Gross yield vs net yield: різниця, яка коштує 3-5% річних

Двоє інвесторів купують однакове кондо на Пхукеті за 8 млн бат. Обидва отримують 40 000 бат на місяць орендного доходу. Перший радіє: «У мене дохідність 6%!» Другий рахує витрати, вираховує податки, амортизацію, комісію керуючої компанії і отримує 3,2%. Обидва праві. Просто один рахує gross yield, а інший - net yield. Між цими цифрами лежить різниця, яка визначає, чи заробите ви, чи втратите.

Gross yield - це валова дохідність: річний орендний дохід, поділений на вартість об'єкта. Net yield - чиста дохідність: той самий дохід мінус усі операційні витрати. На ринку Пхукета розрив між ними становить від 2,5 до 5 відсоткових пунктів залежно від типу об'єкта, локації та моделі управління.

Розуміння цієї різниці - не академічна вправа. Це основа інвестиційного аналізу. Брошури забудовників майже завжди вказують gross yield. Ваш банківський рахунок працює з net yield.

Швидка відповідь

• Gross yield на Пхукеті у 2026 році: 5-8% для кондо, 6-10% для вілл з управлінням
• Net yield після всіх витрат: 2,5-5,5% залежно від об'єкта та локації
• Типові витрати, що з'їдають дохідність: обслуговування (sinking fund + CAM fee), податки, комісія керуючої компанії, ремонт, простої
• Комісія керуючої компанії на Пхукеті: від 15 до 30% валового доходу
• Податок на оренду для фізичних осіб-нерезидентів: прогресивна шкала від 5 до 35%, але при грамотній структурі ефективна ставка утримується на рівні 5-15%
• Амортизація та простої - прихований руйнівник дохідності: у низький сезон (травень-жовтень) завантаженість вілл падає до 40-55%

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Кондо в Банґтао за 5 млн бат

Покупець придбає студію 35 кв.м у комплексі з гарантованою дохідністю. Забудовник обіцяє 7% річних на три роки. Це gross yield. З нього вираховуємо: CAM fee (800 бат/кв.м/рік = 28 000 бат), страховку, податок на майно, ремонтний фонд. Чиста дохідність у перші три роки: близько 5-5,5%. Після закінчення гарантії - залежить від реального завантаження. При завантаженні 70% і ринковій ставці оренди net yield може впасти до 3-3,5%.

Сценарій 2: Вілла з 2 спальнями в Раваї за 15 млн бат

Валовий орендний дохід: 120 000 бат/місяць у високий сезон, 50 000 бат у низький. При середньому завантаженні 65% річний дохід становитиме близько 1 170 000 бат. Gross yield: 7,8%. Тепер вираховуємо: керуюча компанія (25% = 292 500 бат), обслуговування басейну та саду (8 000 бат/місяць = 96 000 бат), податки (~80 000 бат), поточний ремонт (50 000 бат/рік), маркетинг і лістинги (30 000 бат). Загалом витрат: близько 548 500 бат. Чистий дохід: 621 500 бат. Net yield: 4,1%.

Сценарій 3: Branded residence у Лагуні за 25 млн бат

Міжнародний оператор бере об'єкт в управління. Комісія оператора: 20-25% плюс маркетинговий збір 3-5%. Натомість завантаженість стабільно 75-80% завдяки глобальній системі бронювання. Gross yield: 6-7%. Net yield після всіх утримань: 3,5-4,5%. Перевага - передбачуваність і ліквідність при перепродажу.

Порівняльна таблиця

Як розрахувати net yield: покроковий чек-лист

Перед підписанням договору зберіть усі цифри самостійно. Ось формула та статті витрат, які не можна ігнорувати:

• Крок 1. Визначте реалістичний річний дохід. Не беріть цифру забудовника. Перевірте аналогічні об'єкти на Airbnb і Booking за останні 12 місяців. Врахуйте сезонність: високий сезон (листопад-квітень) і низький (травень-жовтень)
• Крок 2. Закладіть реальне завантаження. Для кондо на Пхукеті це 65-75%, для вілл 55-70%, для branded - 70-80%
• Крок 3. Відніміть комісію керуючої компанії. Стандарт ринку: 15-30% від доходу
• Крок 4. Відніміть CAM fee (common area maintenance) і sinking fund. Для кондо: 500-1 200 бат/кв.м/рік
• Крок 5. Відніміть податки: податок на оренду, податок на майно (0,02-0,3% кадастрової вартості для житлової нерухомості)
• Крок 6. Закладіть бюджет на ремонт і заміну меблів: 1-3% від вартості об'єкта на рік
• Крок 7. Врахуйте витрати на маркетинг, фотозйомку, лістинги
• Крок 8. Розділіть чистий річний дохід на повну вартість купівлі (включно з transfer fee, послугами юриста, комісіями при купівлі)

Формула: Net Yield = (Річний дохід - Усі витрати) / (Ціна купівлі + Витрати на угоду) × 100%

Основні ризики та помилки

• Сліпа віра в гарантовану дохідність. Забудовник обіцяє 7% на 3 роки, але закладає цю 'гарантію' у ціну об'єкта. По суті, ви отримуєте свої ж гроші назад. Завжди порівнюйте ціну з ринком.
• Ігнорування сезонності. Інвестори, які купили віллу у грудні, бачать завантаженість 95%. У червні вона падає до 35-40%. Рахуйте на 12 місяців, а не на найкращий квартал.
• Заниження витрат на КК. Деякі компанії беруть 15% 'базової' комісії плюс окремо за прибирання, чек-ін, дрібний ремонт. Реальна комісія може сягати 30-35%.
• Забутий transfer fee при купівлі. На вторинному ринку transfer fee, specific business tax та інші збори можуть додати 3-6% до ціни. Це збільшує знаменник формули і знижує net yield.
• Плутанина між yield і ROI. Yield - це поточна дохідність від оренди. ROI (return on investment) включає приріст капітальної вартості. На зростаючому ринку Пхукета капіталізація об'єкта може зростати на 5-10% на рік, але це не гарантовано і не є грошовим потоком.

FAQ

Який net yield вважається хорошим на Пхукеті у 2026 році?

Чиста дохідність 4-5,5% - це хороший показник для якісного об'єкта. Якщо вам обіцяють net yield вище 7%, ретельно перевіряйте розрахунки. Найімовірніше, занижені витрати або завищено завантаженість.

Чому забудовники вказують лише gross yield?

Тому що gross yield завжди виглядає привабливіше. Це стандартна маркетингова практика у всьому світі, не лише в Таїланді. Завдання інвестора - самостійно розрахувати net yield.

Як сезонність впливає на yield?

На Пхукеті різниця між високим і низьким сезоном величезна. Середня ставка оренди вілли у січні може бути у 2-3 рази вищою, ніж у липні. Річний yield потрібно рахувати за середньозваженим показником завантаженості.

Чи включає net yield амортизацію меблів?

Так, при коректному розрахунку. Меблі, техніка та оздоблення у тропічному кліматі зношуються швидше. Закладайте 80 000-150 000 бат на рік для кондо і 150 000-300 000 бат для вілли.

Що вигідніше за net yield - кондо чи вілла?

Однозначної відповіді немає. Кондо простіше в управлінні, витрати нижчі, але й орендна ставка за квадратний метр менша. Вілла генерує більше валового доходу, але й витрати значно вищі. За net yield вони часто опиняються в одному діапазоні: 3-5%.

Як податки впливають на чисту дохідність?

Податок на орендний дохід у Таїланді - прогресивний, від 5 до 35%. При доході до 300 000 бат на рік ефективна ставка мінімальна. При грамотному податковому плануванні (наприклад, через тайську компанію) податкове навантаження оптимізується.

Чи можна збільшити net yield без підвищення ціни оренди?

Так. Три дієвих способи: знизити комісію КК (переговори або зміна компанії), зменшити простої (якісні фото, мультиканальний маркетинг), оптимізувати витрати на обслуговування (довгострокові контракти з підрядниками).

Як враховувати зростання вартості об'єкта у розрахунку дохідності?

Окремо. Yield - це поточний грошовий потік. Приріст вартості (capital appreciation) враховується у загальному ROI при виході з інвестиції. Для Пхукета середній приріст вартості якісних об'єктів у 2023-2025 роках становив 5-8% на рік за даними ринкових звітів.

Різниця між gross і net yield - це не нюанс. Це фундамент інвестиційного аналізу. Інвестор, який вміє рахувати чисту дохідність, не потрапиться на гарні цифри в презентації та не розчарується через рік. Запитуйте деталізацію всіх витрат до підписання договору. Порівнюйте реальні цифри оренди через відкриті платформи. Рахуйте на 12 місяців, а не на найкращий сезон.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.