Come possedere terreni in Thailandia da straniero: 5 metodi legali nel 2026

Il Codice Fondiario thailandese vieta agli stranieri l'acquisto diretto di terreni dal 1954. Non si tratta di una restrizione temporanea o di un ostacolo burocratico superabile: è una norma strutturale del sistema giuridico del Paese, rimasta sostanzialmente invariata per oltre 70 anni. Tuttavia, il mercato immobiliare ha sviluppato nel tempo diverse soluzioni alternative, alcune pienamente legittime, altre che espongono l'acquirente a sanzioni penali. Nel 2026, con le autorità thailandesi impegnate in una stretta senza precedenti sulle strutture nominali, scegliere il percorso giusto non è mai stato così importante.

Tra il 2025 e il 2026, il Dipartimento per lo Sviluppo del Business (DBD) ha avviato verifiche sistematiche sulle società a partecipazione straniera, con l'obiettivo dichiarato di individuare azionisti e direttori thai di facciata. Secondo quanto riportato dal Bangkok Post, i compratori stranieri stanno mettendo in pausa le trattative su ville e terreni proprio mentre le autorità chiudono la via dei prestanome. Le sanzioni previste comprendono multe, procedimenti penali e confisca dei beni.

Risposta rapida

• L'acquisto diretto di terreni da parte di persone fisiche o società a maggioranza straniera è vietato dal Codice Fondiario thailandese
• Un investimento minimo di 40 milioni di baht consente a uno straniero di acquistare fino a 1.600 mq di terreno residenziale, con approvazione del Ministero dell'Interno (emendamento del 1999)
• Il leasehold (locazione a lungo termine) arriva fino a 30 anni per uso residenziale e fino a 50 anni per uso commerciale
• Il diritto reale Sap Ing Sith, introdotto nel 2019, offre protezione giuridica rafforzata rispetto al semplice leasehold, per un massimo di 30 anni
• L'acquisto di un condominio in freehold è consentito agli stranieri purché la quota di proprietà estera nell'edificio non superi il 49% delle unità totali
• Le società BOI con maggioranza straniera possono ottenere la proprietà del terreno tramite il Board of Investment

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Acquisto di un condominio in freehold

È la via più semplice e giuridicamente sicura. Lo straniero acquista un appartamento in piena proprietà (freehold) in un edificio condominiale registrato, a condizione che la quota straniera complessiva non superi il 49%. È la soluzione ideale per chi cerca un immobile da abitare o da mettere a reddito, senza dover costruire strutture societarie complesse. Il limite principale è che il terreno sottostante appartiene al condominio nel suo insieme, non all'acquirente individuale: non è possibile acquistare una villa privata con questo schema.

Scenario 2 - Leasehold sul terreno con proprietà dell'edificio

Lo straniero affitta il terreno per 30 anni (uso residenziale) e costruisce o acquista l'edificio, che resta di sua piena proprietà. Il contratto deve essere registrato al Dipartimento Fondiario. Dal 2019 è disponibile il formato Sap Ing Sith, un diritto reale della durata massima di 30 anni che garantisce il diritto di eredità, di trasferimento e di registrazione ufficiale. È la soluzione consigliata per ville e proprietà indipendenti. Il punto critico: il rinnovo non è automaticamente garantito dalla legge.

Scenario 3 - Investimento da 40 milioni di baht

L'emendamento del 1999 al Codice Fondiario consente a uno straniero di acquistare fino a 1.600 mq di terreno residenziale se investe almeno 40 milioni di baht in attività approvate (obbligazioni di Stato, fondi autorizzati, determinati depositi bancari). L'investimento deve essere mantenuto per almeno 3 anni. È richiesta l'approvazione del Ministero dell'Interno. La soglia di accesso è elevata e il processo burocratico è impegnativo, ma il risultato è la proprietà piena e legale del terreno.

Scenario 4 - Società thailandese con soci reali

Una società in cui almeno il 51% delle azioni appartiene a cittadini thailandesi può acquistare terreni legalmente. La parola chiave è 'reali': i soci thai devono partecipare attivamente alla gestione, conferire capitale e percepire dividendi. Se il DBD rileva una struttura nominale, le conseguenze includono procedimento penale e confisca. Lo svantaggio strutturale è evidente: il controllo dell'investitore straniero sulla società non è mai totale.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Azionisti nominali. È l'errore più diffuso tra gli investitori internazionali. Il DBD verifica attivamente i 'soci' thai che non hanno conferito capitale e non partecipano alla gestione. Le conseguenze includono multa, reclusione e confisca dell'immobile. Soluzione: lavorare esclusivamente con soci thai autentici o scegliere strutture legali alternative.

Superamento della quota del 49% nel condominio. Se l'edificio ha già esaurito la quota straniera, l'acquisto in freehold non è possibile. Alcuni sviluppatori propongono l'intestazione a una società. Soluzione: verificare la quota disponibile prima di versare qualsiasi caparra, tramite la società di gestione o un avvocato locale.

Contratto di leasehold non registrato. Un contratto di locazione superiore a 3 anni deve essere obbligatoriamente registrato al Dipartimento Fondiario. Senza registrazione, il contratto è giuridicamente inopponibile ai terzi. Soluzione: esigere la registrazione e ottenere il timbro sul chanote (il titolo fondiario thailandese).

Mancato rispetto del vincolo triennale. Nel programma da 40 milioni di baht, il ritiro anticipato dei fondi entro 3 anni annulla il diritto di proprietà sul terreno. Soluzione: pianificare l'orizzonte temporale dell'investimento prima di procedere.

Scelta errata della struttura giuridica. L'approvazione BOI non è accessibile a qualsiasi tipo di attività. Presentare domanda senza il supporto di un avvocato specializzato porta quasi sempre al rifiuto e alla perdita di tempo prezioso. Soluzione: consultarsi con un esperto BOI prima di avviare la procedura.

FAQ

Uno straniero può acquistare terreni in Thailandia a proprio nome?

No. Il Codice Fondiario vieta l'acquisto diretto a qualsiasi persona fisica straniera, indipendentemente dalla nazionalità. L'unica eccezione è l'investimento minimo di 40 milioni di baht con approvazione del Ministero dell'Interno.

Che cos'è il Sap Ing Sith e in cosa differisce dal leasehold ordinario?

Il Sap Ing Sith è un diritto reale introdotto con gli emendamenti del 2019. A differenza del semplice leasehold, garantisce il diritto di eredità, di trasferimento a terzi e di registrazione ufficiale al Dipartimento Fondiario. La durata massima è di 30 anni.

È legale acquistare terreni tramite una società thailandese?

Sì, purché i soci thai siano autentici: devono conferire capitale, partecipare alla gestione e ricevere utili. L'utilizzo di azionisti nominali costituisce reato penale ai sensi della legge thailandese.

Quale tipo di appartamento può acquistare uno straniero in Thailandia?

Qualsiasi appartamento in un condominio registrato, a condizione che la quota complessiva di proprietà straniera nell'edificio non superi il 49% delle unità totali.

È possibile rinnovare il leasehold alla scadenza dei 30 anni?

La legge non garantisce il rinnovo automatico. La clausola '30+30+30' spesso inserita nei contratti non ha valore giuridico vincolante: ogni rinnovo richiede un nuovo accordo tra le parti. Alcuni proprietari del terreno hanno rifiutato il rinnovo.

Cosa succede se il DBD scopre un azionista nominale?

Sono previsti una multa per lo straniero e per il prestanome, la possibilità di reclusione e la vendita forzata o la confisca del terreno a favore dello Stato.

Quali investimenti sono validi per il programma da 40 milioni di baht?

Obbligazioni di Stato thailandesi, fondi approvati e determinati depositi bancari. L'elenco completo è approvato dal Ministero dell'Interno. L'investimento in immobili non è conteggiabile ai fini del programma.

Uno straniero può essere proprietario di una villa in Thailandia?

Sì, ma solo dell'edificio. Il terreno su cui sorge la villa viene detenuto tramite leasehold o diritto Sap Ing Sith. Il fabbricato stesso viene registrato come proprietà dello straniero.

Il mercato immobiliare straniero ha subito un calo dopo la stretta?

Secondo il Phuket News, la stretta contro le strutture nominali non ha fatto crollare la domanda straniera: ha però generato un aumento significativo delle richieste di consulenza legale da parte di acquirenti che cercano strutture di proprietà trasparenti e conformi alla legge.

Source: Bangkok Post

La legislazione fondiaria della Thailandia tutela i cittadini del regno e questa impostazione non cambierà nel breve periodo. Per un investitore internazionale, la regola fondamentale è una sola: scegliere una struttura legale adeguata al proprio budget e all'orizzonte temporale. Il condominio in freehold è l'opzione più sicura e immediata. Il leasehold con diritto Sap Ing Sith registrato è la scelta migliore per una villa. Le strutture con azionisti nominali, nel 2026, rappresentano un rischio concreto di perdere sia il patrimonio investito sia la libertà personale.

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