La Chine ferme la vente sur plan : quel signal pour Phuket en 2026 ?

Un acheteur de Wuhan, ayant versé son premier acompte en 2021, a payé pendant quatre ans un crédit immobilier pour un appartement qui n'existait pas : une carcasse de béton entourée d'une palissade, sans fenêtres ni ascenseurs. Ce type d'histoire s'est tellement multiplié en Chine qu'à l'été 2022, des propriétaires de logements inachevés dans des dizaines de villes ont tout simplement cessé de rembourser leurs banques.

Pékin ferme désormais la porte à ce scénario. Les nouvelles règles, rapportées par Nikkei Asia, restreignent la vente de logements en construction : le crédit immobilier n'est désormais accordé qu'après la livraison du bien, et non plus sur simple fondation. Pour un marché où la prévente a constitué pendant des décennies la principale source de financement des promoteurs, c'est un changement de modèle complet.

Pour un investisseur international qui regarde vers Phuket, deux questions se posent. La première : cela va-t-il modifier les flux de capitaux asiatiques. La seconde, plus concrète : pourquoi la vente sur plan continue en Thaïlande exactement comme avant, et que doit en faire un acheteur.

Reponse rapide

• Le crédit immobilier chinois est désormais lié au bien achevé, plus à la phase de construction. Cela prive les promoteurs d'un financement bon marché apporté par les acheteurs.

• Selon les estimations du marché, jusqu'à 85-90% du logement neuf en Chine se vendait avant livraison. Le modèle qui a fait croître tout le secteur est démantelé.

• Une partie des capitaux privés chinois part effectivement à l'étranger, mais se heurte à la limite de change de 50 000 dollars par personne et par an, ce qui limite les achats directs de biens immobiliers hors de Chine.

• L'attente d'une vague d'acheteurs chinois submergeant Phuket après les réformes ne se confirme pas. Le flux touristique chinois vers la Thaïlande a chuté d'environ un tiers en 2025 par rapport à 2024, et les transactions ont suivi la même tendance.

• En Thaïlande, la vente sur plan se poursuit sans changement. La protection de l'acheteur repose non pas sur un mécanisme bancaire, mais sur la vérification des documents et un échéancier de paiement lié aux étapes du chantier.

• Notre recommandation pour 2026 : payer une prime de 5-10% pour une unité livrée avec un historique locatif, plutôt que de courir après une remise sur plan chez un promoteur sans projets achevés.

Faits cles

• Les nouvelles règles chinoises prévoient l'octroi du crédit immobilier après l'achèvement de la construction, remplaçant le schéma antérieur de financement en phase de chantier (Nikkei Asia, rubrique Property).

• Des programmes pilotes de vente de logements uniquement livrés ont été lancés dans certaines provinces chinoises dès 2023, notamment le Henan, le Sichuan et l'Anhui ; les nouvelles règles étendent cette logique à l'échelle nationale.

• La vague de refus de paiement de crédits pour des logements inachevés en 2022 a touché, selon les analystes, plus de 300 projets répartis dans une centaine de villes.

• Evergrande, symbole majeur de la crise, a reçu un ordre de liquidation d'un tribunal de Hong Kong en janvier 2024 ; le défaut de Country Garden est survenu à l'automne 2023.

• En Thaïlande, les étrangers ne peuvent détenir en pleine propriété (freehold) que 49% de la surface vendable d'une copropriété (condominium) ; le reste n'est accessible que via un bail de 30 ans ou une société thaïlandaise.

• Selon les données du Real Estate Information Center (REIC), les acheteurs chinois occupent stablement la première place en nombre de condominiums transférés à des étrangers en Thaïlande. À Phuket cependant, ce sont les acheteurs russes et de la CEI qui dominent le marché depuis 2022, et en 2026 la part de propriété étrangère dans les condos aurait reculé de 12 à 15% en glissement annuel, américains et chinois se retirant simultanément du marché selon des analyses sectorielles récentes.

• La Thaïlande n'impose aucun mécanisme bancaire obligatoire de blocage des fonds de l'acheteur sur plan : les paiements vont directement au promoteur selon un contrat dont la forme, pour les condominiums, est encadrée par le ministère de l'Intérieur.

Pourquoi Pékin démantèle un modèle qui a bâti la moitié du pays

La prévente n'était pas une simple méthode de vente, c'était un mécanisme d'emprunt. Le promoteur encaissait des liquidités un ou deux ans avant la livraison, les investissait non pas dans cet immeuble mais dans l'achat du terrain suivant, et le cycle recommençait. Tant que les prix montaient, le système tournait. Quand les autorités ont plafonné l'endettement des promoteurs en 2021, le cycle s'est rompu, laissant les acheteurs avec un crédit adossé à du vent.

Lier le crédit au bien achevé tue définitivement ce schéma. Il faudra désormais construire avec des fonds propres et bancaires, pas avec l'argent des ménages. Conséquence logique : moins de nouveaux chantiers, consolidation du secteur autour des acteurs publics, et surtout, le logement chinois cesse d'être un instrument à effet de levier intégré.

C'est ce changement, plus que les prix eux-mêmes, qui redéfinit le comportement des capitaux.

Où vont les capitaux

Quand le marché intérieur cesse d'offrir du rendement, le capital privé asiatique recherche trois choses : un droit de propriété clair, des revenus locatifs en devises fortes, et de la liquidité à la sortie. Le Japon, la Malaisie, les Émirats arabes unis et la Thaïlande se disputent précisément cela.

Dans cette compétition, Phuket se distingue pour une raison simple : l'île génère des devises toute l'année. Le taux d'occupation des projets de qualité à Bang Tao, Layan et Kamala reste élevé en haute saison de novembre à mars, mais il faut calculer le rendement sur l'année complète, en tenant compte du creux de mai à septembre, de la commission de la société de gestion (généralement 30-40% des revenus locatifs), des charges de copropriété et du sinking fund.

D'où une conclusion directe sur les brochures commerciales. Un rendement garanti de 6-7% par an sur trois à cinq ans n'est pas une caractéristique de l'actif. C'est un remboursement échelonné d'une partie de la prime que vous avez payée au-dessus du prix de marché. Comparez non pas les pourcentages en présentation, mais le prix au mètre carré face à des unités livrées comparables dans une résidence voisine.

L'attente qui ne s'est pas réalisée

La prévision la plus répandue ces dernières années disait : la crise chinoise fera affluer des milliards vers l'Asie du Sud-Est, et Phuket recevra une nouvelle vague d'acheteurs chinois. Dans les faits, il en est allé autrement.

D'abord, le contrôle des changes. La limite de 50 000 dollars par personne et par an ne permet pas de simplement transférer l'argent pour un appartement à 12 millions de bahts. Des montages existent, mais ils sont coûteux et risqués, et ne deviennent jamais un flux massif.

Ensuite, le choc de réputation du début 2025. L'affaire de l'enlèvement d'un acteur chinois à la frontière thaïlando-birmane et la vague d'articles sur les centres d'appels frauduleux ont fait chuter le flux touristique chinois vers la Thaïlande : sur l'année 2025, il était environ un tiers en dessous du niveau de 2024. Les achats immobiliers suivent le tourisme avec un décalage d'un à deux ans, et la demande chinoise pour les condos thaïlandais s'est affaiblie en 2025, pas renforcée.

Autrement dit, la réforme chinoise compte pour l'investisseur à Phuket non pas comme source de nouveaux acheteurs, mais comme rappel de ce à quoi mène la vente sur plan sans contrôle des fonds.

Ce que cela signifie pour un achat à Phuket

La Thaïlande ne compte pas copier les règles chinoises, et il ne faut pas s'y attendre. La vente sur fondation restera la norme, avec le risque qui, en Chine, a mené aux chantiers inachevés : l'argent de l'acheteur part chez le promoteur avant même que l'immeuble existe.

Il faut donc vérifier non pas les promesses, mais les documents. Le socle minimal avant tout premier paiement : le titre de propriété du terrain (chanote, Nor Sor 4 Jor) et l'absence de charges sur l'extrait du Land Office, le permis de construire, l'étude d'impact environnemental (EIA) approuvée pour les projets de plus de 80 unités ou les immeubles de grande hauteur, et la liste des projets précédemment livrés par le promoteur avec les dates réelles de livraison, pas les dates prévues.

Deuxièmement : l'échéancier de paiement. Un schéma où 20-30% est versé avant livraison, et le solde au transfert de propriété, diffère radicalement d'un schéma 50/50 ou d'un paiement intégral anticipé avec remise. Une remise de 10-15% pour paiement anticipé est séduisante uniquement tant que le chantier respecte le calendrier.

Troisièmement : les fonds doivent provenir de l'étranger en devise étrangère avec un objet de paiement correctement libellé. Sans le formulaire FET (anciennement Tor Tor 3) pour la totalité de la somme, le Département des terres n'enregistrera pas le freehold au nom de l'étranger. Ce n'est pas une formalité, c'est une condition du droit de propriété.

Si vous vous déplacez pour visiter des biens en personne, et à Phuket, acheter à distance un projet neuf revient à parier sur la chance aveugle, prévoyez au minimum cinq à sept jours et logez près du secteur qui vous intéresse : réserver un hébergement à Bang Tao ou Rawai est plus économique et plus raisonnable que de traverser l'île chaque jour.

FAQ

Les nouvelles règles chinoises vont-elles influencer les prix immobiliers en Thaïlande ?

Directement, non. Indirectement, oui, via le climat psychologique des acheteurs asiatiques et le report d'une partie des capitaux régionaux vers des marchés à revenus locatifs en devises. Il ne faut pas s'attendre à une flambée des prix à Phuket liée à la réforme chinoise.

Existe-t-il en Thaïlande une protection des fonds de l'acheteur pour un achat sur plan ?

Il n'existe aucun mécanisme obligatoire de blocage des fonds pour les acheteurs étrangers. La protection repose sur un titre de terrain vérifié, la documentation réglementaire, un contrat conforme au format encadré pour les condominiums, et un échéancier lié aux étapes de construction.

Faut-il acheter sur plan à Phuket en 2026 ?

Oui, si le promoteur a livré au moins deux ou trois projets dans les délais, si les paiements sont échelonnés selon les étapes du chantier, et si la remise par rapport à un bien comparable livré dépasse 15-20%. Dans tous les autres cas, une unité livrée avec un historique d'occupation réel présente un meilleur profil de risque.

Combien d'acheteurs chinois investissent à Phuket ?

À l'échelle nationale, les ressortissants chinois sont en tête des acheteurs étrangers de condominiums selon le REIC, mais à Phuket précisément, ce sont les acheteurs russes et de la CEI qui concentrent l'essentiel des transactions depuis 2022. En 2025, l'activité chinoise sur l'île a reculé en suivant la baisse du flux touristique.

Quel est le rendement locatif réel à Phuket ?

Cela dépend de la localisation, de la catégorie du bien et de la société de gestion. Le rendement brut des projets de qualité en bord de mer dépasse généralement le rendement net de 2 à 3 points de pourcentage : la commission de gestion (30-40%), les charges de copropriété et les cotisations au fonds de rénovation grèvent les revenus. Calculez toujours sur une année complète, basse saison incluse.

Qu'est-ce que le formulaire FET et à quoi sert-il ?

C'est une attestation bancaire confirmant l'entrée de devises étrangères depuis l'étranger. Sans ce document, le Département des terres n'enregistrera pas la pleine propriété d'un étranger sur un condominium. Il est établi pour le montant de chaque transfert, et l'objet du paiement doit mentionner explicitement l'achat immobilier.

Un étranger peut-il acheter une villa avec terrain à Phuket ?

Pas le terrain en pleine propriété. Les pratiques courantes sont le bail de longue durée de 30 ans avec options de renouvellement, et la structure via une société thaïlandaise, dont les risques juridiques sont plus élevés et nécessitent une vérification distincte. La construction elle-même peut être enregistrée au nom de l'étranger.

Que vérifier en priorité avant de verser un acompte ?

Le chanote du terrain et les charges éventuelles sur l'extrait du Land Office, le permis de construire, l'EIA si nécessaire, l'historique des livraisons réelles du promoteur, et le texte du contrat : délai de livraison, pénalités de retard et conditions de remboursement.

Ma position pour 2026 : à Phuket, l'écart entre une unité livrée et un achat sur fondation ne justifie plus aujourd'hui le risque pris dans la majorité des projets. Le pipeline de nouveaux lancements sur la côte ouest est important, la concurrence pour trouver un locataire s'intensifie, et les 5-10% de prime payés pour un appartement louable dès cette saison s'amortissent plus vite qu'une remise obtenue en échange d'une attente.

Une seule exception à ce conseil : vous achetez pour vous-même, avec un horizon de détention d'au moins dix ans, et le promoteur est un acteur local avec un long historique de livraisons sur ce même littoral. Dans ce cas, un investissement en phase précoce garde un sens.

Avant tout paiement, commandez une vérification juridique indépendante du titre et de la documentation réglementaire. Elle coûte sans commune mesure moins cher que le premier acompte, et elle élimine exactement le risque pour lequel la Chine est en train de réécrire les règles de son propre marché.

Source : Nikkei Asia

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.