Les options de renouvellement 30+30+30 en Thaïlande : quelle est leur fiabilité réelle ?

Ce que signifie le dispositif 30+30+30

La durée maximale d'un bail immobilier en Thaïlande est limitée par la loi. Conformément au Code civil et commercial (CCC, art. 540), un contrat de bail portant sur un bien immobilier ne peut excéder 30 ans ; si les parties ont stipulé une durée supérieure, celle-ci est automatiquement ramenée à 30 ans. Pour contourner cette limite, les promoteurs proposent aux acheteurs étrangers le dispositif ' 30+30+30 ' : une première période de 30 ans enregistrée, assortie de deux options de renouvellement de 30 ans chacune. Sur le papier, cela ressemble à une jouissance du bien sur près d'un siècle.

Le problème est que ces trois ' tranches de trente ans ' n'ont pas le même poids juridique. La première période constitue un droit à part entière, tandis que les deux renouvellements suivants ne sont que des promesses contractuelles. C'est précisément là que réside le risque principal.

Droit réel et promesse contractuelle

Le droit thaïlandais distingue deux types de stipulations dans un contrat de bail :

• Le droit réel de bail : le droit d'usage lui-même pour la durée enregistrée. Il est attaché au bien et s'impose à tout nouveau propriétaire.
• La promesse contractuelle : les obligations que les parties ont assumées en vertu du principe de liberté contractuelle, notamment la promesse de renouveler le bail à l'avenir.

Conséquence essentielle : en vertu de l'art. 569 du CCC, le transfert de propriété du bien loué ne met pas fin au contrat de bail - le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations de l'ancien bailleur. Toutefois, cette protection ne couvre que la durée enregistrée du bail elle-même. L'option de renouvellement n'en fait pas partie.

La Cour suprême de Thaïlande a confirmé cette position à plusieurs reprises : la promesse de renouveler le bail constitue une obligation personnelle du bailleur, et non un droit réel du preneur. Si le preneur n'a pas exercé son option avant la vente ou la transmission successorale du bien, le nouveau propriétaire n'est pas tenu de l'exécuter. Il peut simplement refuser, et il n'est pas possible de l'y contraindre par voie judiciaire.

Pourquoi l'option est ' plus faible ' que la durée enregistrée

Le bail de 30 ans enregistré est inscrit au registre du Département des terres et est rattaché au titre de propriété (chanote). Il est protégé contre le changement de propriétaire, la vente et les poursuites des créanciers du bailleur. L'option, quant à elle, n'existe qu'en tant que clause d'un contrat entre des personnes déterminées.

Cela engendre plusieurs scénarios pratiques dans lesquels le renouvellement peut ' tomber à néant ' :

• Vente du bien. Le nouveau propriétaire est lié uniquement par la durée enregistrée et n'est pas tenu de signer un renouvellement.
• Décès du bailleur. Les héritiers reçoivent le bien, mais non la promesse personnelle du défunt de renouveler le bail.
• Faillite ou dettes du bailleur. Les créanciers et le mandataire liquidateur ne sont pas liés par l'option.
• Dissolution de la société promotrice. Si le bailleur était une société qui n'existe plus, il n'y a concrètement plus personne pour exécuter la promesse.

Même lorsque le bailleur est de bonne foi et prêt à renouveler, les deuxième et troisième périodes de 30 ans devront faire l'objet d'une nouvelle inscription au Département des terres au moment de leur entrée en vigueur, c'est-à-dire respectivement au bout de 30 et de 60 ans. Il est impossible d'enregistrer à l'avance l'ensemble du dispositif pour 90 ans : l'enregistrement est lui-même limité à 30 ans.

Comparaison : première période et options de renouvellement

Alternative pour les appartements : la pleine propriété (freehold) par le biais du quota

Pour les appartements en copropriété (condominium), il existe une voie plus sûre que le bail à long terme. La loi sur les copropriétés (Condominium Act) autorise les étrangers à détenir des appartements en pleine propriété (freehold) dans la limite d'un quota : jusqu'à 49 % de la surface totale de l'ensemble des appartements de l'immeuble. Si ce quota n'est pas atteint, l'acheteur étranger obtient un chanote à son nom pour l'appartement - il s'agit d'un droit perpétuel, indépendant du changement de propriétaire de l'immeuble et ne nécessitant aucun renouvellement.

Pour l'acquisition en pleine propriété, il sera nécessaire d'importer les fonds depuis l'étranger en devises étrangères et d'obtenir auprès de la banque un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction, anciennement appelé ' Tor.Tor.3 '), attestant de l'entrée des devises. Sans ce document, l'enregistrement d'une propriété étrangère sur un appartement est impossible.

Le bail (y compris le dispositif 30+30+30) est généralement utilisé là où la pleine propriété n'est pas accessible : pour les terrains, les villas et les appartements dépassant le quota de 49 %.

Comment réduire les risques lorsque le bail est inévitable

Il n'est pas possible d'éliminer totalement le risque lié aux options, mais un contrat bien rédigé renforce substantiellement la position du preneur. Les praticiens recourent le plus souvent à une combinaison des mesures suivantes :

• Enregistrement de la première période de 30 ans immédiatement après la conclusion de la transaction.
• Insertion dans le contrat d'une obligation de renouveler, assortie de conditions convenues à l'avance et d'une clause pénale en cas de refus.
• Attribution au preneur d'un droit de préemption ou d'une option d'achat sur le bien.
• Structuration du bailleur sous la forme d'une société thaïlandaise dans laquelle le preneur contrôle les décisions clés (sous réserve des restrictions relatives à la détention par des prête-noms).

Il est important de comprendre qu'aucune de ces mesures ne transforme l'option en droit réel. Elles augmentent seulement la probabilité d'exécution et la compensation en cas de violation.

Points à vérifier et éléments auxquels prêter attention

• La première période de 30 ans est-elle enregistrée au Département des terres, ou simplement signée sur papier ?
• Qui est le bailleur - une personne physique ou une société - et que deviendra l'obligation en cas de décès, de cession ou de dissolution ?
• Les conditions de renouvellement sont-elles stipulées de manière précise dans le contrat (durée, prix, délais d'enregistrement), et non par une formule générale du type ' d'un commun accord entre les parties ' ?
• Une clause pénale ou une autre forme d'indemnisation est-elle prévue en cas de refus de renouveler ?
• Le bien est-il éligible à la pleine propriété dans le cadre du quota de 49 % prévu par la loi sur les copropriétés - ce qui éliminerait entièrement la problématique des renouvellements ?
• En cas d'acquisition en pleine propriété : les documents relatifs à l'importation de devises (FET / Tor.Tor.3) sont-ils prêts ?
• Une vérification indépendante du titre (chanote) a-t-elle été effectuée afin de détecter d'éventuelles charges ou litiges en cours ?