Comment un étranger peut posséder un bien en Thaïlande : 5 méthodes légales en 2026

La loi thaïlandaise est sans ambiguïté : un étranger ne peut pas acheter un terrain en Thaïlande directement. Le Code foncier du Royaume l'interdit depuis 1954, et aucune réforme de libéralisation n'a modifié cette règle en soixante-dix ans. Pourtant, le marché a développé plusieurs structures légales permettant aux investisseurs internationaux d'accéder à la propriété immobilière. Certaines sont parfaitement sûres ; d'autres peuvent mener à des poursuites pénales.

Depuis 2025, le Département du Développement des Affaires (DBD), en coordination avec le Ministère du Commerce, a intensifié ses contrôles sur les sociétés à capitaux étrangers. L'objectif : identifier les actionnaires et directeurs thaïlandais fictifs. Les sanctions sont sévères : amendes, poursuites pénales et confiscation des actifs. Selon le Bangkok Post, les acheteurs étrangers marquent une pause sur les villas tandis que les autorités ferment la brèche des structures nominales. Il reste néanmoins des options solides dans le cadre légal.

Reponse rapide

• L'achat direct d'un terrain par un étranger (personne physique ou société à majorité étrangère) est interdit par le Code foncier thaïlandais
• Une société thaïlandaise avec minimum 51 % de capital détenu par des Thaïlandais réels peut acheter un terrain légalement
• Un investissement d'au moins 40 millions de bahts dans des actifs approuvés ouvre le droit à l'achat de jusqu'à 1 600 m² de terrain résidentiel, sous réserve d'approbation du Ministère de l'Intérieur
• Les sociétés BOI à majorité étrangère peuvent obtenir un droit de propriété foncière via le Bureau des Investissements
• Les condominiums sont accessibles aux étrangers en pleine propriété, dans la limite d'un quota de 49 % des unités du bâtiment
• Le bail emphytéotique (leasehold) permet jusqu'à 30 ans pour l'usage résidentiel et jusqu'à 50 ans pour l'usage commercial

Scenarios et options

Option 1 : Achat d'un condominium en pleine propriété (freehold)

C'est la voie la plus simple et la plus sûre juridiquement. L'étranger achète un appartement en pleine propriété dès lors que la quote-part étrangère dans l'immeuble ne dépasse pas 49 %. Idéal pour une résidence personnelle ou un investissement locatif sans structure corporative complexe. Avantage : titre de propriété individuel enregistré au nom de l'acheteur. Limite : le terrain sous-jacent appartient à la copropriété, pas à l'individu. Cette formule ne s'applique pas à une villa indépendante.

Option 2 : Bail emphytéotique sur terrain avec propriété du bâtiment

L'étranger loue le terrain pour 30 ans (usage résidentiel) et fait construire ou achète la villa qu'il possède en pleine propriété. Le contrat est enregistré au Département foncier. Depuis 2019, le format Sap Ing Sith - un droit réel d'une durée maximale de 30 ans - offre une protection juridique renforcée : droit de transmission par héritage, de cession et d'enregistrement officiel. Limite : les droits sont limités à la durée du contrat, et le renouvellement n'est jamais garanti.

Option 3 : Investissement de 40 millions de bahts

Un amendement de 1999 au Code foncier autorise un étranger à acquérir jusqu'à 1 600 m² de terrain résidentiel en échange d'un investissement d'au moins 40 millions de bahts dans des actifs approuvés, maintenus pendant 3 ans minimum. L'approbation du Ministère de l'Intérieur est obligatoire. Avantage : pleine propriété du terrain. Limite : seuil d'entrée élevé, procédure administrative complexe, superficie restreinte.

Option 4 : Société thaïlandaise avec associés réels

Une personne morale dont au moins 51 % du capital appartient à de véritables citoyens thaïlandais peut acquérir un terrain légalement. Le mot-clé est 'réels' : les associés thaïlandais doivent apporter du capital, participer à la gestion et percevoir des dividendes. Si le DBD détecte une structure nominale, les conséquences incluent des poursuites pénales et la confiscation du bien. Limite : contrôle partiel de la société, dépendance vis-à-vis des associés.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

Actionnaires nominaux. C'est l'erreur la plus fréquente des investisseurs étrangers. Le DBD contrôle activement les 'associés' thaïlandais qui n'ont apporté aucun capital et ne participent pas à la gestion. Sanction : amendes, emprisonnement, saisie du bien immobilier. Mitigation : ne travaillez qu'avec de vrais associés thaïlandais ou choisissez une structure légale alternative.

Dépassement du quota de 49 % dans un condominium. Si l'immeuble a déjà atteint son quota étranger, l'achat en freehold est impossible. Certains promoteurs proposent alors une acquisition via une société, ce qui expose à des risques. Mitigation : vérifiez le quota disponible auprès du syndic ou d'un avocat avant de verser toute réservation.

Bail non enregistré au Département foncier. Tout contrat de bail d'une durée supérieure à 3 ans doit être enregistré au Département foncier pour être opposable aux tiers. Sans enregistrement, le contrat n'a aucune valeur juridique en cas de litige. Mitigation : exigez l'enregistrement et obtenez le tampon sur le Chanot (titre foncier).

Non-respect de la condition de maintien de l'investissement. Dans le cadre du programme des 40 millions de bahts, le retrait des fonds avant 3 ans annule le droit de propriété sur le terrain. Mitigation : définissez votre horizon d'investissement en amont et vérifiez les modalités de sortie.

Mauvais choix de structure juridique. Le statut BOI ne convient pas à toutes les activités. Déposer un dossier sans l'appui d'un conseil spécialisé aboutit généralement à un refus et à une perte de temps. Mitigation : consultez un expert BOI avant d'engager toute démarche.

Promesses de renouvellement sans valeur légale. Les clauses '30+30+30 ans' figurant dans certains contrats de bail n'ont aucune force juridique. Chaque renouvellement requiert un nouvel accord entre les parties. Mitigation : ne comptez pas sur des extensions non formalisées et planifiez votre stratégie de sortie dès la signature.

FAQ

Un étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande à son nom ?

Non. Le Code foncier thaïlandais interdit l'achat direct de terrain par tout ressortissant étranger, quelle que soit sa nationalité. La seule exception concerne l'investissement d'au moins 40 millions de bahts dans des actifs approuvés, avec l'accord du Ministère de l'Intérieur.

Qu'est-ce que le Sap Ing Sith et en quoi diffère-t-il d'un bail classique ?

Le Sap Ing Sith est un droit réel introduit par les amendements de 2019. Contrairement au leasehold ordinaire, il offre une protection juridique plus solide : droit de transmission par héritage, possibilité de cession et enregistrement officiel au Département foncier. Sa durée maximale est de 30 ans.

Est-il légal d'acheter un terrain via une société thaïlandaise ?

Oui, à condition que les actionnaires thaïlandais soient réels : ils doivent apporter du capital, participer activement à la gestion et percevoir des bénéfices. Recourir à des actionnaires nominaux constitue une infraction pénale en droit thaïlandais.

Quel type d'appartement un étranger peut-il acheter en Thaïlande ?

Tout appartement dans un condominium légalement enregistré, à condition que la part de propriété étrangère dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % du nombre total d'unités.

Peut-on renouveler un bail de 30 ans à son terme ?

La loi ne garantit pas le renouvellement. Une clause '30+30+30 ans' dans le contrat n'a aucune valeur contraignante - chaque prolongation nécessite un nouvel accord signé par les deux parties. Certains propriétaires fonciers refusent le renouvellement.

Que risque-t-on si le DBD découvre un actionnaire nominal ?

L'étranger et le nominal s'exposent à des amendes et à une peine d'emprisonnement. Le terrain peut faire l'objet d'une vente forcée ou d'une confiscation au profit de l'État.

Quels investissements comptent pour le programme des 40 millions de bahts ?

Obligations d'État thaïlandaises, fonds approuvés par les autorités, certains dépôts bancaires spécifiques. La liste complète est arrêtée par le Ministère de l'Intérieur. L'investissement immobilier lui-même n'est pas comptabilisé dans ce quota.

Un étranger peut-il posséder une villa en Thaïlande ?

Oui, mais uniquement le bâtiment. Le terrain sous la villa est pris en bail (leasehold) ou via un droit Sap Ing Sith. La construction elle-même est enregistrée au nom de l'étranger en tant que propriété personnelle.

Quels sont les risques actuels en 2026 pour les structures nominales ?

Les risques sont très élevés. Comme le rapporte le Bangkok Post, les acheteurs étrangers marquent une pause sur les villas tandis que le gouvernement ferme activement la brèche des sociétés-écrans. Les contrôles du DBD se sont intensifiés depuis 2025 et les sanctions sont appliquées systématiquement.

Source: Bangkok Post

La législation foncière thaïlandaise protège les intérêts des citoyens du Royaume et cette réalité ne changera pas dans un avenir prévisible. Pour un investisseur étranger, la règle d'or est simple : choisissez une structure légale adaptée à votre budget et à votre horizon de placement. Le condominium en freehold reste l'option la plus sûre. Le bail emphytéotique enregistré avec droit Sap Ing Sith est le meilleur choix pour une villa. En 2026, les montages avec actionnaires nominaux représentent un risque direct de perdre à la fois votre investissement et votre liberté.

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.