Зарегистрированный кондоминиум и «апартаменты» в Таиланде: в чём разница

Почему слово «апартаменты» ни о чём не говорит

На тайском рынке покупателю из России постоянно встречаются два слова - «кондоминиум» и «апартаменты». В рекламе они часто используются как синонимы, но с точки зрения закона это разные вещи. Разница не в размере, дизайне или этажности здания, а в одном простом факте: зарегистрировано ли здание по Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522, 1979).

Если зарегистрировано - вы можете стать полноправным собственником конкретного юнита, получить отдельный титул и (как иностранец) оформить квартиру во freehold. Если нет - вы покупаете не право собственности, а в лучшем случае право пользования по договору аренды у владельца здания. Внешне оба объекта могут выглядеть одинаково, поэтому проверять статус нужно по документам, а не «на глаз».

Что такое зарегистрированный кондоминиум

Зарегистрированный кондоминиум - это здание, которое застройщик официально перевёл под действие Condominium Act и поставил на учёт в Земельном департаменте. Юридические последствия этого статуса:

• На каждый юнит выпускается отдельный титул собственности - Unit Title Deed (тайск. «нор сор»/чанот на юнит), где указаны площадь квартиры и доля в общем имуществе.
• Покупатель становится собственником (freehold), а не арендатором. Право бессрочное, наследуемое и свободно продаваемое.
• Действует квота для иностранцев: до 49% общей продаваемой площади здания может принадлежать нерезидентам во freehold. Остальное оформляется на тайцев или на тайские структуры.
• Управление домом ведёт юридическое лицо кондоминиума (juristic person) с уставом, выборным комитетом и общими собраниями. Размер взносов на содержание (maintenance fee) и фонд капитального ремонта (sinking fund) утверждают собственники, а не застройщик единолично.

Именно freehold-юнит в зарегистрированном кондоминиуме - единственный способ для иностранца легально владеть жильём в Таиланде на праве собственности, без аренды и без номинальных тайских структур.

Что обычно скрывается за «апартаментами»

«Apartment building», не зарегистрированное по Condominium Act, юридически остаётся единым объектом одного собственника - компании или физлица. Отдельных титулов на квартиры там нет и быть не может. Поэтому продать «в собственность» такой юнит нельзя - его передают по договору аренды (lease) части здания.

Что это означает на практике:

• Вы получаете право пользования на срок, а не право собственности. Максимальный срок аренды жилой недвижимости по Гражданскому и торговому кодексу (CCC §540) - 30 лет; всё, что обещано «сверху» (продление ещё на 30+30), - это лишь договорное обязательство, которое не является вещным правом и не гарантировано законом.
• Управление, тарифы и взносы определяет владелец здания, а не собрание жильцов. Демократических механизмов кондоминиума здесь нет.
• Договор аренды нередко составлен в пользу арендодателя: бывают условия о прекращении аренды со смертью арендатора и о невозможности наследования, о согласии владельца на любую переуступку.

Регистрация аренды - критический момент

Даже корректный договор аренды требует регистрации. По CCC §538 аренда недвижимости на срок свыше трёх лет действительна только в части, оформленной письменно и зарегистрированной в Земельном офисе. Если 30-летний договор не зарегистрирован, он защищает арендатора лишь на первые 3 года - остальное юридически «повисает».

Отдельно стоит предостеречь от подмены документов: домовая книга (тхабиан баан, «house book») - это регистрационный учётный документ по адресу, а не подтверждение права собственности. Её иногда выдают за «титул», что не соответствует действительности.

Деньги из-за рубежа: FET / Tor Tor 3

При покупке freehold-юнита иностранцу важно правильно завести деньги. Для регистрации права собственности Земельный департамент требует доказать, что валюта поступила из-за границы. Подтверждением служит сертификат иностранной валюты - Foreign Exchange Transaction (FET) form, ранее известный как Tor Tor 3 (ТТ3). Банк выдаёт его при входящем переводе от определённой суммы. Без FET оформить иностранную квоту в кондоминиуме не получится. Для арендных «апартаментов» это требование неприменимо - там нет перехода права собственности.

Сравнение

Что проверить / на что обратить внимание

• Статус здания. Попросите подтверждение регистрации по Condominium Act и номер дела в Земельном департаменте - это первое, что определяет суть сделки.
• Документ на юнит. Для кондоминиума - отдельный Unit Title Deed с площадью и долей в общем имуществе. «Домовая книга» титулом не является.
• Иностранная квота. Уточните, остаётся ли в здании свободный лимит freehold в пределах 49%, и зафиксируйте это письменно.
• Если это аренда. Изучите срок, условия продления, наследования и переуступки; проверьте, что договор будет зарегистрирован в Земельном офисе (иначе защита - только 3 года).
• Управление и взносы. В кондоминиуме - кто в juristic person, размер maintenance fee и sinking fund. В «апартаментах» - кто и как меняет тарифы.
• Деньги. Для freehold заранее согласуйте с банком получение FET (Tor Tor 3) на входящий перевод.
• Юрист. Перед задатком закажите независимую юридическую проверку объекта и продавца - статус и обременения видны только по документам Земельного департамента.