таких титулах допускается регистрация продажи, аренды и ипотеки, а также выдача разрешений на строительство.

Внутри группы есть важные различия:

• Nor Sor 3 - границы согласованы только с соседями, точной привязки к смежным участкам нет. Продажа возможна, но требует публичного уведомления в течение 30 дней; участок не делится; выше риск пограничных споров и враждебного владения.
• Nor Sor 3 Gor - то же подтверждённое владение, но с точной геопривязкой по аэрофотосъёмке. Сделки публиковать не нужно, участок можно делить.
• Nor Sor 3 Khor - выдаётся там, где аэросъёмки нет; межевание делает земельный чиновник. Публикация сделок не требуется, деление допускается.

На практике «нор сор 3 гор» считается почти равноценным чаноту, и многие участки впоследствии переоформляют именно в чанот.

Слабые и непередаваемые титулы

Дальше идут документы, которые либо вообще не дают прав, либо запрещают продажу.

• Sor Kor 1 - лишь уведомление о фактическом владении (как правило, под сельское хозяйство). Землю можно занимать и передавать по наследству, но зарегистрировать сделку, аренду, узуфрукт или ипотеку нельзя; строиться нельзя. Новые такие бумаги не выдают с 1972 года, и поднять их до полного титула сегодня уже невозможно.
• Nor Sor 2 - временное разрешение на занятие земли с жёсткими сроками освоения; продажа запрещена, допускается только наследование.
• Sor Por Kor 4-01 - надел в рамках земельной реформы: только сельхозиспользование, никакой купли-продажи, передача исключительно по наследству, регистрация в Земельном управлении невозможна.
• Sor Tor Kor - свидетельство Лесного департамента в зоне заповедного леса: право проживать, но не продавать; переходит только по наследству.
• Por Bor Tor 5 - по сути налоговая квитанция за занятие участка; никаких официальных прав на землю не даёт.

С такими титулами иностранцу делать нечего: на них невозможно зарегистрировать ни аренду, ни узуфрукт, ни залог.

Сравнительная таблица

Где здесь иностранец

Земля под виллу оформляется не на иностранца, а на тайскую сторону (например, через долгосрочную аренду по ст. 540 ГТК или связку аренда + узуфрукт/суперфиций). Квартиры - отдельная история: по Закону о кондоминиумах иностранцы могут владеть в собственность долями квартир в пределах 49% совокупной площади здания, а деньги на покупку должны зайти в Таиланд в инвалюте с банковским подтверждением (форма FET / Tor Tor 3). Но и здесь под домом обычно лежит земля, и проверять её титул всё равно необходимо.

Что проверить / на что обратить внимание

• Запросите в Земельном управлении свежую копию титула и убедитесь, что это именно чанот или, как минимум, Nor Sor 3 Gor.
• Проверьте оборотную сторону титула: там фиксируются обременения - ипотеки, аренды, узуфрукты, сервитуты.
• Сверьте имя продавца в титуле с его документами и убедитесь, что он вправе распоряжаться участком.
• Для долгой аренды требуйте регистрацию договора на титуле; для квартиры - проверьте остаток иностранной квоты 49% и наличие FET/Tor Tor 3.
• Избегайте сделок по Sor Kor 1, Nor Sor 2, Sor Por Kor, Sor Tor Kor и Por Bor Tor 5 - продать или зарегистрировать права на такой земле нельзя.