Genting construit une smart city a 20 milliards de dollars a Johor : quel impact pour les investisseurs en Thailande ?

Le conglomerat malaisien Genting a annonce la construction d'une ville technologique de 20 milliards de dollars dans la zone economique speciale Johor-Singapour. Le projet se concentre sur l'intelligence artificielle et les agrotechnologies. Pour les investisseurs internationaux en immobilier thailandais, c'est un signal a ne pas ignorer : la concurrence pour les capitaux en Asie du Sud-Est franchit un nouveau palier.

Il y a encore trois ans, la Thailande dominait sans conteste la region comme aimant pour les acheteurs etrangers. Aujourd'hui, la Malaisie met sur la table un atout dont l'ampleur equivaut a une ville entiere. La question n'est pas de savoir si les capitaux vont quitter Phuket pour Johor, mais comment la carte des priorites d'investissement dans la region va se transformer.

Reponse rapide

• 20 milliards de dollars : le budget annonce de la smart city de Genting dans l'Etat de Johor, en Malaisie. Il s'agit du plus grand projet immobilier prive d'Asie du Sud-Est de ces dernieres annees.

• La ville sera construite dans la zone economique speciale Johor-Singapour (JS-SEZ), lancee en janvier 2025 pour attirer entreprises et talents internationaux.

• Le coeur du projet repose sur un hub de recherche en IA et un cluster agrotechnologique, ce qui le distingue des megaprojets residentiels classiques.

• Pour la Thailande, cela signifie un renforcement de la concurrence pour les capitaux technologiques, mais pas une menace directe pour l'immobilier de villegiature de Phuket ou de Pattaya.

• Les investisseurs dans les condominiums thailandais doivent noter qu'une partie des capitaux jadis orientes vers Bangkok comme 'porte d'entree de l'ASEAN' pourrait se reorienter vers Johor.

• La Thailande conserve son avantage sur le segment lifestyle et le rendement locatif touristique, un creneau que Johor n'occupe pas encore.

Faits cles

• Genting Group est un conglomerat malaisien capitalise autour de 8 milliards de dollars, connu surtout pour ses activites de casino et de tourisme. La smart city de Johor marque un virage strategique vers les infrastructures technologiques.

• La zone JS-SEZ offre un regime douanier simplifie, des avantages fiscaux et un acces sans visa pour les specialistes. Selon le gouvernement malaisien, la zone doit creer 100 000 emplois sur ses dix premieres annees. Selon The Edge Malaysia, le projet Johor Tech Smart City de Genting Property s'etend sur 2 300 acres a Kulai, incluant un campus AgTech de 500 acres et un campus Knowledge AI de 1 700 acres, generant plus de 10 000 emplois.

• La distance entre Johor Bahru et le centre de Singapour est inferieure a 30 km, faisant de la zone une veritable banlieue de la cite-Etat, avec des prix immobiliers 3 a 5 fois inferieurs a ceux de Singapour.

• Selon CBRE, le prix moyen du metre carre residentiel a Johor Bahru en 2025 se situait autour de 1 500 a 2 200 dollars, contre 3 000 a 5 500 dollars pour des projets comparables a Bangkok, et 3 500 a 7 000 dollars le m2 sur le segment premium a Phuket.

• La Thailande a attire en 2025 environ 4,8 milliards de dollars d'investissements directs etrangers dans l'immobilier, selon les estimations du marche. Un seul projet Genting equivaut ainsi a quatre annees d'investissements etrangers dans l'immobilier thailandais.

• Les etrangers en Malaisie peuvent acquerir un bien en pleine propriete (freehold) avec un seuil minimal d'environ 1 million de ringgit (environ 220 000 dollars). En Thailande, le freehold n'est accessible que pour les condominiums, dans le cadre du quota etranger.

• A Phuket, la demande des acheteurs etrangers reste robuste : selon le Bangkok Post, le promoteur Sansiri prevoit d'investir 40 milliards de bahts dans de nouveaux projets a Phuket entre 2027 et 2030, avec sept projets d'une valeur de 10 milliards de bahts attendus des le second semestre 2026, incluant des condominiums a Cherng Talay, Phuket Town, Patong et Rawai.

FAQ

Genting va-t-il vraiment construire une ville a 20 milliards de dollars, ou s'agit-il d'un projet sur papier ?

Genting est une entreprise cotee en bourse disposant d'actifs reels et d'une experience de grands chantiers (Resorts World dans plusieurs pays). Toutefois, les 20 milliards de dollars representent le budget total annonce pour l'ensemble du projet, qui pourrait s'etaler sur 15 a 20 ans. La premiere phase devrait probablement se situer entre 2 et 4 milliards de dollars. Le risque de retard existe, mais la reputation et la cotation boursiere du groupe reduisent la probabilite d'un abandon total.

Les prix de l'immobilier en Thailande vont-ils baisser a cause de la concurrence de Johor ?

Non. Ces marches servent des categories d'acheteurs differentes. Johor cible les specialistes technologiques et les investisseurs corporatifs. La Thailande attire des acheteurs en quete de qualite de vie, de rente touristique et de residence a la retraite. Le chevauchement des publics est minime.

Quel rendement peut-on attendre de l'immobilier a Johor ?

Selon les donnees actuelles, le rendement locatif residentiel a Johor Bahru se situe entre 3 et 4% par an, nettement inferieur aux 5 a 8% de Phuket ou aux 4 a 6% de Bangkok. Le calcul des investisseurs a Johor repose surtout sur l'appreciation du capital, non sur le rendement locatif immediat.

Faut-il considerer Johor comme une alternative a Phuket ?

Uniquement si votre strategie d'investissement mise sur la croissance de la valeur de l'actif sur un horizon de 10 ans ou plus, a proximite de Singapour. Si l'objectif est un revenu locatif stable et un usage personnel dans une zone balneaire, Phuket reste un choix plus previsible avec une infrastructure eprouvee.

Quelles regions de Thailande seraient les plus exposees a cette concurrence ?

Si une pression devait se faire sentir, ce serait d'abord sur le segment commercial et de bureaux de Bangkok. La capitale thailandaise rivalise avec Kuala Lumpur et Singapour pour l'implantation de sieges regionaux d'entreprises. Les marches balneaires de Phuket, Koh Samui et Pattaya sont proteges par leur attractivite touristique unique.

Comment la Thailande repond-elle a cette concurrence ?

En 2025-2026, la Thailande a intensifie le developpement du corridor economique de l'Est (EEC) dans les provinces de Chonburi, Rayong et Chachoengsao. Le gouvernement propose des exonerations fiscales pouvant aller jusqu'a 13 ans pour les entreprises technologiques. Une extension du quota de propriete etrangere dans les condominiums, de 49% a 75%, est egalement a l'etude, ce qui pourrait considerablement accroitre l'afflux de capitaux.

Le projet Genting influence-t-il une decision d'achat de villa ou de condo en Thailande des maintenant ?

Aucune influence directe. Le projet de Johor en est a un stade tres precoce. Le marche immobilier thailandais en 2026 est determine par des facteurs internes : le cours du baht, les flux touristiques, les taux d'interet de la Banque de Thailande et les reformes reglementaires. Le projet Genting constitue un contexte pour une reflexion strategique de long terme, pas une raison de changer de tactique a court terme.

Peut-on investir simultanement en Thailande et en Malaisie ?

Oui, et pour les investisseurs experimentes, c'est une diversification judicieuse. La Thailande offre un rendement courant et une composante lifestyle, la Malaisie un potentiel de croissance du capital pres de Singapour. Il faut toutefois tenir compte des differences de regimes juridiques : en Thailande, les etrangers sont limites dans l'achat de terrain, tandis qu'en Malaisie les regles sont plus liberales, avec un seuil de valeur minimal.

Le projet Genting a Johor n'est pas une menace pour les investisseurs en immobilier thailandais, mais l'indicateur d'une nouvelle etape de concurrence dans la region. La Thailande l'emporte sur la rente touristique, le style de vie et la maturite du marche. La Malaisie mise sur l'infrastructure technologique et la proximite de Singapour. Un investisseur avise analyse les deux marches, mais decide en fonction de son objectif precis : un rendement immediat ou une croissance du capital sur une decennie.

Source : Nikkei Asia

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