Impôt sur les revenus locatifs à Phuket : taux, déductions et stratégies d'optimisation en 2026

Un investisseur sur trois qui achète un appartement à Phuket envisage de le mettre en location. Pourtant, rares sont ceux qui calculent à l'avance la part que prélèvera l'État thaïlandais. La charge fiscale sur les revenus locatifs en Thaïlande peut varier de 0 % à 35 % — un écart qui dépend de la structure de détention, du montant des revenus et de l'utilisation judicieuse des déductions disponibles. Avant tout achat, comprendre ce cadre fiscal est indispensable pour évaluer la rentabilité réelle de votre investissement.

Réponse rapide

• Barème progressif de l'impôt sur le revenu en Thaïlande : de 0 % à 35 % (8 tranches)
• Les premiers 150 000 bahts (~4 200 $) de revenus annuels sont exonérés d'impôt
• Déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs, sans justificatifs requis
• Retenue à la source (withholding tax) lors d'un versement par une société : 5 % du montant brut
• La Thaïlande impose tous les revenus générés sur son territoire, quelle que soit la résidence fiscale du bénéficiaire
• La déclaration annuelle (PND 90) doit être déposée avant le 31 mars de l'année suivante

Scénarios et options

Scénario 1 : Détention en nom propre, location directe

Vous êtes un investisseur étranger, propriétaire d'un condominium en freehold, et vous louez votre bien à des touristes via des plateformes de réservation. Les revenus sont crédités sur votre compte bancaire thaïlandais.

Calcul de l'impôt pour un revenu annuel de 1 200 000 bahts (~33 600 $) :

1. Revenu locatif brut : 1 200 000 bahts
2. Déduction forfaitaire de 30 % → base imposable = 840 000 bahts
3. Abattement personnel de 60 000 bahts → base = 780 000 bahts
4. Application du barème progressif :
   • 0–150 000 bahts : 0 baht
   • 150 001–300 000 bahts : 150 000 × 5 % = 7 500 bahts
   • 300 001–500 000 bahts : 200 000 × 10 % = 20 000 bahts
   • 500 001–750 000 bahts : 250 000 × 15 % = 37 500 bahts
   • 750 001–780 000 bahts : 30 000 × 20 % = 6 000 bahts
5. Total : 71 000 bahts (~1 990 $), soit un taux effectif d'environ 5,9 %

Scénario 2 : Via une société de gestion (rental pool)

Lorsqu'une société de gestion vous verse un revenu garanti, elle est légalement tenue d'appliquer une retenue à la source de 5 % sur chaque versement. Cette retenue est ensuite déduite de l'impôt dû lors de la déclaration annuelle.

Si votre impôt réel selon le barème progressif est inférieur à 5 %, vous pouvez obtenir un remboursement du trop-perçu auprès du Revenue Department.

Scénario 3 : Détention via une société thaïlandaise

Une société thaïlandaise est assujettie à un impôt sur les sociétés de 20 % sur le bénéfice net. En contrepartie, elle peut déduire l'ensemble des charges réelles : amortissement du bien, travaux, frais de gestion, intérêts d'emprunt.

Pour des biens générant des charges d'exploitation élevées (villas, piscines privées), le taux effectif peut descendre à 8–12 %. En revanche, les frais de fonctionnement de la société (comptabilité, audit) représentent 30 000 à 80 000 bahts par an.

Double imposition : ce que doivent savoir les résidents fiscaux étrangers

Plusieurs pays ont conclu des conventions fiscales (DTT) avec la Thaïlande pour éviter la double imposition. En vertu de ces accords, les revenus immobiliers sont généralement imposés dans le pays où se situe le bien — c'est-à-dire en Thaïlande. L'impôt payé en Thaïlande peut être imputé sur l'impôt dû dans votre pays de résidence fiscale, selon les modalités prévues par chaque convention.

Comparaison des structures de détention

Principaux risques et erreurs

1. Ne pas déposer de déclaration fiscale. Le Revenue Department renforce ses contrôles sur les propriétaires étrangers. Depuis 2024, les virements bancaires entrants font l'objet d'un suivi renforcé. La pénalité pour non-déclaration peut atteindre 200 % du montant de l'impôt dû, auxquels s'ajoutent des intérêts de 1,5 % par mois.

2. Considérer la retenue à la source comme un impôt définitif. Les 5 % retenus constituent un acompte provisonnel, non un solde. La déclaration annuelle PND 90 reste obligatoire.

3. Négliger ses obligations fiscales dans son pays de résidence. Même si l'impôt est acquitté en Thaïlande, votre pays de résidence fiscale peut exiger une déclaration de vos revenus mondiaux. L'absence de déclaration expose à des pénalités et à des complications administratives.

4. Créer une société thaïlandaise pour un seul bien. Les frais de fonctionnement annuels de la structure absorbent toute économie fiscale en dessous d'un revenu locatif de 2,5 à 3 millions de bahts par an.

5. Ne pas intégrer la fiscalité dans le calcul du rendement. Un rendement brut affiché de 7 % devient souvent 4 à 5 % net après impôts et frais de gestion. Calculez toujours le net yield avant d'acquérir.

6. Mélanger revenus locatifs et dépenses personnelles sur un même compte. Cette pratique complique la justification des charges déductibles et peut entraîner des redressements fiscaux.

FAQ

Les revenus versés sur un compte à l'étranger sont-ils imposables en Thaïlande ? Oui. La Thaïlande impose les revenus générés sur son territoire, indépendamment du compte sur lequel ils sont crédités. Des règles complémentaires sur les transferts internationaux sont applicables depuis 2024.

Quel est le seuil d'exonération ? Les premiers 150 000 bahts de revenu net annuel sont exonérés. En tenant compte de la déduction forfaitaire de 30 % et de l'abattement personnel de 60 000 bahts, un propriétaire peut percevoir jusqu'à 300 000 bahts (~8 400 $) sans impôt.

Comment déposer la déclaration PND 90 ? En ligne via le portail rd.go.th ou directement auprès du bureau local du Revenue Department. Un numéro d'identification fiscale thaïlandais (TIN) est requis — il s'obtient sur présentation du passeport et d'un contrat de bail ou d'un titre de propriété.

Peut-on déduire les frais de rénovation et d'ameublement ? Un particulier peut opter pour la déduction forfaitaire de 30 % ou pour les charges réelles sur justificatifs. Pour la plupart des investisseurs, le forfait est plus avantageux et plus simple à administrer.

La retenue à la source de 5 % constitue-t-elle un impôt supplémentaire ? Non. Il s'agit d'un prélèvement préventif imputé sur l'impôt final. Si votre impôt réel est de 3 %, vous percevez un remboursement de 2 %.

Les locations courte durée (type Airbnb) sont-elles soumises à un régime spécifique ? Les revenus de la location courte durée sont imposés selon les mêmes règles que la location longue durée. Une licence hôtelière (Hotel License) peut également être requise en vertu du Hotel Act thaïlandais.

Y a-t-il une TVA (VAT) sur les revenus locatifs ? Un particulier dont les revenus annuels n'excèdent pas 1,8 million de bahts est exonéré de TVA. Au-delà de ce seuil — ou pour les sociétés dépassant ce montant — l'enregistrement à la TVA et un taux de 7 % s'appliquent.

Quand est-il pertinent de recourir à une société thaïlandaise ? Lorsque le portefeuille locatif génère plus de 3 millions de bahts par an, ou lorsque les charges réelles (amortissement, gestion, travaux) dépassent la déduction forfaitaire de 30 %.

Une planification fiscale rigoureuse n'est pas une optimisation agressive — c'est simplement une arithmétique maîtrisée. Pour un investisseur à Phuket, la stratégie optimale dépend du niveau de revenus, du nombre de biens détenus et de la résidence fiscale. Consultez un expert fiscal avant l'acquisition : cela peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers de bahts chaque année.

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