Kann ein Ausländer Immobilien in Thailand besitzen
Kurz gesagt
Eine Übersicht darüber, was ein Ausländer in Thailand als Eigentum erwerben darf, warum der Kauf von Grundstücken nicht möglich ist und welche legalen Alternativen - Eigentumswohnung, Miete, Nießbrauch - in der Praxis funktionieren.
Kurze Antwort
Ein Ausländer kann in Thailand eine Wohnung in einem Kondominiumgebäude als Volleigentümer besitzen, jedoch kein Grundstück. Das sind zwei unterschiedliche Rechtssysteme, und genau ihre Vermischung führt zu den meisten Missverständnissen und fehlgeschlagenen Transaktionen. Ein Haus auf einem Grundstück, eine Villa mit Garten, ein Reihenhaus - all das scheitert am Recht auf Grundstückseigentum, das für Ausländer nicht zugänglich ist. Im Folgenden wird erläutert, wie dieses System aufgebaut ist und welche rechtlich zulässigen Konstruktionen es gibt.
Warum der Kauf von Grundstücken nicht möglich ist
Das Verbot ist im Landgesetzbuch (Land Code Act B.E. 2497, 1954) ausdrücklich verankert. Nach der allgemeinen Regel des Zivil- und Handelsgesetzbuchs (ZHG) haben Ausländer dieselben Vermögensrechte wie thailändische Staatsangehörige, doch Grundstücke sind durch eine gesonderte Norm aus diesem Grundsatz herausgenommen.
Artikel 86 des Landgesetzbuchs erlaubt den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer nur auf der Grundlage eines völkerrechtlichen Vertrags. Das Problem besteht darin, dass der letzte derartige Vertrag bereits 1970 beendet wurde und heute kein Land ein solches Abkommen mit Thailand unterhält. Es gibt daher faktisch keinen rechtlichen Weg für eine natürliche Person mit ausländischer Staatsangehörigkeit, ein Grundstück zu erwerben.
Verstöße sind strafbewehrt: Artikel 111 des Landgesetzbuchs sieht eine Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht und/oder eine Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren vor. Das Grundstück unterliegt dabei der Zwangsversteigerung.
Kondominium - das einzige vollwertige Eigentumsrecht
Das Wohnungseigentumsgesetz (Condominium Act) gewährt Ausländern das Recht, eine Wohnung als uneingeschränktes Eigentum (Freehold) zu erwerben - mit Eintragung im Grundbuch auf den eigenen Namen und Ausstellung eines Eigentumstitels (Chanote für die Einheit).
Die wesentliche Einschränkung ist die 49-Prozent-Quote: Ausländern darf insgesamt nicht mehr als 49 Prozent der gesamten Wohnfläche eines Gebäudes gehören. Die verbleibenden 51 Prozent müssen in den Händen thailändischer Eigentümer verbleiben. Daher wird vor einem Kauf stets geprüft, ob in einem bestimmten Gebäude noch ausländische Quotenanteile verfügbar sind.
Eine weitere Anforderung betrifft die Mittelherkunft. Die für den Kauf einer Einheit verwendeten Gelder müssen aus dem Ausland in Fremdwährung überwiesen und erst in Thailand in Baht umgetauscht werden. Die Bank stellt daraufhin ein FET-Formular aus (Foreign Exchange Transaction Form, bei Beträgen ab einem bestimmten Schwellenwert früher als Tor.Tor.3 bekannt). Ohne dieses Dokument registriert das Grundbuchamt die Eigentumsübertragung auf eine ausländische Person nicht.
Rechtlich zulässige Alternativen für Haus und Grundstück
Da Grundstückseigentum nicht möglich ist, nutzen Ausländer beschränkte dingliche Rechte sowie schuldrechtliche Ansprüche. Jede Konstruktion folgt einer eigenen Logik und hat eine eigene Laufzeit.
| Konstruktion | Was sie gewährt | Laufzeit | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|---|
| Miete (Lease) | Nutzungsrecht an Grundstück/Haus | Bis zu 30 Jahre, einzutragen beim Grundbuchamt | Verlängerung durch neuen Vertrag, '90 Jahre in einem Paket' ist rechtlich nicht garantiert |
| Nießbrauch (Usufruct, ZHG) | Lebenslanges Nutzungs- und Fruchtziehungsrecht | Auf Lebenszeit des Berechtigten | Nicht vererblich, erlischt mit dem Tod |
| Erbbaurecht (Superficies, ZHG) | Recht, ein Bauwerk auf fremdem Grundstück zu besitzen | Bis zu 30 Jahre oder auf Lebenszeit | Das Bauwerk selbst kann getrennt vom Grundstück auf den Ausländer eingetragen werden |
| Eigentum am Bauwerk | Haus getrennt vom Grundstück | Unbefristet | Erfordert eine korrekte Trennung der Rechte an Haus und Grundstück |
Ein wichtiger Hinweis: Bauwerk (Haus) und Grundstück sind im thailändischen Recht separate Objekte. Ein Ausländer kann das Haus selbst als Eigentum erwerben, indem er es separat einträgt, und das darunter liegende Grundstück langfristig mieten oder einen Nießbrauch daran erhalten. Dies ist eine funktionierende und nachprüfbare Gestaltung, anders als Versuche, das Grundstücksverbot zu umgehen.
Miete: Was bei den Laufzeiten wichtig ist
Ein Mietvertrag (Lease) nach dem ZHG wird für eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren eingetragen; Vereinbarungen, die über diesen Zeitraum hinausgehen, sind insoweit unwirksam. Häufig werden in den Vertrag Optionen auf eine Verlängerung um weitere 30 Jahre aufgenommen, doch ist zu beachten, dass es sich dabei um eine Verpflichtung des Vermieters handelt, nicht um ein automatisch wirksames dingliches Recht. Wechselt der Grundstückseigentümer oder verweigert er die Verlängerung, kann eine Durchsetzung schwierig sein. Daher werden die Verlängerungsbedingungen, das Vorkaufsrecht und die Mietpreisbindung so konkret wie möglich formuliert.
Thailändische Gesellschaft und 'Nominee'-Strukturen - warum das eine Sackgasse ist
Früher war folgendes Modell verbreitet: die Gründung einer thailändischen Gesellschaft mit einer formellen thailändischen Mehrheit, damit diese Gesellschaft das Grundstück hält. Seit 2006 (Verwaltungsrichtlinien des Grundbuchamts) und nach der Verschärfung des Ausländergeschäftsgesetzes (Foreign Business Act, FBA) hat dieses Modell seine Zuverlässigkeit verloren.
Die Behörden führen heute regelmäßige Überprüfungen auf Anzeichen von Nominee-Eigentum durch, und der 'thailändische' Status einer Gesellschaft wird anhand der tatsächlichen Kontrolle und nicht allein anhand des Kapitalanteils beurteilt. Nominee-Strukturen gelten als nichtig und werden strafrechtlich verfolgt. Das Fazit ist eindeutig: Eine faktisch ausländisch kontrollierte thailändische Gesellschaft ist kein sicherer und nachhaltiger Weg, Grundstücke zu halten.
Ausnahmeregelung über das BOI
Theoretisch erlaubt Artikel 96 bis des Landgesetzbuchs (Änderung von 1999) einer ausländischen natürlichen Person, ein Grundstück von bis zu 1 Rai (1.600 m²) zu Wohnzwecken zu besitzen - bei einer Investition von 40 Millionen Baht in genehmigte Vermögenswerte und mit Genehmigung des Innenministers. In der Praxis wird diese Ausnahme kaum genutzt: Die Bedingungen sind streng, das Recht ist nicht vererblich und erlischt mit dem Tod des Inhabers.
Erbschaft
Ein Ausländer, der mit einem thailändischen Staatsangehörigen verheiratet ist, kann ein Grundstück als gesetzlicher Erbe erben, es jedoch nicht auf seinen eigenen Namen eintragen lassen. Das geerbte Grundstück muss innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Erwerbs veräußert werden.
Was zu prüfen ist - worauf zu achten ist
- Art des Objekts. Kondominium (Freehold) oder Haus mit Grundstück (nur Miete/Nießbrauch/Erbbaurecht) - das sind grundlegend verschiedene Transaktionen.
- Ausländische Quote von 49 Prozent in dem jeweiligen Gebäude - ist zum Zeitpunkt der Transaktion noch ein freies Kontingent vorhanden.
- FET-Formular/Tor.Tor.3 - die Gelder müssen aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen, andernfalls ist die Eintragung der Einheit auf eine ausländische Person nicht möglich.
- Eintragung des Mietvertrags beim Grundbuchamt bei einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren, mit klaren Verlängerungsbedingungen.
- Getrennte Eintragung von Haus und Grundstück beim Kauf einer Villa.
- Keine nominellen thailändischen Gesellschaften zum Halten von Grundstücken - Risiko der Nichtigkeit der Transaktion.
- Rechtliche Prüfung des Chanote (Titels), der Belastungen und des Bauträgers vor der Zahlung.
Diese Informationen dienen nur zur Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor einer Transaktion einen zugelassenen Anwalt.