Gross yield vs net yield à Phuket : une différence qui vaut 3 à 5 % par an

Deux investisseurs achètent chacun un appartement identique à Phuket pour 8 millions de bahts. Les deux perçoivent 40 000 bahts par mois de revenus locatifs. Le premier se félicite : 'Mon rendement est de 6 % !' Le second calcule ses charges, déduit les taxes, l'amortissement et la commission de la société de gestion, et obtient 3,2 %. Les deux ont raison. L'un mesure le gross yield, l'autre le net yield. Entre ces deux chiffres se trouve la différence qui détermine si votre investissement est rentable ou non.

Le gross yield (rendement brut) est le revenu locatif annuel divisé par le prix d'achat du bien. Le net yield (rendement net) correspond au même revenu diminué de toutes les charges opérationnelles. Sur le marché de Phuket, l'écart entre les deux représente 2,5 à 5 points de pourcentage selon le type de bien, la localisation et le modèle de gestion.

Comprendre cette différence n'est pas un exercice académique. C'est la base de toute décision d'investissement solide. Les brochures des promoteurs affichent presque toujours le gross yield. Votre compte bancaire, lui, fonctionne avec le net yield.

Réponse rapide

• Gross yield à Phuket en 2026 : entre 5 et 8 % pour les appartements, entre 6 et 10 % pour les villas gérées
• Net yield après toutes les charges : entre 2,5 et 5,5 % selon le bien et la localisation
• Charges typiques qui réduisent le rendement : frais d'entretien (sinking fund et CAM fee), taxes, commission de gestion, réparations et périodes de vacance locative
• Commission des sociétés de gestion à Phuket : entre 15 et 30 % du revenu brut
• Impôt sur les revenus locatifs pour les non-résidents personnes physiques : barème progressif de 5 à 35 %, mais avec une structuration adaptée, le taux effectif peut être maintenu entre 5 et 15 %
• Amortissement et vacance locative : en basse saison (mai à octobre), le taux d'occupation des villas chute à 40-55 %

Scénarios et options

Scénario 1 : Appartement à Bang Tao pour 5 millions de bahts

Un investisseur acquiert un studio de 35 m² dans une résidence avec rendement garanti. Le promoteur promet 7 % par an sur trois ans. Il s'agit du gross yield. On en déduit ensuite : les frais de charges communes (800 bahts/m²/an = 28 000 bahts), l'assurance, la taxe foncière et le fonds de réserve. Le rendement net sur les trois premières années s'établit autour de 5 à 5,5 %. Une fois la garantie expirée, tout dépend du taux d'occupation réel. Avec un taux de 70 % et un loyer de marché, le net yield peut descendre à 3 - 3,5 %.

Scénario 2 : Villa 2 chambres à Rawai pour 15 millions de bahts

Le revenu locatif brut est de 120 000 bahts par mois en haute saison et 50 000 bahts en basse saison. Avec un taux d'occupation moyen de 65 %, le revenu annuel atteint environ 1 170 000 bahts. Gross yield : 7,8 %. On soustrait ensuite : la commission de gestion (25 % = 292 500 bahts), l'entretien de la piscine et du jardin (8 000 bahts/mois = 96 000 bahts), les taxes (environ 80 000 bahts), les réparations courantes (50 000 bahts/an) et les frais de marketing (30 000 bahts). Total des charges : environ 548 500 bahts. Revenu net : 621 500 bahts. Net yield : 4,1 %.

Scénario 3 : Branded residence à Laguna pour 25 millions de bahts

Un opérateur international prend le bien en gestion. Sa commission s'élève à 20-25 % auxquels s'ajoutent des frais marketing de 3 à 5 %. En contrepartie, le taux d'occupation se maintient à 75-80 % grâce au réseau mondial de réservation. Gross yield : 6 à 7 %. Net yield après toutes les déductions : 3,5 à 4,5 %. L'avantage principal est la prévisibilité des revenus et une meilleure liquidité à la revente.

Comment calculer le net yield : liste de contrôle en 8 étapes

Avant de signer le moindre contrat, rassemblez tous les chiffres vous-même. Voici la formule et les postes de dépenses qu'il est impossible d'ignorer :

• Étape 1. Estimez un revenu annuel réaliste. Ne reprenez pas le chiffre du promoteur. Vérifiez des biens comparables sur Airbnb et Booking sur les 12 derniers mois. Intégrez la saisonnalité : haute saison (novembre à avril) et basse saison (mai à octobre).
• Étape 2. Appliquez un taux d'occupation réel : 65-75 % pour les appartements, 55-70 % pour les villas, 70-80 % pour les branded residences.
• Étape 3. Déduisez la commission de la société de gestion : standard du marché entre 15 et 30 % du revenu.
• Étape 4. Déduisez le CAM fee (entretien des parties communes) et le sinking fund : pour les appartements, entre 500 et 1 200 bahts/m²/an.
• Étape 5. Déduisez les taxes : impôt sur les revenus locatifs et taxe foncière (0,02 à 0,3 % de la valeur cadastrale pour les biens résidentiels).
• Étape 6. Provisionnez pour les réparations et le renouvellement du mobilier : 1 à 3 % de la valeur du bien par an.
• Étape 7. Incluez les frais de marketing, photographie et annonces en ligne.
• Étape 8. Divisez le revenu net annuel par le coût total d'acquisition (prix d'achat, frais de transfert, honoraires juridiques et commissions à l'achat).

Formule : Net Yield = (Revenu annuel - Toutes les charges) / (Prix d'achat + Frais d'acquisition) x 100 %

Principaux risques et erreurs

• Croire aveuglément au rendement garanti. Un promoteur qui promet 7 % sur 3 ans intègre souvent cette 'garantie' dans le prix de vente. En réalité, vous récupérez votre propre capital. Comparez toujours le prix avec le marché secondaire.
• Ignorer la saisonnalité. Un investisseur qui achète une villa en décembre observe un taux d'occupation de 95 %. En juin, il peut tomber à 35-40 %. Calculez toujours sur 12 mois, jamais sur le meilleur trimestre.
• Sous-estimer les frais de gestion. Certaines sociétés affichent une commission de base de 15 %, puis facturent séparément le ménage, les check-ins et les petites réparations. La commission réelle peut atteindre 30 à 35 %.
• Oublier les frais de transfert à l'achat. Sur le marché secondaire, les frais de transfert, la taxe spécifique sur les affaires et autres droits peuvent ajouter 3 à 6 % au prix. Cela augmente le dénominateur de la formule et réduit mécaniquement le net yield.
• Confondre yield et ROI. Le yield mesure le flux de trésorerie courant issu de la location. Le ROI (retour sur investissement) inclut la plus-value à la revente. Sur un marché en croissance comme Phuket, la valorisation peut progresser de 5 à 10 % par an, mais ce n'est pas garanti et cela ne constitue pas un cash flow immédiat.

FAQ

Quel net yield est considéré comme satisfaisant à Phuket en 2026 ?

Un rendement net de 4 à 5,5 % est un bon indicateur pour un bien de qualité. Si l'on vous promet un net yield supérieur à 7 %, examinez les calculs avec la plus grande attention : les charges sont probablement sous-estimées ou le taux d'occupation surévalué.

Pourquoi les promoteurs n'affichent-ils que le gross yield ?

Parce que le gross yield est toujours plus attractif visuellement. C'est une pratique marketing courante à l'échelle mondiale, pas seulement en Thaïlande. La responsabilité de l'investisseur est de calculer lui-même le net yield.

Comment la saisonnalité affecte-t-elle le rendement ?

À Phuket, l'écart entre haute et basse saison est considérable. Le loyer moyen d'une villa en janvier peut être 2 à 3 fois supérieur à celui de juillet. Le yield annuel doit être calculé sur la base d'un taux d'occupation moyen pondéré.

Le net yield inclut-il l'amortissement du mobilier ?

Oui, dans un calcul rigoureux. En climat tropical, le mobilier, l'électroménager et les finitions s'usent plus rapidement. Provisionnez entre 80 000 et 150 000 bahts par an pour un appartement et entre 150 000 et 300 000 bahts pour une villa.

Qu'est-ce qui est plus rentable en net yield : appartement ou villa ?

Il n'y a pas de réponse universelle. Un appartement est plus simple à gérer, les charges sont moins élevées, mais le loyer au mètre carré est aussi plus faible. Une villa génère davantage de revenu brut, mais ses charges sont nettement plus importantes. En net yield, les deux types de biens se retrouvent souvent dans la même fourchette : 3 à 5 %.

Comment les taxes affectent-elles le rendement net ?

L'impôt sur les revenus locatifs en Thaïlande est progressif, de 5 à 35 %. Pour un revenu inférieur à 300 000 bahts par an, le taux effectif reste minimal. Avec une planification fiscale adaptée (via une société thaïlandaise, par exemple), la charge fiscale peut être optimisée.

Peut-on améliorer le net yield sans augmenter le loyer ?

Oui. Trois approches concrètes : renégocier ou changer de société de gestion pour réduire la commission, limiter les périodes de vacance grâce à des photos professionnelles et un marketing multicanal, et optimiser les coûts d'entretien avec des contrats de long terme auprès de prestataires fiables.

Comment intégrer la plus-value immobilière dans le calcul du rendement ?

Séparément. Le yield mesure le flux locatif courant. La plus-value (capital appreciation) s'intègre dans le ROI global au moment de la sortie de l'investissement. Pour Phuket, la valorisation annuelle moyenne des biens de qualité a été estimée à 5 à 8 % par an entre 2023 et 2025, selon les rapports de marché disponibles.

La différence entre gross yield et net yield n'est pas un détail technique. C'est le fondement de toute analyse d'investissement sérieuse. Un investisseur qui sait calculer le rendement net ne se laisse pas séduire par de beaux chiffres dans une présentation commerciale et ne sera pas déçu un an après l'achat. Demandez toujours le détail complet des charges avant de signer. Vérifiez les loyers réels sur les plateformes ouvertes. Calculez sur 12 mois, jamais sur la seule haute saison.

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