Key money (входной платёж) lors d'une location en Thaïlande : définition et précautions à prendre

Qu'est-ce que le key money

Le ' key money ' (que l'on peut traduire par ' droit d'entrée ' ou ' pas-de-porte ') est une somme versée par le locataire au bailleur en une seule fois, lors de la conclusion du bail, en sus du loyer ordinaire. En contrepartie, le loyer mensuel est fixé en dessous du prix du marché. Il s'agit en réalité d'une fraction du coût total de la location, payée par anticipation.

La difficulté tient au fait que ce terme ne recouvre pas une notion unique. Selon les pays, le ' key money ' désigne des réalités très différentes, et en Thaïlande cette confusion est source de litiges lorsque le bail arrive à son terme ou qu'il est temps de le renouveler.

Dans la pratique internationale, le ' key money ' peut désigner :

• un supplément versé à l'ancien locataire pour la cession d'un bail avantageux dont le loyer est inférieur au marché ;
• une ' gratification ' officieuse au propriétaire pour accéder au bien ;
• un dépôt de garantie.

Dans le contexte thaïlandais, il s'agit le plus souvent de la première acception locale : une fraction unique du loyer, notamment lors de la location de locaux commerciaux.

Comment cela fonctionne en pratique

Prenons l'exemple d'une location de local commercial sur 3 ans avec un loyer annuel de 150 000 bahts. En plus de ce loyer, le propriétaire peut demander un key money compris entre environ 100 000 et 500 000 bahts, le montant précis relevant uniquement de la négociation. Il n'existe aucune règle de calcul impérative.

La logique économique est simple : le loyer officiellement déclaré est inférieur au prix du marché, et la fraction manquante est ' dissimulée ' sous l'appellation key money. Pour le bailleur, ce mécanisme est attrayant car il n'inclut généralement pas ce versement dans ses revenus locatifs imposables.

Il en découle une conséquence importante : le key money est habituellement exigé à nouveau lors du renouvellement du bail. Il ne s'agit pas d'un investissement unique valable pour toute la durée de la relation locative, mais d'un paiement correspondant à une période déterminée.

La cession de bail constitue un piège particulier. Si vous reprenez un bail existant à un loyer anormalement bas, il est fort probable que l'ancien locataire a déjà versé un key money ' en dehors des comptes ', et qu'au moment du renouvellement, cette somme vous sera réclamée à votre tour.

Statut juridique en Thaïlande

Il convient ici d'être franc : il n'existe pas de notion de ' key money ' expressément consacrée par le droit thaïlandais. Ce mécanisme relève de la liberté contractuelle et non d'une institution légale distincte.

La location en tant que telle est régie par le Code civil et commercial de Thaïlande (Civil and Commercial Code). Les dispositions essentielles sont les suivantes :

• Art. 537 CCC : définition générale du contrat de location (hire of property) - une partie met un bien à la disposition de l'autre moyennant rémunération.
• Art. 538 CCC : la location d'un bien immobilier pour une durée supérieure à 3 ans n'est opposable aux tiers que si elle est enregistrée au Département foncier (Land Department) ; à défaut, elle ne produit ses effets que pour une durée de 3 ans.
• Art. 540 CCC : la durée maximale d'une location immobilière est de 30 ans ; tout bail conclu pour une durée plus longue est réduit à 30 ans.

Le key money existe ' en marge ' de ces dispositions. Il est en lui-même licite en tant qu'élément du prix convenu, mais c'est précisément en raison de l'absence de définition légale qu'il est indispensable de qualifier par écrit sa nature : s'agit-il d'une fraction du loyer, d'un dépôt de garantie ou d'un versement non remboursable accordant le droit de conclure le bail ?

Si cette qualification n'est pas stipulée, un litige est quasi inévitable. Des locataires étrangers titulaires de baux de trois ans consultent régulièrement des avocats en estimant avoir été trompés par le propriétaire, alors que le problème tient en réalité à une incompréhension de la nature du paiement effectué.

Key money, dépôt de garantie et loyer : quelles différences

Pourquoi cela concerne les étrangers

Deux points connexes, souvent confondus avec les paiements locatifs, revêtent une importance particulière pour l'acheteur non-résident.

Premièrement, le quota des copropriétés. En vertu de la loi sur les copropriétés (Condominium Act), les étrangers ne peuvent détenir en pleine propriété plus de 49 % de la surface totale des appartements d'un immeuble. La location longue durée est un moyen couramment utilisé pour contourner cette restriction concernant les maisons et les terrains, et c'est précisément dans ce type de montage que le key money se rencontre le plus fréquemment.

Deuxièmement, l'entrée des fonds dans le pays. Lors de l'acquisition d'un appartement en copropriété par un étranger, les fonds doivent être transférés de l'étranger en devises étrangères, et la banque délivre alors le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form, anciennement Tor.Tor.3). Ce document n'est pas formellement requis pour une location, mais tout versement important en espèces, hors contrat et non documenté, génère des risques tant pour une éventuelle revente ultérieure que pour tout litige potentiel.

Points à vérifier et précautions à prendre

• Qualifiez la nature du paiement par écrit. Le contrat doit indiquer expressément si le key money constitue une fraction du loyer, un dépôt de garantie ou un versement non remboursable accordant le droit de conclure le bail.
• Clarifiez son sort en cas de renouvellement. La question de savoir si le key money devra être à nouveau versé lors du renouvellement du bail, et pour quel montant, doit être réglée avant la signature et non à l'expiration du terme.
• Vérifiez si le remboursement est prévu. Par défaut, considérez le key money comme non remboursable ; si vous comptez en obtenir la restitution, cette clause doit être expressément stipulée.
• Contrôlez la durée du bail et son enregistrement. Tout bail d'une durée supérieure à 3 ans doit être enregistré au Département foncier (art. 538), la durée maximale étant de 30 ans (art. 540).
• Méfiez-vous des loyers anormalement bas. Un loyer sous-évalué dans le cadre d'une cession de bail cache souvent un key money non documenté, qui vous sera réclamé lors du renouvellement.
• Évitez les paiements hors contrat. Les sommes non documentées sont impossibles à faire valoir en justice et compliquent toute revente ultérieure des droits locatifs.
• Vérifiez les pouvoirs et le titre de propriété du bailleur sur le bien avant tout versement important.
• Faites appel à un avocat indépendant pour l'examen du contrat, en particulier dans le cadre d'une location longue durée portant sur une maison ou un terrain.