Immobilienrecht in Thailand: Was ausländische Käufer wissen müssen

Wie das Immobilienrecht in Thailand aufgebaut ist

Das thailändische Sachenrecht ist aus dem kontinentaleuropäischen (romanisch-germanischen) Rechtssystem hervorgegangen: Die zentrale Rechtsquelle ist das Zivil- und Handelsgesetzbuch (ZHG, engl. CCC). Für Ausländer liegt die entscheidende Besonderheit nicht in den Eigentumsformen selbst - sie sind durchaus vertraut -, sondern in einer strikten Beschränkung: Ausländer dürfen Grundstücke nicht unmittelbar zu Eigentum erwerben. Möglich sind hingegen das Eigentum an Gebäuden, Miteigentumsanteile an Eigentumswohnungen sowie eine Reihe beschränkter dinglicher Rechte an fremdem Grund und Boden. Im Folgenden wird das System Schritt für Schritt erläutert.

Grundstücke: Warum Ausländer sie nicht kaufen können

Das Verbot des Grundstückserwerbs für ausländische natürliche Personen ist im Landgesetzbuch (Land Code Act) verankert. Formal besteht eine Ausnahme nach § 96 bis: Ein ausländischer Staatsangehöriger kann bis zu 1 Rai (1.600 m²) zu Wohnzwecken erwerben, wenn er mindestens 40 Millionen Baht in zugelassene Vermögenswerte oder Staatsanleihen investiert und eine Genehmigung des Innenministeriums einholt. In der Praxis macht davon kaum jemand Gebrauch: Die Voraussetzungen sind streng, das Recht ist nicht vererblich und erlischt mit dem Tod des Inhabers.

Eine Sonderstellung nimmt die Erbfolge ein. Wird ein Ausländer rechtmäßiger Erbe eines Grundstücks (§ 93), kann er es dennoch nicht auf sich eintragen lassen - das Grundstück muss veräußert werden, in der Regel innerhalb eines Jahres.

Daraus ergibt sich eine klare Regel: Jegliche Konstruktionen, bei denen ein Ausländer ein Grundstück faktisch über einen vorgeschobenen Thailänder (sog. Nominee) kontrolliert, sind rechtswidrig. § 96 des Landgesetzbuches verbietet den Erwerb von Grundstücken ausdrücklich "anstelle" eines Ausländers oder in dessen Interesse, und beide Parteien können zur Verantwortung gezogen werden.

Eigentumswohnung: das einzige direkte Eigentumsrecht

Die rechtlich unkomplizierteste Option für Ausländer ist die Eigentumswohnung. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act) dürfen Ausländer Einheiten in einem Gebäude auf insgesamt höchstens 49% der gesamten Wohnfläche halten; die verbleibenden 51% müssen Thais gehören. Dies ist die bekannte "49%-Quote".

Um das Eigentumsrecht eintragen zu lassen, muss der Kaufpreis aus dem Ausland in Fremdwährung ins Land transferiert und erst innerhalb Thailands in Baht umgetauscht werden. Die Bank stellt daraufhin das FET-Formular aus (Foreign Exchange Transaction, früher: Tor.Tor.3). Ohne dieses Dokument wird das Grundbuchamt die ausländische Eintragung der Einheit nicht vornehmen.

Pacht (Leasehold) - für Grundstücke und Villen

Ist die Quote ausgeschöpft oder geht es um eine Villa auf einem Grundstück, wird häufig eine langfristige Pacht gewählt. Die wesentlichen Regelungen (ZHG §§ 537-571):

• Die maximale Laufzeit einer eingetragenen Pacht beträgt 30 Jahre. Die von Bauträgern versprochenen "Verlängerungen" um jeweils 30 Jahre sind lediglich schuldrechtliche Verpflichtungen und keine dinglichen Rechte; ein neuer Grundstückseigentümer kann nicht dazu gezwungen werden, sie einzuhalten.
• Die Pacht ist ihrem Wesen nach ein persönliches Recht des Pächters. Mit dessen Tod erlöschen Verlängerungsvereinbarungen in der Regel (vgl. § 569).
• Der Pächter darf ohne Zustimmung des Eigentümers weder untervermieten noch seine Rechte übertragen.

Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren müssen zwingend beim Grundbuchamt eingetragen werden - andernfalls gelten sie nur für 3 Jahre.

Gebäude getrennt vom Grundstück

Das thailändische Recht lässt getrenntes Eigentum an einem Gebäude und an dem darunter liegenden Grundstück zu. Ein Ausländer kann ohne Weiteres Eigentümer eines Hauses sein, auch wenn ihm das Grundstück nicht gehört. Die Übertragung des Gebäudeeigentums erfolgt schriftlich und wird eingetragen. Wichtig: Das Hausbuch (Tabien Baan, für Ausländer die gelbe Thor.Ror.13) ist ein Dokument zur Wohnsitzmeldung und kein Eigentumsnachweis. Das Eigentum wird durch die Baugenehmigung oder den Kaufvertrag belegt.

Beschränkte dingliche Rechte an fremdem Grund

Neben der Pacht sieht das ZHG mehrere beschränkte dingliche Rechte vor. Sie alle werden auf dem Grundstückstitel eingetragen und stärken die Rechtsposition des Ausländers.

Der Nießbrauch ist praktisch für Ehepaare: Der thailändische Ehegatte ist Grundstückseigentümer, der ausländische erhält ein lebenslanges Nutzungsrecht. Die Superfizie lässt sich sinnvoll mit einer Pacht verbinden, da sie das Recht am errichteten Gebäude absichert. Die Grunddienstbarkeit ist unerlässlich bei Grundstücken ohne direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße.

Grundstückstitel: Was als "sauber" gilt

• Chanote (Nor Sor 4 Jor) - vollwertiger Titel mit exakter Vermessung; die beste Variante.
• Nor Sor 3 Gor - akzeptabel, Grenzen sind vermessen und georeferenziert.
• Nor Sor 3 - schwach: ohne exakte Vermessung, häufige Grenzstreitigkeiten, Verkauf erfordert eine öffentliche Bekanntmachung.

Steuern bei einer Transaktion (Richtwerte)

• Übertragungsgebühr - 2%;
• Sonderwirtschaftssteuer - 3,3% (sofern anwendbar, in der Regel bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren);
• Stempelsteuer - 0,5% (sofern keine Sonderwirtschaftssteuer anfällt);
• Quellensteuer - 1% für Unternehmen, progressiv für natürliche Personen.

Wer welche Kosten trägt, regeln die Parteien vertraglich.

Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist

• Art des Titels: Bestehen Sie auf einem Chanote oder zumindest einem Nor Sor 3 Gor; fordern Sie einen aktuellen Auszug vom Grundbuchamt an.
• Belastungen: Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch und Pachtrechte sind auf der Rückseite des Titels ersichtlich.
• 49%-Quote bei Eigentumswohnungen: Lassen Sie sich von der Hausverwaltung die Verfügbarkeit des ausländischen Kontingents schriftlich bestätigen.
• FET-Formular / Tor.Tor.3: Planen Sie den Geldtransfer frühzeitig und überweisen Sie den Kaufpreis in Fremdwährung.
• Pacht: Prüfen Sie die Laufzeit (höchstens 30 Jahre), die tatsächliche Eintragung und den realen Wert etwaiger Verlängerungsklauseln.
• Gebäude und Grundstück: Machen Sie sich klar, welches Recht Sie genau erwerben - an einer Einheit, an einem Haus oder an einem gepachteten Grundstück.
• Keine Nominees: Konstruktionen zur Grundstücksbeherrschung über vorgeschobene Personen oder eine ruhende Gesellschaft sind rechtswidrig (§ 96 Landgesetzbuch).
• Ehe: Während der Ehe erworbenes Vermögen gilt nach § 1474 ZHG als gemeinschaftliches Eigentum (Sin Somros) - dies beeinflusst die Eigentumsstruktur und die Folgen einer Scheidung.