Baugenehmigung für ein Haus in Thailand: Gesetz, Verfahren und Risiken

Welches Gesetz das Bauwesen regelt

Das Bauwesen in Thailand unterliegt in erster Linie zwei Gesetzen. Der Building Control Act (B.E. 2522 / 1979) ist das zentrale Gesetz zur Baukontrolle: Er führt die Pflicht zur Baugenehmigung, Bauabnahmen und Sanktionen bei Verstößen ein. Der Town and City Planning Act ergänzt ihn und regelt die Flächennutzung, also die Frage, was auf einem bestimmten Grundstück überhaupt errichtet werden darf.

Zu diesen beiden Gesetzen kommen Ministerialverordnungen (Ministerial Regulations), die technische Normen festlegen: Gebäudehöhe, Bebauungsdichte, Abstandsflächen zu Grundstücksgrenzen sowie Anforderungen an die Baukonstruktion. Darüber hinaus gelten Umweltbeschränkungen aus dem Forst-, Küsten- und Naturschutzrecht.

Eine eigene Ebene bilden die Vertragsbeziehungen. Das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer wird durch den Werkvertrag und die Bestimmungen des Zivil- und Handelsgesetzbuchs (CCC) über den 'hire of work' (Werkvertrag, Artikel des Werkvertragsabschnitts) geregelt. Wenn der Auftragnehmer als lizenzierter Wohnungsbauunternehmer tätig ist, kommen zum Vertrag verpflichtende Bedingungen nach dem Verbraucherschutzrecht hinzu.

Wer die Genehmigung erteilt

Die Baugenehmigung (building permit) wird von der zuständigen lokalen Behörde erteilt. In den meisten Fällen ist dies die Or Bor Tor (OrBorTor), die Unterbezirks- oder Gemeindeverwaltung, seltener die Stadtverwaltung (Tessaban) in Städten. Dieselbe Behörde:

• prüft die Übereinstimmung des Projekts mit den Flächennutzungs- und technischen Vorschriften;
• führt Bauabnahmen während der Bauphase durch;
• stellt das Dokument aus, das die Rechtmäßigkeit des Gebäudes bestätigt.

Die Genehmigung muss vor Baubeginn eingeholt werden. Der permit selbst ist keine Formalität, sondern das zentrale Dokument, das belegt, dass das Gebäude rechtmäßig errichtet wurde und dass der Bauherr ein Recht auf dieses Bauwerk hat.

Grundstück und Haus sind verschiedene Rechtsobjekte

Ein zentraler Punkt für ausländische Käufer: Die Eigentumsbeschränkungen in Thailand betreffen ausschließlich Grundstücke, nicht jedoch Gebäude oder Wohnungen, die nach dem Condominium Act eingetragen sind. Daher können Grundstück und das darauf errichtete Haus rechtlich verschiedenen Personen gehören.

In der Praxis geht ein Ausländer in der Regel wie folgt vor:

• Er nimmt das Grundstück in Langzeitpacht (lease) - nach dem CCC bis zu 30 Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit;
• Er lässt daran ein zusätzliches dingliches Recht eintragen, in der Regel das Superfiziesrecht (superficies) - das Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grund zu errichten und zu unterhalten;
• Er wird Eigentümer des Hauses selbst als eigenständigem Rechtsobjekt.

Es ist wichtig zu verstehen: Das Eigentumsrecht am Haus ist an das Nutzungsrecht am Grundstück 'geknüpft' und kann dessen Laufzeit nicht überschreiten. Wenn die Pacht auf 30 Jahre abgeschlossen wurde, bestehen die Rechte am Gebäude nicht länger. Deshalb bilden die Bedingungen des Pacht- oder Superfiziesvertrags das eigentliche Fundament für die Sicherheit Ihres Hauseigentums.

Name in der Genehmigung: der häufigste Fehler

Bei Pachtmodellen muss die Baugenehmigung auf den Namen des Pächters ausgestellt sein (oder während der Bauphase über OrBorTor umgeschrieben werden), also auf den ausländischen künftigen Hauseigentümer. Wenn der permit auf den Grundstückseigentümer oder den Bauunternehmer ausgestellt ist, ist das Recht am Gebäude rechtlich nicht Ihnen zugeordnet.

Der Name in der Genehmigung muss vor Abschluss der Bauarbeiten korrigiert werden. Je später dies erfolgt, desto aufwendiger und kostspieliger wird es.

Unterlagen beim Verkauf eines Hauses ohne Grundstück

Wenn ein Haus als eigenständiges Objekt (ohne Grundstück) verkauft wird, sind für die Umschreibung in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Baugenehmigung, ausgestellt von der lokalen Verwaltung;
• Hausbuch Tabien Baan;
• Dokument über das Grundstücksrecht (Titel, z. B. Chanote);
• Ausweisdokumente der Vertragsparteien;
• Nachweise über die Zahlung der Übertragungssteuern.

Die Übertragung des Eigentumsrechts am Gebäude erfordert mindestens 30 Tage vom ersten Besuch im Grundbuchamt bis zur Ausstellung des Kaufdokuments, gefolgt von einer obligatorischen 30-tägigen öffentlichen Bekanntmachungsfrist. Für die Abwicklung sollten Sie daher mindestens zwei Monate einplanen.

Was in Bezug auf Bebauungszonen zu beachten ist

Höhe, Dichte und Lage eines Gebäudes hängen von der jeweiligen Zone ab. In Küsten- und Naturschutzgebieten (Teile von Koh Samui, Phuket und anderen Ferienorten) gelten zusätzliche Ministerialbekanntmachungen: Sie können Bauvorhaben oberhalb einer bestimmten Höhe über dem Meeresspiegel oder innerhalb eines bestimmten Abstands zur Küste untersagen - unabhängig vom Titeltyp des Grundstücks. Das Vorliegen eines einwandfreien Chanote hebt diese Beschränkungen nicht auf.

Vergleich: Haus auf eigenem Grundstück und Haus in Pacht

Haftung bei Verstößen

Der Building Control Act sieht empfindliche Sanktionen vor: hohe Geldstrafen und sogar Freiheitsstrafen. Die Behörden sind berechtigt, eine Baueinstellungsverfügung zu erlassen, die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands zu verlangen oder den Abriss eines rechtswidrigen Bauwerks anzuordnen. Erst zu bauen und die Legalisierung nachträglich anzustreben ist eine kostspielige und riskante Strategie.

Was zu prüfen ist und worauf geachtet werden sollte

• Vor dem Kauf sollte sichergestellt werden, dass die Flächennutzungszone Wohnbebauung zulässt und das Grundstück nicht in einem Küsten- oder Naturschutzgebiet mit Höhen- oder Abstandsbeschränkungen liegt.
• Der Name in der building permit muss mit dem künftigen Hauseigentümer übereinstimmen (bei einem Ausländer: der Grundstückspächter).
• Prüfen Sie, dass die Genehmigung vor Baubeginn erteilt wurde und dem tatsächlichen Projekt entspricht.
• Gleichen Sie die Laufzeit der Pacht/des Superfizies ab - die Rechte am Haus überdauern die Grundstücksrechte nicht.
• Fordern Sie das Tabien Baan (Hausbuch) an und vergewissern Sie sich, dass das Gebäude darin eingetragen ist.
• Planen Sie mindestens 2 Monate für die Abwicklung der Gebäudeübertragung und die öffentliche Bekanntmachungsfrist ein.
• Halten Sie im Werkvertrag Fristen, Garantien und das Verfahren zur Mängelbeseitigung nach den CCC-Bestimmungen zum Werkvertragsrecht fest.