La Cina abolisce il mutuo sul "buco nel terreno": cosa significa per Phuket

Un acquirente di Wuhan, dopo aver versato l'anticipo nel 2021, ha pagato per quattro anni il mutuo di un appartamento che non esisteva: uno scheletro di cemento recintato, senza finestre né ascensori. Storie simili si sono moltiplicate in Cina al punto che nell'estate 2022 i proprietari di immobili incompiuti in decine di città hanno semplicemente smesso di pagare le banche.

Ora Pechino chiude la possibilità stessa di ripetere questo scenario. Le nuove regole, riportate da Nikkei Asia, limitano le vendite di immobili in fase di costruzione: il mutuo viene concesso solo dopo la consegna dell'edificio, non sul cantiere aperto. Per un mercato dove le prevendite sono state per decenni la principale fonte di capitale circolante degli sviluppatori, si tratta di un cambio di paradigma.

Per un investitore internazionale che guarda a Phuket, la questione si divide in due. Primo: questo cambierà i flussi di capitale asiatico? Secondo, più pratico: perché in Thailandia le vendite in fase di costruzione continuano come prima, e cosa deve fare l'acquirente.

Risposta rapida

• In Cina il mutuo è ora legato all'immobile completato, non più alla fase di cantiere: questo priva gli sviluppatori del finanziamento a basso costo garantito dagli acquirenti.

• Secondo le stime di mercato, fino all'85-90% delle nuove abitazioni in Cina veniva venduto prima della consegna. Il modello su cui si è costruito l'intero settore viene smantellato.

• Parte del capitale privato cinese si sposta effettivamente all'estero, ma incontra il limite delle operazioni valutarie di 50.000 dollari a persona all'anno, che frena gli acquisti diretti di immobili all'estero.

• L'attesa che le riforme cinesi facciano affluire nuova domanda cinese verso Phuket non si è confermata. Il flusso turistico cinese verso la Thailandia nel 2025 è sceso di circa un terzo rispetto al 2024, e le compravendite sono calate di conseguenza.

• In Thailandia le vendite off-plan restano invariate. La tutela dell'acquirente non si basa su un meccanismo bancario, ma sulla verifica dei documenti e su un piano di pagamenti legato alle fasi di costruzione.

• La nostra raccomandazione per il 2026: pagare un premio del 5-10% per un'unità già completata con storico di affitto, piuttosto che inseguire lo sconto sul cantiere di sviluppatori senza progetti completati alle spalle.

Fatti chiave

• Le nuove regole cinesi prevedono l'erogazione del mutuo solo dopo il completamento della costruzione, sostituendo lo schema precedente di finanziamento in fase di cantiere (Nikkei Asia, sezione Property).

• Programmi pilota di vendita di sole unità completate erano già stati avviati in alcune province cinesi dal 2023, incluse Henan, Sichuan e Anhui; le nuove regole estendono questa logica su scala più ampia.

• L'ondata di rifiuti a pagare i mutui su immobili incompiuti nel 2022 ha coinvolto, secondo le stime degli analisti, oltre 300 progetti in più di cento città.

• Evergrande, il simbolo più noto della crisi, ha ricevuto un ordine di liquidazione da un tribunale di Hong Kong nel gennaio 2024; il default di Country Garden è avvenuto nell'autunno 2023.

• In Thailandia gli stranieri possono detenere in piena proprietà (freehold) non più del 49% della superficie vendibile di un condominio; il resto è accessibile solo tramite leasehold trentennale o struttura societaria thailandese.

• Secondo il Real Estate Information Center (REIC), gli acquirenti cinesi sono stabilmente al primo posto per numero di condomini trasferiti a stranieri in Thailandia, con i russi al secondo posto; a Phuket, però, dal 2022 dominano gli acquirenti russi e della CSI.

• Nel primo trimestre 2026 la quota di proprietà immobiliare straniera nei condomini thailandesi è scesa del 12-15% su base annua, poiché sia gli acquirenti statunitensi sia quelli cinesi si stanno ritirando dal mercato, aprendo spazio a nuovi profili di investitori.

• In Thailandia non esiste un meccanismo bancario obbligatorio di blocco dei fondi dell'acquirente off-plan: i pagamenti vanno direttamente allo sviluppatore secondo un contratto la cui forma, per i condomini, è regolamentata dal Ministero degli Interni.

Perché Pechino smonta il modello che ha costruito mezzo paese

La prevendita non era un modo di vendere un appartamento, ma un modo di prendere in prestito denaro. Lo sviluppatore incassava contanti uno o due anni prima della consegna, li investiva non in quell'edificio ma nell'acquisto del lotto successivo, e così via in un ciclo continuo. Finché i prezzi salivano, il ciclo funzionava. Quando nel 2021 le autorità hanno limitato l'indebitamento degli sviluppatori, il ciclo si è interrotto, lasciando gli acquirenti con un mutuo per il nulla.

Legare il credito all'immobile completato uccide definitivamente questo schema. Ora si dovrà costruire con capitale proprio e bancario, non con il denaro delle famiglie. La conseguenza logica: meno nuovi cantieri, consolidamento del settore intorno alle aziende statali, e soprattutto, l'immobiliare in Cina smette di essere uno strumento con leva incorporata.

È questo, non i prezzi in sé, a cambiare il comportamento del capitale.

Dove si sposta il denaro

Quando il mercato interno smette di rendere, il capitale privato asiatico cerca tre cose: diritto di proprietà chiaro, incasso di affitti in valuta forte e liquidità in uscita. Giappone, Malesia, Emirati Arabi Uniti e Thailandia competono proprio per questo.

Phuket in questa competizione appare forte per un motivo preciso: l'isola genera valuta tutto l'anno. L'occupazione dei progetti di qualità a Bang Tao, Layan e Kamala nell'alta stagione, da novembre a marzo, resta elevata, ma il rendimento va calcolato sull'intero anno, considerando il calo di maggio-settembre, la commissione della società di gestione (tipicamente 30-40% dei ricavi da affitto), le spese condominiali e il sinking fund.

Da qui una conclusione diretta sulle brochure promozionali. Un rendimento garantito del 6-7% annuo per tre-cinque anni non è una caratteristica dell'asset. È una restituzione rateizzata di parte del premio che avete pagato rispetto al prezzo di mercato. Confrontate non le percentuali in presentazione, ma il prezzo al metro quadro con quello di unità già completate e comparabili nel complesso vicino.

L'aspettativa che non si è realizzata

La previsione più diffusa negli ultimi anni suonava così: la crisi cinese spingerà miliardi verso il Sud-Est asiatico, e Phuket riceverà una nuova ondata di acquirenti dalla Cina. Nella pratica è andata diversamente.

Primo, il controllo valutario. Il limite di 50.000 dollari a persona all'anno non permette di trasferire semplicemente il denaro per un appartamento da 12 milioni di baht. Esistono schemi alternativi, ma sono costosi e rischiosi, e non diventano un flusso di massa.

Secondo, il colpo reputazionale dell'inizio 2025. La vicenda del rapimento di un attore cinese al confine tra Thailandia e Myanmar, insieme all'ondata di articoli sui call center fraudolenti, ha fatto crollare il flusso turistico cinese verso la Thailandia: nel 2025 è stato circa un terzo più basso rispetto al 2024. Gli acquisti immobiliari seguono il turismo con un ritardo di uno o due anni, e nel 2025 la domanda cinese di condomini thailandesi si è indebolita, non rafforzata. Nello stesso periodo, secondo dati recenti sul mercato dei condomini thailandesi, anche gli acquirenti statunitensi si stanno ritirando, complice il rafforzamento del baht, spostando attenzione verso Messico e Portogallo.

In altre parole, la riforma cinese conta per l'investitore a Phuket non come fonte di nuovi acquirenti, ma come promemoria di come finisce l'off-plan senza controllo sul denaro.

Cosa significa per l'acquisto a Phuket

La Thailandia non intende copiare le regole cinesi, e non conviene aspettarselo. Le vendite in fase di cantiere resteranno, e con esse il rischio che in Cina ha portato agli immobili incompiuti: il denaro dell'acquirente va allo sviluppatore prima che la casa esista.

Per questo bisogna verificare non le promesse, ma i documenti. Il set minimo prima del primo pagamento: chanote sul terreno (Nor Sor 4 Jor) e assenza di vincoli tramite estratto del Land Office, permesso di costruzione, EIA approvata per progetti oltre 80 unità o edifici alti, e l'elenco dei progetti precedenti dello sviluppatore con le date di consegna effettiva, non quelle pianificate.

Secondo: il piano di pagamenti. Uno schema in cui si versa il 20-30% prima della consegna e il resto al trasferimento è radicalmente diverso da uno schema 50/50 o da un pagamento anticipato integrale con sconto. Uno sconto del 10-15% per pagamento anticipato appare interessante solo finché il cantiere procede secondo il programma.

Terzo: il denaro deve arrivare dall'estero in valuta straniera con causale corretta. Senza il modulo FET (ex Tor Tor 3) sull'intera somma, il Land Department non registrerà la piena proprietà (freehold) a favore dello straniero. Non è una formalità, è la condizione stessa del diritto di proprietà.

Se visitate personalmente gli immobili (e a Phuket l'acquisto a distanza di un progetto nuovo è una scommessa alla cieca), prevedete almeno cinque-sette giorni e alloggiate vicino alla zona di interesse: soggiornare a Bang Tao o Rawai è più conveniente e sensato che attraversare l'isola ogni giorno.

FAQ

Le regole cinesi influenzeranno i prezzi immobiliari in Thailandia?

Direttamente no. Indirettamente sì, attraverso il sentiment degli acquirenti asiatici e il possibile spostamento di parte del capitale regionale verso mercati con affitti in valuta forte. Non conviene aspettarsi un'impennata dei prezzi a Phuket a causa della riforma cinese.

Esiste una tutela per il denaro dell'acquirente in Thailandia durante la costruzione?

Non esiste un meccanismo obbligatorio di blocco dei fondi per gli acquirenti stranieri. La tutela deriva da un titolo di proprietà verificato, dalla documentazione autorizzativa, da un contratto secondo la forma regolamentata per i condomini e da un piano di pagamenti legato alle fasi di costruzione.

Conviene comprare off-plan a Phuket nel 2026?

Conviene se lo sviluppatore ha consegnato almeno due o tre progetti nei tempi previsti, i pagamenti sono scaglionati per fasi di cantiere e lo sconto rispetto a un equivalente già completato supera il 15-20%. In tutti gli altri casi, un'unità già finita con uno storico reale di occupazione è più vantaggiosa in termini di rischio.

Quanti acquirenti cinesi comprano immobili a Phuket?

A livello nazionale i cittadini cinesi sono in testa tra gli acquirenti stranieri di condomini secondo il REIC, ma proprio a Phuket dal 2022 il volume principale delle compravendite è generato da acquirenti russi e della CSI. Nel 2025 l'attività cinese sull'isola è scesa in linea con il calo del flusso turistico.

Qual è il rendimento reale degli affitti a Phuket?

Dipende da posizione, categoria e società di gestione. Il rendimento lordo nei progetti di qualità vicino alla spiaggia è tipicamente superiore a quello netto di 2-3 punti percentuali: dai ricavi vanno sottratti la commissione della società di gestione (30-40%), le utenze e i contributi al fondo manutenzione. Calcolate sempre sull'anno intero, inclusa la bassa stagione.

Cos'è il modulo FET e a cosa serve?

È la conferma bancaria dell'arrivo di valuta estera dall'estero. Senza di esso il Land Department non registrerà la piena proprietà dello straniero su un condominio. Va emesso per la somma di ogni bonifico, con causale che indichi chiaramente l'acquisto immobiliare.

Uno straniero può comprare una villa con terreno a Phuket?

Il terreno in piena proprietà, no. Si utilizzano il leasehold trentennale con opzioni di rinnovo o una struttura tramite società thailandese, che comporta rischi legali maggiori da verificare separatamente. La costruzione, invece, può essere intestata allo straniero.

Cosa verificare prima di versare la caparra?

Il chanote sul terreno e i vincoli tramite estratto del Land Office, il permesso di costruzione, l'EIA se necessaria, lo storico delle consegne effettive dello sviluppatore e il testo del contratto: termine di consegna, penali per ritardo e condizioni di rimborso.

La mia posizione per il 2026: a Phuket la differenza tra un'unità già completata e il cantiere aperto oggi non giustifica il rischio nella maggior parte dei progetti. Il pipeline di nuovi lanci sulla costa occidentale è ampio, la concorrenza per gli affittuari cresce, e il 5-10% in più pagato per un appartamento affittabile già in questa stagione si ripaga più rapidamente dello sconto ottenuto aspettando.

Ignorate questo consiglio in un solo caso: comprate per uso personale, con un orizzonte di possesso di almeno dieci anni, e lo sviluppatore è un operatore locale con una lunga storia di consegne su questo stesso tratto di costa. In quel caso, entrare in fase iniziale ha senso.

Prima di qualsiasi pagamento, richiedete una verifica legale indipendente del titolo e della documentazione autorizzativa. Costa incomparabilmente meno del primo acconto ed elimina proprio il rischio per cui la Cina sta oggi riscrivendo le regole del proprio mercato.

Fonte: Nikkei Asia

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