Imposta sul reddito da locazione in Thailandia: quanto paga il proprietario straniero nel 2026

Uno straniero che affitta un appartamento a Phuket per 50.000 baht al mese cede allo Stato thailandese tra il 5% e il 35% del reddito generato. L'aliquota esatta dipende dall'importo annuo del reddito, dalla residenza fiscale e dalla modalità di dichiarazione. La maggior parte degli investitori internazionali paga più del dovuto semplicemente perché non presenta la dichiarazione annuale e accetta la ritenuta alla fonte a titolo definitivo.

La Thailandia applica un'imposta progressiva sul reddito delle persone fisiche (Personal Income Tax - PIT) anche ai proventi da locazione. I primi 150.000 baht annui sono completamente esenti. Le aliquote crescono poi dal 5% al 35%. Esiste però una particolarità importante: quando il reddito è percepito da un non residente, la società di gestione o il conduttore sono obbligati a trattenere la withholding tax a ogni pagamento. Questo meccanismo è la principale fonte di confusione tra gli investitori stranieri.

Risposta rapida

• La scala progressiva PIT in Thailandia va dallo 0% (fino a 150.000 baht) al 35% (oltre 5 milioni di baht)
• La withholding tax sulla locazione per le persone fisiche è pari al 5% dell'importo di ogni pagamento
• È considerato residente fiscale in Thailandia chi vi soggiorna 180 giorni o più nell'anno solare
• Il reddito da locazione può essere dichiarato con una detrazione forfettaria del 30% sulle spese, senza necessità di documentazione
• La Thailandia ha stipulato convenzioni contro la doppia imposizione con numerosi Paesi, tra cui Italia e molti Paesi europei
• Il termine per la presentazione della dichiarazione PND 90 è il 31 marzo dell'anno successivo (8 aprile in caso di invio online)

Scenari e opzioni

Scenario 1: non residente che affitta tramite società di gestione

È la struttura più diffusa tra gli investitori stranieri a Phuket e Pattaya. La società di gestione (management company) trattiene la withholding tax al 5% su ogni pagamento e la versa al Revenue Department. L'investitore riceve l'importo già al netto.

Il problema è evidente: se il reddito annuo da locazione non supera i 500.000 baht, l'aliquota effettiva PIT dopo le detrazioni può essere inferiore al 5%. Per ottenere il rimborso della trattenuta in eccesso è necessario presentare la dichiarazione PND 90. La maggior parte dei non residenti non lo fa e perde denaro ogni anno.

Esempio concreto. Un appartamento a Phuket genera 40.000 baht al mese (480.000 baht annui). La società di gestione trattiene il 5%, ovvero 24.000 baht l'anno. Presentando la dichiarazione: da 480.000 si sottraggono il 30% di spese forfettarie (144.000 baht) e la detrazione personale di 60.000 baht. Base imponibile risultante: 276.000 baht. I primi 150.000 sono esenti. Sui restanti 126.000 baht si applica il 5%, ovvero 6.300 baht. Il rimborso ammonta a 17.700 baht - quasi tre mensilità di canone.

Scenario 2: residente fiscale che gestisce autonomamente la locazione

Chi vive in Thailandia per più di 180 giorni diventa residente fiscale e accede alla scala completa delle detrazioni e alle aliquote più basse sulle prime fasce di reddito. Dal 2024, in base alla circolare del Revenue Department Por. 161/2566, i residenti sono tenuti a dichiarare anche i redditi esteri trasferiti in Thailandia nel corso dello stesso anno.

In caso di gestione diretta, se il conduttore è una persona giuridica tratterrà comunque la withholding tax. Se invece il conduttore è un privato (turista, expat), nessuna trattenuta viene effettuata e l'investitore deve calcolare e versare il PIT in autonomia.

Scenario 3: locazione tramite società thailandese (Thai Co., Ltd.)

Alcuni investitori costituiscono una Thai Co., Ltd. per detenere e affittare immobili. L'imposta sul reddito societario (Corporate Income Tax - CIT) è pari al 20% sull'utile netto. Per le piccole imprese con ricavi fino a 300.000 baht l'aliquota è 0%, tra 300.001 e 3 milioni di baht è del 15%.

Lo svantaggio principale è la doppia tassazione: i dividendi distribuiti a un azionista straniero sono soggetti a una withholding tax del 10%. La combinazione tra imposta societaria e ritenuta sui dividendi può azzerare il vantaggio rispetto alla gestione come persona fisica.

Rischi principali ed errori

1. Ignorare la dichiarazione dei redditi. La trattenuta del 5% alla fonte è un acconto, non un'imposta definitiva. Senza la dichiarazione PND 90 è impossibile ottenere il rimborso dell'eccedenza. Secondo le stime di settore, oltre il 70% dei proprietari stranieri non presenta la dichiarazione e perde ogni anno tra 10.000 e 50.000 baht.

2. Confusione tra withholding tax e PIT. La withholding tax è un meccanismo di riscossione anticipata, non un'imposta separata. L'importo trattenuto viene dedotto dall'imposta PIT finale. Se il PIT dovuto è inferiore alla somma già trattenuta, lo Stato restituisce la differenza.

3. Non applicare la detrazione forfettaria del 30%. Il proprietario persona fisica ha diritto a dedurre il 30% del reddito da locazione senza alcun documento giustificativo - in questa percentuale sono compresi i costi di manutenzione, ammortamento e utenze. Molti calcolano l'imposta sull'intero importo del canone.

4. Non utilizzare la convenzione contro la doppia imposizione. La Thailandia ha accordi bilaterali con numerosi Paesi europei e non solo. In base all'articolo 6 di questi trattati, il reddito da immobili è tassato nel Paese in cui si trova la proprietà. L'imposta versata in Thailandia può essere portata in detrazione nel Paese di residenza dell'investitore. Senza il Certificate of Tax Residence rilasciato dal Revenue Department, il credito d'imposta non è applicabile.

5. Non registrarsi al Revenue Department. Chiunque percepisca un reddito in Thailandia è formalmente tenuto a ottenere un codice fiscale (Tax Identification Number - TIN). La procedura richiede una sola visita all'ufficio fiscale di zona, con passaporto e contratto di locazione.

6. Affidarsi a società di gestione senza reportistica trasparente. Alcune management company non rilasciano il certificato di ritenuta (modulo 50 Tawi). Senza questo documento è impossibile dimostrare la trattenuta effettuata e presentare correttamente la dichiarazione.

FAQ

Quale imposta paga uno straniero che affitta un immobile in Thailandia? L'imposta progressiva sul reddito (PIT) con aliquote dallo 0% al 35%. Se la riscossione è gestita tramite una management company, viene applicato un acconto del 5% su ogni pagamento.

È necessario ottenere un codice fiscale in Thailandia per affittare un immobile? Sì. Il Tax Identification Number (TIN) si ottiene presso l'ufficio del Revenue Department competente per zona, presentando passaporto e copia del contratto di locazione o del titolo di proprietà.

È possibile recuperare la withholding tax trattenuta in eccesso? Sì, presentando la dichiarazione annuale PND 90. Il rimborso viene accreditato su un conto bancario thailandese entro 1-3 mesi dall'approvazione.

Il reddito da locazione è soggetto all'IVA in Thailandia? La locazione di immobili residenziali è esente da IVA. La locazione commerciale è soggetta a un'IVA del 7% se il fatturato supera 1,8 milioni di baht l'anno.

Qual è la scadenza per presentare la dichiarazione fiscale? Entro il 31 marzo dell'anno successivo a quello di riferimento. La presentazione online tramite il portale rd.go.th consente di posticipare la scadenza fino all'8 aprile.

È meglio affittare come persona fisica o tramite una società? Per uno o due immobili con reddito annuo fino a 2-3 milioni di baht, la persona fisica è più conveniente: detrazione forfettaria del 30%, detrazione personale di 60.000 baht e minore complessità amministrativa. La struttura societaria diventa vantaggiosa con un portafoglio di 3-4 immobili e redditi superiori a 5 milioni di baht annui.

Il reddito da affitti brevi (Airbnb, Booking) è soggetto a imposta in Thailandia? Sì. I proventi da locazione a breve termine tramite piattaforme sono tassati con le stesse regole della locazione tradizionale. Le piattaforme non trattengono l'imposta thailandese: la responsabilità ricade interamente sul proprietario dell'immobile.

Quali sono le sanzioni per mancato pagamento dell'imposta sulle locazioni? È prevista una mora dell'1,5% mensile sull'importo non versato, più una sanzione fino al 200% dell'imposta evasa in caso di evasione intenzionale (Revenue Code, articoli 26-27).

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