Tasse sul reddito da affitto a Phuket: aliquote, detrazioni e strategie di ottimizzazione fiscale 2026

Uno su tre acquirenti di condomini a Phuket prevede di mettere l'immobile a reddito. Ma solo uno su dieci calcola in anticipo quanto lo Stato thailandese tratterrà. La pressione fiscale sul reddito da locazione in Thailandia può variare dallo 0% al 35%: la differenza dipende dalla struttura di proprietà, dall'ammontare del reddito e dall'uso corretto delle detrazioni disponibili.

La Thailandia tassa tutto il reddito prodotto sul proprio territorio, indipendentemente dalla residenza fiscale del percettore. Che abbiate affittato il vostro appartamento tramite una piattaforma di prenotazione, attraverso una società di gestione o direttamente all'inquilino, siete tenuti a dichiarare tale reddito al Revenue Department thailandese.

Risposta rapida

• Scala progressiva IRPEF thailandese: aliquote dall'0% al 35% (8 scaglioni)
• I primi 150.000 baht (~4.200 USD) di reddito annuo sono esentasse
• Detrazione forfettaria del 30% sulle spese per redditi da locazione (senza documentazione richiesta)
• Withholding tax del 5% applicata da società di gestione su ogni pagamento
• La Thailandia ha stipulato convenzioni contro la doppia imposizione con numerosi Paesi europei
• Termine per la dichiarazione annuale (PND 90): entro il 31 marzo dell'anno successivo

Scenari e opzioni

Scenario 1: Persona fisica, locazione diretta

Siete un investitore straniero, possedete un condominio in regime freehold e affittate a turisti tramite piattaforme online. Il reddito viene accreditato sul vostro conto thailandese.

Calcolo dell'imposta:

1. Reddito annuo da locazione: 1.200.000 baht (~33.600 USD)
2. Detrazione forfettaria del 30% → base imponibile = 840.000 baht
3. Esenzione personale di 60.000 baht → base = 780.000 baht
4. Applicazione della scala progressiva:
   • 0–150.000: 0 baht
   • 150.001–300.000: 150.000 × 5% = 7.500 baht
   • 300.001–500.000: 200.000 × 10% = 20.000 baht
   • 500.001–750.000: 250.000 × 15% = 37.500 baht
   • 750.001–780.000: 30.000 × 20% = 6.000 baht
5. Totale imposta: 71.000 baht (~1.990 USD), pari a un'aliquota effettiva di circa il 5,9%

Scenario 2: Tramite società di gestione (rental pool)

La società di gestione eroga un reddito garantito e deve applicare la withholding tax del 5% su ogni pagamento. Questa ritenuta viene poi portata in detrazione in sede di dichiarazione annuale.

Se la vostra imposta effettiva secondo la scala progressiva risulta inferiore al 5%, avete diritto al rimborso della differenza.

Scenario 3: Proprietà tramite società thailandese

La società paga un'imposta sul reddito d'impresa del 20% sull'utile netto, ma può dedurre i costi reali: ammortamento dell'immobile, manutenzione, gestione, interessi passivi.

Per immobili con elevate spese operative (ville, strutture con piscina) l'aliquota effettiva può scendere all'8–12%. Tuttavia, il mantenimento di una società comporta costi amministrativi di 30.000–80.000 baht/anno tra contabilità e revisione contabile.

Doppia imposizione: come funziona per gli investitori europei

La Thailandia ha concluso accordi contro la doppia imposizione con molti Paesi dell'Unione Europea e altri Stati. Secondo tali convenzioni, il reddito da immobili è tassabile nel Paese in cui si trova il bene — dunque in Thailandia.

Se siete residenti fiscali nel vostro Paese d'origine, potrete generalmente portare in detrazione le imposte pagate in Thailandia contro quelle dovute in patria. In caso di aliquota locale superiore a quella thailandese, potrebbe essere necessario versare la differenza nel Paese di residenza. È consigliabile verificare le disposizioni specifiche della convenzione applicabile con un consulente fiscale.

Confronto tra strutture di proprietà

Rischi principali ed errori

1. Non presentare la dichiarazione. Il Revenue Department sta intensificando i controlli sui proprietari stranieri. Dal 2024, i bonifici internazionali vengono monitorati automaticamente dalle autorità fiscali. La sanzione per omessa dichiarazione può raggiungere il 200% dell'imposta dovuta, oltre a interessi dell'1,5% mensile.

2. Confondere la withholding tax con l'imposta definitiva. Il 5% trattenuto è un acconto, non un saldo finale. Siete comunque tenuti a presentare il modello PND 90.

3. Aprire una società thailandese per un solo appartamento. I costi di gestione societaria erodono qualsiasi risparmio fiscale se il reddito annuo è inferiore a 2,5–3 milioni di baht.

4. Non calcolare l'imposta nella stima della redditività. Un rendimento dichiarato del 7% diventa facilmente un 4–5% netto dopo imposte e commissioni di gestione. Calcolate sempre il net yield prima dell'acquisto.

5. Mescolare entrate personali e redditi da locazione sullo stesso conto. Questo complica la documentazione delle spese e può generare contestazioni in sede di accertamento fiscale.

6. Ignorare le detrazioni disponibili. La scelta tra la detrazione forfettaria del 30% e le spese effettive documentate può fare una differenza significativa: per la maggior parte degli investitori privati, la detrazione forfettaria è più conveniente e semplice da applicare.

FAQ

È necessario pagare le tasse se l'affitto viene accreditato su un conto estero? Sì. La Thailandia tassa il reddito prodotto sul suo territorio, indipendentemente da dove vengano accreditati i fondi. Dal 2024 sono in vigore norme aggiuntive sul monitoraggio dei trasferimenti internazionali.

Qual è il reddito minimo esente da imposta? I primi 150.000 baht di reddito annuo (dopo le detrazioni) sono esenti. Considerando la detrazione forfettaria del 30% e l'esenzione personale di 60.000 baht, è possibile percepire fino a circa 300.000 baht (~8.400 USD) senza dover pagare imposte.

Come si presenta la dichiarazione PND 90? Online tramite il portale rd.go.th oppure di persona presso l'ufficio fiscale locale. È necessario disporre di un codice fiscale thailandese (TIN), ottenibile presso il Revenue Office locale con passaporto, contratto di locazione o titolo di proprietà.

È possibile detrarre spese di ristrutturazione e arredamento? Le persone fisiche possono scegliere tra la detrazione forfettaria del 30% o le spese effettive con documentazione. Per la maggior parte degli investitori, la detrazione forfettaria è più vantaggiosa e richiede meno adempimenti.

La withholding tax del 5% è un'imposta aggiuntiva? No. È una ritenuta preliminare che viene conteggiata nel calcolo annuale. Se la vostra aliquota effettiva risulta del 3%, riceverete un rimborso del 2%.

Esiste un'imposta sugli affitti brevi (piattaforme di prenotazione)? Il reddito da locazione breve è tassato allo stesso modo di quello a lungo termine. Potrebbe essere richiesta una licenza alberghiera ai sensi del Hotel Act thailandese.

È dovuta l'IVA (VAT) sul reddito da locazione? Le persone fisiche con reddito inferiore a 1,8 milioni di baht annui sono esonerate dalla registrazione IVA. Per le società, la soglia è la stessa; al superamento è obbligatoria la registrazione e il versamento del 7% di VAT.

Quando conviene valutare una società thailandese per la gestione del patrimonio immobiliare? Quando il portafoglio produce più di 3 milioni di baht annui, oppure quando le spese effettive (ammortamento, gestione, manutenzione) superano la detrazione forfettaria del 30%.

Una pianificazione fiscale accurata non è elusione: è semplicemente aritmetica. La strategia ottimale per un investitore a Phuket dipende dall'ammontare del reddito, dal numero di immobili e dalla residenza fiscale. Iniziate con una consulenza prima dell'acquisto — può farvi risparmiare decine di migliaia di baht ogni anno.

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.