Impôt sur les revenus locatifs en Thaïlande : ce que paie le propriétaire en 2026

Un investisseur étranger qui loue un appartement à Phuket pour 50 000 bahts par mois verse entre 5 % et 35 % de ses revenus locatifs à l'État thaïlandais. Le taux exact dépend du montant du revenu annuel, du statut de résident fiscal et de la méthode de déclaration choisie. La grande majorité des propriétaires étrangers paient trop, simplement parce qu'ils ne déposent pas de déclaration annuelle et acceptent passivement la retenue à la source forfaitaire.

La Thaïlande applique un barème progressif d'impôt sur le revenu des personnes physiques (Personal Income Tax, PIT) à tous les revenus locatifs. Les premiers 150 000 bahts de revenu annuel sont totalement exonérés. Au-delà, les taux s'échelonnent de 5 % à 35 %. Toutefois, lorsque le revenu est perçu par un non-résident, la société de gestion ou le locataire est légalement tenu d'effectuer une retenue à la source (withholding tax) à chaque versement. Ce mécanisme est précisément celui qui génère le plus de confusion chez les investisseurs étrangers.

Réponse rapide

• Le barème PIT en Thaïlande va de 0 % (jusqu'à 150 000 bahts) à 35 % (au-delà de 5 millions de bahts)
• La retenue à la source sur les loyers versés à des personnes physiques est fixée à 5 % du montant brut du loyer
• Est considéré résident fiscal thaïlandais toute personne séjournant dans le pays 180 jours ou plus au cours de l'année civile
• Les revenus locatifs peuvent être déclarés avec une déduction forfaitaire de 30 % pour frais, sans justificatifs à produire
• La convention de non-double imposition entre la France et la Thaïlande est en vigueur et permet d'éviter une imposition cumulative
• La déclaration PND 90 (pour les étrangers) doit être déposée avant le 31 mars de l'année suivante

Scénarios et options

Scénario 1 : non-résident louant via une société de gestion

C'est le schéma le plus répandu parmi les investisseurs étrangers à Phuket. La société de gestion retient 5 % de withholding tax sur chaque paiement et le reverse au Revenue Department (administration fiscale thaïlandaise). L'investisseur reçoit sur son compte le montant net après retenue.

Le problème est le suivant : si le revenu locatif annuel ne dépasse pas 500 000 bahts, le taux effectif de PIT après déductions peut être inférieur à 5 %. Pour récupérer le trop-perçu, il faut déposer la déclaration PND 90. La grande majorité des non-résidents ne le fait pas et perd ainsi de l'argent chaque année.

Exemple concret. Un appartement à Phuket génère 40 000 bahts par mois (480 000 bahts par an). La société de gestion retient 5 %, soit 24 000 bahts annuels. Avec une déclaration : on déduit 30 % forfaitaires (144 000 bahts) et l'abattement personnel de 60 000 bahts. La base imposable s'établit à 276 000 bahts. Les premiers 150 000 bahts sont exonérés. Sur les 126 000 bahts restants, le taux de 5 % donne 6 300 bahts. Le trop-payé représente 17 700 bahts, soit l'équivalent de près de trois mois de commission de gestion.

Scénario 2 : résident fiscal louant en direct

Si l'investisseur réside en Thaïlande plus de 180 jours par an, il acquiert la qualité de résident fiscal. Cela lui ouvre l'accès à l'ensemble des déductions et aux tranches les plus basses du barème. Depuis 2024 (instruction du Revenue Department Por. 161/2566), les résidents sont également tenus de déclarer les revenus étrangers transférés en Thaïlande au cours de la même année fiscale.

Lorsque la location est gérée en direct, un locataire personne morale retiendra toujours le withholding tax. En revanche, si le locataire est un particulier (touriste ou expatrié), aucune retenue n'est effectuée : l'investisseur doit alors calculer et payer lui-même le PIT.

Scénario 3 : détention via une société thaïlandaise (Thai Co., Ltd.)

Certains investisseurs constituent une société thaïlandaise pour détenir et exploiter un bien immobilier. L'impôt sur les sociétés (Corporate Income Tax, CIT) s'élève à 20 % du bénéfice net. Pour les petites entreprises dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 300 000 bahts, le taux est de 0 % ; entre 300 001 et 3 millions de bahts, il est de 15 %.

L'inconvénient majeur : les dividendes versés à un actionnaire étranger supportent une retenue à la source de 10 %. La double imposition au niveau de la société puis de l'actionnaire peut réduire à néant l'avantage fiscal apparent.

Principaux risques et erreurs

1. Négliger la déclaration annuelle. La retenue à la source de 5 % est un acompte, non un solde définitif. Sans dépôt de la déclaration PND 90, il est impossible d'obtenir le remboursement du trop-perçu. Selon les estimations du marché, plus de 70 % des propriétaires étrangers ne déposent pas de déclaration et perdent entre 10 000 et 50 000 bahts chaque année.

2. Confusion entre withholding tax et PIT. La retenue à la source est un mécanisme de collecte, non un impôt distinct. La somme retenue vient en déduction du PIT dû. Si le PIT final est inférieur à la retenue effectuée, l'administration fiscale rembourse la différence.

3. Méconnaissance de la déduction forfaitaire. Tout propriétaire personne physique peut déduire 30 % de son revenu locatif brut sans fournir le moindre justificatif. Cette déduction couvre forfaitairement les frais de réparation, d'amortissement et de charges. Beaucoup calculent encore leur impôt sur le montant brut total.

4. Non-utilisation de la convention fiscale bilatérale. La Thaïlande a signé des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays, dont la France. En vertu de l'article 6 de ces accords, les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien. L'impôt acquitté en Thaïlande peut ensuite être imputé sur l'impôt dû dans le pays de résidence. Pour cela, il faut obtenir un certificat de résidence fiscale (Certificate of Tax Residence) auprès du Revenue Department.

5. Absence d'immatriculation auprès du Revenue Department. Toute personne percevant un revenu en Thaïlande doit obtenir un numéro fiscal (Tax ID Number, TIN). La démarche se fait en un seul rendez-vous au bureau local du Revenue Department, avec son passeport et le contrat de location.

6. Travailler avec une société de gestion non transparente. Certaines sociétés de gestion ne remettent pas l'attestation de retenue à la source (formulaire 50 Tawi). Sans ce document, il est impossible de justifier la retenue effectuée et de déposer une déclaration en bonne et due forme.

FAQ

Quel impôt un étranger paie-t-il sur un bien locatif en Thaïlande ? L'impôt progressif sur le revenu (PIT) aux taux allant de 0 % à 35 %. Lorsqu'une société de gestion intervient, une avance de 5 % est prélevée à la source sur chaque loyer.

Faut-il obtenir un numéro fiscal thaïlandais pour louer un bien ? Oui. Le Tax ID Number (TIN) s'obtient au bureau local du Revenue Department. Il faut présenter un passeport en cours de validité et une copie du contrat de location ou du titre de propriété.

Peut-on récupérer le trop-perçu de withholding tax ? Oui, en déposant la déclaration annuelle PND 90. Le remboursement est versé sur un compte bancaire thaïlandais dans un délai de 1 à 3 mois après validation par l'administration.

Comment éviter la double imposition entre la France et la Thaïlande ? L'impôt réglé en Thaïlande est imputable sur l'impôt français grâce à la convention bilatérale. Il convient de conserver le formulaire 50 Tawi et d'obtenir un certificat de résidence fiscale thaïlandais pour justifier le crédit d'impôt.

Les revenus locatifs sont-ils soumis à la TVA en Thaïlande ? La location de biens à usage d'habitation est exonérée de TVA. La location commerciale est soumise à une TVA de 7 % si le chiffre d'affaires dépasse 1,8 million de bahts par an.

Quelle est la date limite de dépôt de la déclaration fiscale ? Le 31 mars de l'année suivante. La déclaration en ligne via le portail rd.go.th bénéficie d'un délai supplémentaire jusqu'au 8 avril.

Vaut-il mieux louer en tant que personne physique ou via une société thaïlandaise ? Pour un ou deux biens générant moins de 2 à 3 millions de bahts par an, la personne physique est plus avantageuse : déduction forfaitaire de 30 %, abattement personnel de 60 000 bahts et administration simplifiée. La structure sociétaire se justifie à partir d'un portefeuille de 3 à 4 biens et d'un revenu supérieur à 5 millions de bahts.

Les revenus Airbnb sont-ils imposables en Thaïlande ? Oui. Les revenus de location courte durée via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Agoda sont imposés dans les mêmes conditions que la location longue durée. La plateforme ne retient pas l'impôt thaïlandais : la responsabilité incombe entièrement au propriétaire.

Quelles sont les pénalités en cas de non-paiement ? Une pénalité de 1,5 % par mois sur les sommes dues, plus une amende pouvant atteindre 200 % du montant de l'impôt éludé en cas de fraude délibérée (Revenue Code, articles 26 et 27).

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