Grundstücksdokumente in Thailand: Chanot und andere Eigentumstitel

Warum die Unterscheidung der Titel wichtig ist

In Thailand ist 'Grundstücksdokument' kein einheitlicher Begriff. Das Grundbuchamt (Land Department) und eine Reihe anderer Behörden stellen mehrere Urkundentypen aus, die sich grundlegend im Umfang der eingeräumten Rechte unterscheiden. Ein Titel bedeutet vollständiges Eigentum, ein anderer lediglich das Recht, ein Grundstück zu nutzen, das rechtlich Staatseigentum bleibt. Vom Titeltyp hängt ab, ob ein Grundstück verkauft, als Hypothekensicherheit verwendet, geteilt und ob eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Für den Käufer ist dies der erste und entscheidende Filter: Ein Fehler an dieser Stelle lässt sich durch keinerlei spätere Vereinbarungen beheben.

Die Rahmenbedingungen für Ausländer sind vorab klarzustellen. Nach dem Grundstücksgesetzbuch (Land Code) kann ein Nichtansässiger kein Grundstückseigentümer sein und nicht als Eigentümer in den Titel eingetragen werden. Zu seinen Gunsten können jedoch abgeleitete Rechte im Titel eingetragen werden: Pacht (Lease, Art. 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuches, ZHG), Nießbrauch (Usufruct), Wohnrecht (Habitation), Erbbaurecht (Superficies) und Pfandrecht. Diese Konstruktionen funktionieren nur dann, wenn der zugrundeliegende Titel die Eintragung von Rechten erlaubt, was in der Praxis nur beim Chanot und beim 'Nor Sor 3' der Fall ist.

Chanot - das einzige vollständige Eigentumsrecht

Der Chanot (offiziell Nor Sor 4 Jor) ist die eigentliche Eigentumsurkunde für Grundstücke. Nur er verleiht dem Eigentümer vollständige Rechte.

• Die Grundstücksgrenzen werden per Satellitenaufnahme (GPS) bestimmt und durch nummerierte Betongrenzsteine gesichert, was die genaueste Methode zur Flächenbestimmung darstellt.
• Alle Rechtshandlungen können sofort und ohne Veröffentlichungspflichten oder Wartefristen vorgenommen werden: Verkauf, Schenkung, Erbfolge, Pacht und Hypothek.
• Das Grundstück kann geteilt werden, und Baugenehmigungen werden auf seiner Grundlage erteilt.

Der einzige wesentliche Vorbehalt betrifft brachliegendes Land: Besitzt ein Dritter das Grundstück offen und ununterbrochen über zehn Jahre, kann er nach dem ZHG durch Ersitzung das Eigentumsrecht erwerben. Daher sollte auch ein Chanot-Inhaber sein Grundstück nicht vollständig vernachlässigen.

Für Geschäfte eines Ausländers über Eigentumswohnungen (Condominiums) oder Langzeitpacht ist der Chanot der gewünschte Mindeststandard, da Ihre Rechte auf ihm problemlos eingetragen werden können.

'Nor Sor 3' und seine Varianten - bestätigter Besitz

Dies ist die zweitbelastbarste Gruppe. Rechtlich handelt es sich nicht um Eigentum, sondern um ein bestätigtes Besitzrecht an einem Grundstück, das formell Staatseigentum bleibt. Dennoch ist auf diesen Titeln die Eintragung von Verkäufen, Pachtverträgen und Hypotheken sowie die Erteilung von Baugenehmigungen möglich.

Innerhalb der Gruppe bestehen wichtige Unterschiede:

• Nor Sor 3 - Die Grenzen sind nur mit den Nachbarn abgestimmt, ohne genaue Bezugspunkte zu angrenzenden Grundstücken. Ein Verkauf ist möglich, erfordert jedoch eine öffentliche Bekanntmachung über 30 Tage. Eine Teilung ist nicht möglich, und das Risiko von Grenzstreitigkeiten sowie feindlicher Besitznahme ist höher.
• Nor Sor 3 Gor - Derselbe bestätigte Besitz, jedoch mit genauer Georeferenzierung durch Luftbildvermessung. Eine Veröffentlichung von Transaktionen ist nicht erforderlich, und das Grundstück kann geteilt werden.
• Nor Sor 3 Khor - Wird dort ausgestellt, wo keine Luftbildvermessung vorliegt. Die Vermessung wird von einem Grundbuchbeamten durchgeführt. Eine Veröffentlichung von Transaktionen ist nicht erforderlich, eine Teilung ist zulässig.

In der Praxis gilt 'Nor Sor 3 Gor' als nahezu gleichwertig mit dem Chanot, und viele Grundstücke werden später in einen Chanot umgeschrieben.

Schwache und nicht übertragbare Titel

Darunter folgen Dokumente, die entweder überhaupt keine Rechte einräumen oder einen Verkauf untersagen.

• Sor Kor 1 - Lediglich eine Meldung über den tatsächlichen Besitz (in der Regel für landwirtschaftliche Nutzung). Das Land kann bewirtschaftet und vererbt werden, doch eine Eintragung von Transaktionen, Pachtverträgen, Nießbrauch oder Hypotheken ist nicht möglich. Eine Bebauung ist ebenfalls ausgeschlossen. Seit 1972 werden keine neuen derartigen Dokumente mehr ausgestellt, und eine Aufwertung zum vollständigen Titel ist heute nicht mehr möglich.
• Nor Sor 2 - Vorläufige Genehmigung zur Grundstücksnutzung mit strengen Erschließungsfristen. Ein Verkauf ist untersagt, lediglich eine Vererbung ist zulässig.
• Sor Por Kor 4-01 - Zuteilung im Rahmen der Landreform: ausschließlich landwirtschaftliche Nutzung, kein Kauf und Verkauf, Weitergabe nur durch Erbfolge, eine Eintragung im Grundbuchamt ist nicht möglich.
• Sor Tor Kor - Bescheinigung des Forstamtes für Gebiete innerhalb von Schutzwäldern: Recht zum Bewohnen, jedoch nicht zum Verkauf. Die Weitergabe erfolgt ausschließlich durch Erbfolge.
• Por Bor Tor 5 - Im Wesentlichen eine Steuerquittung für die Grundstücksnutzung. Sie begründet keinerlei offizielle Rechte an dem Grundstück.

Für Ausländer sind diese Titel ohne Nutzen, da auf ihnen weder Pacht noch Nießbrauch noch ein Pfandrecht eingetragen werden können.

Vergleichstabelle

Die Position des Ausländers

Das Grundstück unter einer Villa wird nicht auf den Ausländer, sondern auf die thailändische Seite eingetragen (zum Beispiel über eine Langzeitpacht gemäß Art. 540 ZHG oder eine Kombination aus Pacht und Nießbrauch - Erbbaurecht). Eigentumswohnungen sind ein gesondertes Thema: Nach dem Condominium Act können Ausländer Wohnungseigentumsanteile im Rahmen von bis zu 49 % der Gesamtnutzfläche des Gebäudes erwerben, wobei der Kaufpreis in Fremdwährung nach Thailand eingeführt und durch eine Bankbestätigung (Formular FET - Tor Tor 3) belegt werden muss. Doch auch in diesem Fall liegt unter dem Gebäude in der Regel ein Grundstück, dessen Titel in jedem Fall zu prüfen ist.

Was zu prüfen ist und worauf zu achten ist

• Fordern Sie beim Grundbuchamt eine aktuelle Kopie des Titels an und vergewissern Sie sich, dass es sich um einen Chanot oder zumindest einen Nor Sor 3 Gor handelt.
• Prüfen Sie die Rückseite des Titels: Dort werden Belastungen eingetragen, darunter Hypotheken, Pachtverträge, Nießbrauchrechte und Dienstbarkeiten.
• Gleichen Sie den Namen des Verkäufers im Titel mit seinen Ausweispapieren ab und stellen Sie sicher, dass er über das Grundstück verfügungsberechtigt ist.
• Verlangen Sie bei einer Langzeitpacht die Eintragung des Vertrages im Titel. Bei einer Eigentumswohnung prüfen Sie den verbleibenden Anteil der Ausländerquote von 49 % sowie das Vorliegen von FET - Tor Tor 3.
• Vermeiden Sie Transaktionen auf der Grundlage von Sor Kor 1, Nor Sor 2, Sor Por Kor, Sor Tor Kor und Por Bor Tor 5, da auf solchen Grundstücken weder ein Verkauf noch eine Rechtseintragung möglich ist.