Eigentum an einem Haus ohne Grundstück in Thailand: So funktioniert es

Grundprinzip: Grundstück und Gebäude sind zwei verschiedene Rechtsobjekte

Ausländern ist es in Thailand gesetzlich untersagt, Grundstückseigentümer zu sein - dieses Verbot ist im Grundstücksgesetzbuch (Land Code Act) verankert. Die Beschränkung betrifft jedoch ausschließlich das Grundstück selbst, nicht das darauf errichtete Gebäude. Ein Haus, eine Villa oder ein sonstiges Bauwerk kann nach thailändischem Recht einer anderen Person gehören als das darunter liegende Grundstück.

Ausgangspunkt ist hier Artikel 139 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs (ZHG): Nach der allgemeinen Regel gehört dem Grundstückseigentümer alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist. Von dieser Regel gibt es jedoch Ausnahmen, und eine davon ist ausdrücklich auf die Situation zugeschnitten, in der Haus und Grundstück verschiedenen Eigentümern gehören. Genau auf dieser Ausnahme basiert das rechtlich zulässige Modell für den Immobilienerwerb durch Ausländer: Das Grundstück wird langfristig gepachtet (und mitunter wird zusätzlich ein dingliches Recht begründet), während das Haus als gesondertes Alleineigentum auf den Ausländer eingetragen wird.

Worauf das Recht am Grundstück beruht

Da ein Grundstückskauf nicht möglich ist, erlangt ein Ausländer Rechte daran auf einem von zwei Wegen (die häufig kombiniert werden):

• Langzeitpacht (Lease) - ein Vertrag mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren, der beim Grundbuchamt eingetragen wird. Häufig werden darin Verlängerungsoptionen vereinbart, jedoch ist zu beachten: Die automatische Durchsetzbarkeit einer solchen Verlängerung vor thailändischen Gerichten ist nicht garantiert, weshalb es sich dabei um eine vertragliche Abrede handelt und nicht um ein dauerhaftes Recht.
• Superfiziesrecht (Superficies) - ein dingliches Recht, das es erlaubt, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen. Es wird im Grundtitel des Grundstücks (Chanote) eingetragen und richtet sich in seiner Laufzeit in der Regel nach der Pacht. In der Praxis wird es seltener als die Pacht eingesetzt, stellt aber eine festere Verbindung zwischen Person und Gebäude her.

Diese Rechte am Grundstück müssen begründet sein, bevor das Eigentum am Haus eingetragen wird. Erst das Recht zur Nutzung des Grundstücks, dann die Eintragung des Gebäudes.

Welche Dokumente das Recht am Haus belegen

Für freistehende Häuser in Thailand gibt es - anders als für Eigentumswohnungen in lizenzierten Wohnungseigentumsanlagen - keinen gesonderten Eigentumsnachweis für das Gebäude: Es erhält kein eigenes Chanote-Äquivalent. Das Recht am Haus wird durch eine Gesamtheit von Dokumenten belegt:

• Baugenehmigung (Building Permit), ausgestellt von der zuständigen Ortsbehörde (Or.Bor.Tor.) auf den Namen desjenigen, der das Grundstück pachtet oder das Haus errichtet. Dies ist der entscheidende Nachweis, dass die Person das Gebäude rechtmäßig errichtet hat und daran Eigentum besitzt.
• Kaufvertrag über das Gebäude, ausgefertigt nach der standardisierten thailändischen Form und beim Grundbuchamt registriert - beim Erwerb eines bereits fertiggestellten Hauses.

Ein weit verbreiteter Irrtum sollte hier ausdrücklich ausgeräumt werden: Das Hausbuch (Tabien Baan) ist kein Eigentumsnachweis. Es dient lediglich der Erfassung der Adresse und der dort gemeldeten Personen. Die Eintragung im Hausbuch macht niemanden zum Eigentümer des Hauses.

Zwei typische Gestaltungsmodelle beim Kauf vom Bauträger

Beim Erwerb eines im Bau befindlichen oder neuen Hauses bietet der Bauträger in der Regel eine von zwei Konfigurationen an (die Wahl hängt von seiner steuerlichen Struktur ab):

1. Grundstückspacht und Kaufvertrag über das Gebäude, gefolgt von der Rechtsübertragung beim Grundbuchamt.
2. Grundstückspacht und Werkvertrag (Hire of Work), bei dem die Baugenehmigung von Anfang an auf den Namen des ausländischen Käufers ausgestellt wird.

Im zweiten Fall "errichtet" man das Haus gewissermaßen auf eigene Rechnung, und das Eigentumsrecht entsteht auf Grundlage der auf den eigenen Namen lautenden Baugenehmigung.

Wie die Übertragung des Eigentums an einem bestehenden Haus abläuft

Der Verkauf und die Umschreibung eines Hauses getrennt vom Grundstück ist ein formalisiertes Verfahren, das ausschließlich vom Grundbuchamt durchgeführt wird. Keine andere Behörde in Thailand ist für die Eigentumsübertragung an Gebäuden zuständig.

Die Mindestdauer des gesamten Verfahrens beträgt aufgrund der obligatorischen öffentlichen Bekanntmachungsfrist etwa 30 Tage.

Wichtig: Wurde dieses Verfahren nicht durchlaufen, kann das Haus rechtlich im Eigentum des Bauträgers oder einer sonstigen dritten Person verbleiben, der das Grundstück gehört und die das Gebäude errichtet hat. Allein durch Zahlung und Schlüsselübergabe entsteht kein Eigentumsrecht.

Unterlagen für die Registrierung der Übertragung

Für die Beurkundung im Grundbuchamt werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Reisepässe bzw. Personalausweise der Parteien;
• Grundstückstitel (Chanote);
• Hausbuch (Tabien Baan);
• Baugenehmigung.

Worauf zu achten ist

• Auf wessen Namen die Baugenehmigung ausgestellt ist - sie muss auf Sie lauten (oder auf die Person, von der Sie kaufen) und darf nicht beim Bauträger "hängen".
• Ob die Grundstücksrechte eingetragen sind - Pacht und/oder Superfizies müssen im Grundtitel vermerkt sein und dürfen nicht nur als schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien existieren.
• Laufzeit und Verlängerungsbedingungen der Pacht - 30 Jahre sind garantiert, eine Verlängerung ist eine vertragliche Abrede und kein bedingungsloses Recht.
• Ob das Übertragungsverfahren beim Grundbuchamt durchgeführt wurde - ohne dieses Verfahren verbleibt das Haus rechtlich beim bisherigen Eigentümer.
• Hausbuch und Eigentum nicht verwechseln - das Hausbuch belegt nur die Adresse und die Meldung der Bewohner.
• Übereinstimmung der Laufzeiten - die Laufzeit des Superfizies und die Pachtlaufzeit müssen übereinstimmen, andernfalls entstehen Lücken in den Rechten.
• Steuern und Übertragungsgebühren - legen Sie im Vertrag im Voraus fest, wer welchen Anteil davon trägt.